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????打造綠色社區(qū)并不容易，但效果會(huì)很好

????作者：周展宏

????2006 年，瑞安房地產(chǎn)（0272.HK）董事局主席羅康瑞給公司全體員工發(fā)了一個(gè)通告，宣布瑞安房地產(chǎn)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)生產(chǎn)鏈上，都要按照可持續(xù)發(fā)展的理念來做，包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購、施工及物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)。那個(gè)時(shí)候，中國房地產(chǎn)業(yè)還處于跑馬圈地的階段，只要能拿到地，迅速蓋出房子，就不愁沒有人買。瑞安房地產(chǎn)在中國內(nèi)地市場(chǎng)也只能算個(gè)中小型開發(fā)商，率先提出可持續(xù)發(fā)展的理念顯得有些超前。而事實(shí)上，它在 1997 就開始了可持續(xù)發(fā)展發(fā)展的實(shí)踐，只是那個(gè)時(shí)候還沒有“可持續(xù)發(fā)展”的概念。

????瑞安房地產(chǎn)規(guī)劃及發(fā)展總監(jiān)陳建邦告訴《財(cái)富》（中文版），公司在內(nèi)地的第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目─上海太平橋項(xiàng)目（即外界比較熟悉的上海新天地）就已經(jīng)有了基本的可持續(xù)發(fā)展理念。當(dāng)時(shí)，公司就是要在城市內(nèi)建造一個(gè)多功能的以人為本的社區(qū)。雖然瑞安只是一個(gè)中小型開發(fā)商，但它每次拿的地塊卻非常大，每塊地的開發(fā)時(shí)間都在十年或者十年以上。這與內(nèi)地其他房地產(chǎn)開發(fā)商有顯著的不同。誠如陳建邦所言：“我們不是想建一棟單獨(dú)的大樓，而是打造一個(gè)社區(qū)。也就是說，我們是長(zhǎng)期開發(fā)，可持續(xù)發(fā)展對(duì)我們很有利。因?yàn)槲覀冇袡C(jī)會(huì)從規(guī)劃、施工、購買材料、營(yíng)銷、運(yùn)作一步一步去操作，獲得的利益比單獨(dú)建造一兩棟小的建筑會(huì)多得多?！?/p>

????當(dāng)然，這么做的挑戰(zhàn)也是明顯的，因?yàn)樽鲆粋€(gè)社區(qū)，不僅包括住宅，還要包括辦公樓、零售商業(yè)、酒店等不同的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。事實(shí)上，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)擅長(zhǎng)開發(fā)住宅類項(xiàng)目，這直接受益于中國快速的城市化進(jìn)程，他們對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)則很少涉及。后者的回收周期長(zhǎng)，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理和運(yùn)營(yíng)都比較復(fù)雜，因此陳建邦坦言，“不是說（我們的模式）來得容易，而是效果會(huì)好?！?/p>

????那么，究竟什么是以人為本的綠色社區(qū)呢？其實(shí)，一個(gè)社區(qū)“綠不綠”，甚至在項(xiàng)目選址（即拿地）時(shí)就決定了，因?yàn)橹挥羞x擇公共交通方便的地塊，才有可能使社區(qū)出行更加綠色。當(dāng)然，社區(qū)夠大也很重要，這樣開發(fā)商才能提供相關(guān)的配套設(shè)施。瑞安開發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)劃時(shí)就考慮要盡量降低私家車的使用，乘公交車、地鐵和步行都非常方便，體現(xiàn)了其多功能的設(shè)計(jì)理念。社區(qū)的拐彎處會(huì)仔細(xì)設(shè)計(jì)，整個(gè)設(shè)計(jì)會(huì)控制車速，使行人過馬路時(shí)很安全。對(duì)此，筆者也深有體會(huì)。本人居住的社區(qū)已經(jīng)有八年的歷史，是一個(gè) 60 萬平米、住有 2 萬多人的大型社區(qū)，但直到今天仍然沒有什么商業(yè)配套，就餐、購物基本上都必須到小區(qū)之外。

????正是因?yàn)橐?guī)劃得體，瑞安有兩個(gè)項(xiàng)目得到了美國的 LEED-ND 認(rèn)證（由美國綠色建筑協(xié)會(huì)建立并推行的《綠色建筑評(píng)估體系》，目前在世界各國的各類建筑環(huán)保評(píng)估、綠色建筑評(píng)估及建筑可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中被認(rèn)為是最完善、最有影響力的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，ND 是指社區(qū)開發(fā)認(rèn)證），分別是武漢新天地和重慶新天地，前者獲得了社區(qū)黃金認(rèn)證，后者目前獲得了社區(qū)白銀認(rèn)證，將來也有可能獲得黃金認(rèn)證。陳建邦不無自豪地告訴《財(cái)富》（中文版），目前，全中國只有三個(gè)項(xiàng)目通過了 LEED-ND 認(rèn)證，除了瑞安的兩個(gè)項(xiàng)目之外，另外一個(gè)就是北京的奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館。除了選址和商業(yè)配套，大型社區(qū)的好處還包括建設(shè)中央供冷供熱系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)，等等。因此陳建邦認(rèn)為，所開發(fā)的地塊的大小，與可持續(xù)發(fā)展有很大的關(guān)聯(lián)。

????對(duì)于瑞安而言，并不是為了綠色而綠色。其可持續(xù)發(fā)展策略其實(shí)可以給公司帶來切切實(shí)實(shí)的回報(bào)，只是在一開始可能投資要大一些。比如，根據(jù)瑞安提供的資料，其重慶項(xiàng)目的綠色屋頂會(huì)使項(xiàng)目初始成本提高 0.76%，重慶新天地的零售項(xiàng)目運(yùn)用水源熱汞，將項(xiàng)目初始成本提高了 2.6%，但這些項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)之后會(huì)逐漸收回之前的成本，甚至?xí)@得更多效益。

????此外，瑞安積極申請(qǐng) LEED 認(rèn)證，一方面是對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展策略的一個(gè)檢驗(yàn)，另一方面很多商業(yè)客戶對(duì)環(huán)保和綠色建筑也有相應(yīng)的要求。比如，租用其寫字樓的很多客戶都是跨國公司，公司總部往往對(duì)各地的分公司要求租用通過了 LEED 認(rèn)證的大樓，這樣可以使得公司在爭(zhēng)取客戶上獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？沙掷m(xù)發(fā)展策略本身也會(huì)給公司帶來效益。比如，根據(jù)瑞安的介紹，其武漢項(xiàng)目總體規(guī)劃可每年節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本 520 萬元，種植空間節(jié)約 1,200 平方米，每年節(jié)約用水 25 萬立方米。陳建邦告訴《財(cái)富》（中文版），可持續(xù)發(fā)展策略的回收周期一般比較長(zhǎng)，都是 5 年或者 8 年。有一點(diǎn)很重要，即在項(xiàng)目越早階段運(yùn)用可持續(xù)發(fā)展理念，那么成本就會(huì)越低，效益也會(huì)越大。

????盡管初始建設(shè)成本有所增加，但瑞安認(rèn)識(shí)到，減少碳排放和綠色環(huán)保是大勢(shì)所趨，中國政府也會(huì)越來越重視綠色多功能社區(qū)，因此先行一步將會(huì)使自身更有實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于瑞安而言，可持續(xù)發(fā)展策略的推行不僅在于成本提高、項(xiàng)目回收周期的延長(zhǎng)，更重要的挑戰(zhàn)在于對(duì)員工的培訓(xùn)，以使綠色經(jīng)營(yíng)的理念貫徹到每個(gè)運(yùn)作的環(huán)節(jié)之中。

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瑞安武漢項(xiàng)目在可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃上具有一定的代表性。它通過 LEED-ND 黃金認(rèn)證，所采取的策略主要包括 12 項(xiàng)：（1）屋頂綠化；（2）雨水收集系統(tǒng)；（3）中央供冷供熱系統(tǒng)；（4）歷史建筑的保護(hù)；（5）古樹的保護(hù)和移植；（6）LOW-E 玻璃的使用；（7）內(nèi)墻保溫系統(tǒng)；（8）優(yōu)先選用低能耗產(chǎn)品設(shè)備；（9）熱回收技術(shù)；（10）變頻設(shè)備的使用；（11）建筑廢料回收計(jì)劃；（12）提供精裝修住宅，通過集中施工避免材料浪費(fèi)，并減少入住后二次裝修帶來的污染。

????瑞安武漢項(xiàng)目中的 A4 地塊還通過了 LEED-CS（建筑主體和外殼）黃金認(rèn)證，采取的措施包括以下 15 項(xiàng)：（1）屋頂綠化，采用佛甲草；（2）雨水收集系統(tǒng)；（3）無永久灌溉；（4）項(xiàng)目禁煙；（5）使用環(huán)保材料，例如地毯、外墻涂料和粘接劑等；（6）使用節(jié)水潔具；（7）中空雙層 LOW-E 玻璃；（8）老建筑的保護(hù)，9 棟老建筑采用不同的保護(hù)形式進(jìn)行改造和保護(hù)；（9）古樹的保護(hù)和移植；（10）內(nèi)墻易通磚保溫；（11）施工建筑廢料回收和再利用；（12）使用低能耗產(chǎn)品設(shè)備；（13）使用變頻設(shè)備；（14）集中供熱和供冷；（15）減少光源污染等。

????其實(shí)，這些可持續(xù)發(fā)展的策略或多或少也運(yùn)用在瑞安的其他開發(fā)項(xiàng)目上。