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????作者：黎明楷

????也許政府并不是太喜歡人們拿房產(chǎn)作為投資工具。老百姓，乃至輿論，也可能把房產(chǎn)投資看作房?jī)r(jià)上揚(yáng)的罪魁禍?zhǔn)??？墒聦?shí)上，自從房產(chǎn)在 1998 年開(kāi)始全面商品化后，房產(chǎn)的投資性質(zhì)就越來(lái)越明顯。如果房產(chǎn)也像一般消費(fèi)品一樣，越用越不值錢，那么大部分市民就會(huì)寧可選擇租房；相反，如果購(gòu)房或者蓋房的就都成了收租的投資者，雖然資產(chǎn)在貶值，但租金收益相當(dāng)可觀。純粹為了解決住房需要，不考慮房屋的再售價(jià)值，購(gòu)房者是不會(huì)壓抑眼前的種種欲望而節(jié)衣縮食去買房的。所以，淡化房產(chǎn)作為投資工具的措施，只是掩耳盜鈴。適當(dāng)?shù)膽B(tài)度是：正視房產(chǎn)的這種特性，調(diào)控供求關(guān)系來(lái)影響價(jià)格，并公開(kāi)資訊來(lái)引導(dǎo)市民理性投資。

????2008年是變數(shù)特別多的一個(gè)年頭。站在投資者的立場(chǎng)，應(yīng)該怎樣看待房產(chǎn)呢？我想從幾個(gè)角度與讀者分享一些看法。

????第一點(diǎn)是時(shí)機(jī)。2007 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)大波動(dòng)，上半年市場(chǎng)興旺，幾乎所有城市的房?jī)r(jià)都記錄了驚人的升幅，少的有 20%，多的翻倍都有。（我這里說(shuō)的價(jià)格，是按項(xiàng)目或者是按房子算的，而不是官方用的平均算法。）不過(guò)，隨宏觀調(diào)控政策的深化，下半年從深圳開(kāi)始，市場(chǎng)交易量開(kāi)始收縮，然后一直北延，到第四季度全國(guó)的大城市都受到波及。到今年 1 月份（2 月由于有春節(jié)因素，不適宜用來(lái)比較），三級(jí)市場(chǎng)交易量普遍比高峰期下跌 50% 以上。廣東一帶的房?jī)r(jià)跌勢(shì)明顯，相比高峰期，深圳房?jī)r(jià)下跌 35% 以上，廣州房?jī)r(jià)也下跌了 20% 以上。雖然上海、北京兩地的優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格仍然堅(jiān)挺，但隨個(gè)別開(kāi)發(fā)商推出的價(jià)格優(yōu)惠手段，一些郊區(qū)普通住宅的價(jià)格也回軟，呈現(xiàn)輕微跌幅。踏入 3 月份，市場(chǎng)有回暖的跡象，市場(chǎng)交易量開(kāi)始回升，反映出價(jià)格回調(diào)到這個(gè)水平已經(jīng)初步找到支持點(diǎn)，再繼續(xù)往下的機(jī)會(huì)不大，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)情況惡化。

????對(duì)于這幾年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，有人提過(guò)兩個(gè)變數(shù)：遠(yuǎn)慮是美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能步入衰退，近憂是奧運(yùn)會(huì)后的熱情冷卻。先說(shuō)奧運(yùn)會(huì)，盡管歷史上有不少城市在奧運(yùn)會(huì)的亢奮后都會(huì)有一段經(jīng)濟(jì)低潮期，但我認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)在中國(guó)重現(xiàn)。與希臘、澳大利亞不同，中國(guó)這幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與舉辦奧運(yùn)會(huì)沒(méi)有什么直接關(guān)聯(lián)，中國(guó)依靠的是強(qiáng)勁的出口而不是因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)而吸引過(guò)來(lái)的熱錢，而且中國(guó)政府這幾年在努力的是壓抑經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，而并非為了奧運(yùn)的形象工程去助長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，奧運(yùn)會(huì)的落幕除了可能會(huì)對(duì)北京奧運(yùn)村附近的房產(chǎn)帶來(lái)一些可預(yù)見(jiàn)的沖擊外，不見(jiàn)得會(huì)對(duì)中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)什么壞影響。

????至于美國(guó)因?yàn)榇钨J危機(jī)而可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)中國(guó)倒是有比較大的影響。到目前為止，美國(guó)仍然是世界上的經(jīng)濟(jì)龍頭，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退，不僅當(dāng)?shù)氐男枨髸?huì)減少，連帶其他地區(qū)的需求也會(huì)受到影響。盡管中國(guó)貨不是只銷往美國(guó)，但當(dāng)全球消費(fèi)意欲都因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而減弱，作為出口大國(guó)的中國(guó)肯定受損，首當(dāng)其沖的是制造業(yè)。幸好，中國(guó)有一個(gè)偏好儲(chǔ)蓄的好傳統(tǒng)，改革開(kāi)放以來(lái)，企業(yè)以及民間累積的財(cái)富不少。因此，萬(wàn)一中國(guó)的經(jīng)濟(jì)受到出口放緩的沖擊，中國(guó)政府還有變招的余地，那就是刺激內(nèi)需，這樣可保中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)在一段時(shí)間內(nèi)維持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

????總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這幾年不大可能變差，這是房產(chǎn)市場(chǎng)最有力的支持，因此整體房?jī)r(jià)還是會(huì)持續(xù)往上。但在信貸收緊的 2008 年，大漲的機(jī)會(huì)很低，反而在個(gè)別地區(qū)與個(gè)別產(chǎn)品還有可能延續(xù)去年的調(diào)整。從投資時(shí)機(jī)而言，今年并非雞犬升天的好年頭，但考慮到社會(huì)上能供長(zhǎng)線持有保值的投資工具不多，房產(chǎn)還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇?？墒牵衲隂](méi)有去年那么容易獲利，不能盲目亂扔飛鏢。投資戰(zhàn)略是精心挑選精品，不宜急切。

????第二個(gè)想探討的因素是地點(diǎn)。地產(chǎn)投資里有一個(gè)傳統(tǒng)準(zhǔn)則，就是“地點(diǎn)、地點(diǎn)、地點(diǎn)”，這說(shuō)明了地點(diǎn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的重要性。跟大部分商品不同，房產(chǎn)是只能模仿，但沒(méi)法復(fù)制，原因是每個(gè)房產(chǎn)所處的空間是獨(dú)一無(wú)二的，而且周邊的環(huán)境是長(zhǎng)時(shí)間演變出來(lái)的，就算政府有能力把整個(gè)城市一模一樣再建一個(gè)，但生活在里頭的人不同了，形成的社區(qū)也都已經(jīng)兩樣。

????選地點(diǎn)得先選城市。在大旺市期間，一般都是選擇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度比較大的，而且往往是基數(shù)比較低的。早先，二、三線城市比較吃香，就是因?yàn)橥顿Y者都有追落后的心態(tài)，哪個(gè)城市房?jī)r(jià)比同級(jí)別的城市低，資金就涌過(guò)去。升值潛力高，通常都隱含風(fēng)險(xiǎn)高的因素。2008 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的變數(shù)比往常多，適宜采取穩(wěn)健一些的投資作風(fēng)，可以瞄準(zhǔn)大型城市，但當(dāng)然也得考慮資金實(shí)力。北京、上海、廣州、深圳這些城市平均價(jià)格都很可觀，如果資金不足，就要考慮其他省會(huì)之類的大城市了。至于一些三線城市，雖然價(jià)格便宜，但三級(jí)市場(chǎng)不成熟，收租以及轉(zhuǎn)售都不容易。除非在當(dāng)?shù)赜惺烊伺笥汛鸀樘幚?，否則異地投資者還是不宜沾手。

????至于具體地點(diǎn)的選擇，一般挑市中心應(yīng)該不會(huì)錯(cuò)到哪里去，但有時(shí)也不一定市中心就一定最值錢。我們首先要尊重歷史，也要相信規(guī)劃，另外還要考慮天然環(huán)境資源。城市在發(fā)展中總會(huì)在市民的腦海里留下痕跡。某些商業(yè)集中地，或者一些公認(rèn)的高檔社區(qū)，或是傳統(tǒng)的貧民區(qū)，這些歷史足印會(huì)在頗長(zhǎng)的一段時(shí)間里影響物業(yè)的投資價(jià)值，投資者應(yīng)該順應(yīng)民情下注，投資決定不宜過(guò)于超前。政府規(guī)劃不容易改變市中心的舊貌，但卻可以將一些偏遠(yuǎn)落后的地區(qū)化腐朽為神奇。當(dāng)前政府財(cái)政條件普遍不錯(cuò)，政府領(lǐng)導(dǎo)也樂(lè)于投入基建，規(guī)劃被拖延的情況較少，所以跟規(guī)劃投資，算是一種簡(jiǎn)單容易的戰(zhàn)略。中國(guó)地少人多，能在市區(qū)內(nèi)或者是市區(qū)周邊擁有一些天然環(huán)境資源并不容易，所以一些海景、江景、湖景、山景物業(yè)就特別保值。平常日子這些物業(yè)是不易放盤(pán)的，售價(jià)也會(huì)很高，在調(diào)整期里偶爾會(huì)有這些物業(yè)在市場(chǎng)出現(xiàn)，這時(shí)候投資者就要密切留意了。

????最后一個(gè)投資者需要考慮的因素是產(chǎn)品本身。同樣地段的兩個(gè)項(xiàng)目，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同，價(jià)值可能相差很遠(yuǎn)，甚至往往出現(xiàn)一些原本位置較差的項(xiàng)目賣得比一些好地段的項(xiàng)目還要貴。這種由產(chǎn)品質(zhì)量影響到地點(diǎn)因素的情況，隨不同房產(chǎn)種類而不同，一般是街鋪受影響最小，之后是住宅，然后是寫(xiě)字樓，最嚴(yán)重的是商場(chǎng)。街鋪價(jià)值主要受周邊商業(yè)氣氛的影響，除了一些缺陷性的因素，如電力不足、門面過(guò)窄等問(wèn)題之外，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求不高，因此投資者會(huì)研究商鋪所處的地點(diǎn)，甚于研究外立面的美感。住宅就不同了，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、完善的配套、合理的房型布局，都可以提升物業(yè)的價(jià)值。寫(xiě)字樓以至于商場(chǎng)則最考驗(yàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，較好的地段往往也可以發(fā)現(xiàn)一些影響市容的爛場(chǎng)。所以，也有一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)專門收購(gòu)一些地段優(yōu)越但設(shè)計(jì)落后的商業(yè)物業(yè)，重新設(shè)計(jì)、包裝后再推向市場(chǎng)。2008 年，住宅類別是政府重點(diǎn)調(diào)控的目標(biāo)，普通住宅投資前景較為暗淡，投資者不宜入市。一些適合長(zhǎng)期持有的優(yōu)質(zhì)地段的高檔公寓或別墅倒是可以考慮。商業(yè)類別物業(yè)將會(huì)隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而更值錢，但投資者除了考慮地點(diǎn)外，當(dāng)然也要慎選產(chǎn)品。

????對(duì)房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，2008 年不是一個(gè)適宜全面進(jìn)攻的一年，但由于市場(chǎng)上缺乏更適合的儲(chǔ)藏財(cái)富工具，而房產(chǎn)價(jià)值將受惠于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，所以投資者可以利用這段市場(chǎng)冷清的時(shí)間細(xì)心挑選優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長(zhǎng)線持有。物業(yè)是否優(yōu)質(zhì)，首先要考慮地點(diǎn)，然后才考慮產(chǎn)品本身?？傊?，2008 年投資戰(zhàn)略不宜過(guò)于進(jìn)取，選擇大城市風(fēng)險(xiǎn)較低。至于產(chǎn)品類別，商業(yè)類物業(yè)可以看高一線。