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????這些公司老板涉足房地產(chǎn)業(yè)，并實(shí)現(xiàn)了贏利。他們在混亂中發(fā)現(xiàn)了新機(jī)遇

????作者: Brian O'Reilly

????你也許會覺得，一個小企業(yè)老板如果同時還從事其他不同的行業(yè)，那他一定是瘋了。大概除了沃倫?巴菲特（Warren Buffett），誰也不能從容地同時經(jīng)營管道生意和咖啡批發(fā)。但誰每月在為自己的公司或店面填寫高額租金支票時，沒有過這樣的誘人想法: “我讓房東發(fā)了財(cái)，我也該成為房東”？

????顯然，很多小公司的老板曾經(jīng)謹(jǐn)慎地購買過一個工作間或辦公室用作經(jīng)營場所。但也有更大膽的企業(yè)正在運(yùn)用他們來之不易的商業(yè)才干和他們個人對周邊社區(qū)的了解，從事一項(xiàng)復(fù)雜得多的投機(jī): 購買商用房地產(chǎn)。他們的想法是把它裝修、出租，然后收獲回報(bào)，同時還繼續(xù)做自己原來的生意。

????有三位企業(yè)家嘗試這么做，他們并不后悔。斯圖亞特?派爾（Stuart Paer）說: “沾點(diǎn)灰塵不會對你有什么傷害?！彼f話時帶著未曾被燒傷的投資家的激情。派爾在紐約州雷德班克市擁有一家床墊公司，在繁榮的市中心商業(yè)區(qū)有兩處房產(chǎn)（還有一處房子讓他租出去了）。在北達(dá)科他州法戈市，珠寶商布拉德?溫默爾（Brad Wimmer）特別喜歡買房修房，他的兄弟和伙伴抱怨他在這上面花費(fèi)的時間太多。17 年前，阿紹克?梭尼（Ashok Soni）在奧蘭多開了一家東方式地毯商店，但現(xiàn)在地毯和地板材料已經(jīng)成了幫助他和兒子阿米特（Amit）增添房產(chǎn)的手段。他們的房產(chǎn)包括廉價拍賣的底商、倉庫，甚至還有一座旱冰場。阿米特說: “我們銷售地毯和地板，但實(shí)際上，我們是搞房產(chǎn)的。”

????在進(jìn)入雷德班克市的 Sleep Shoppe 商店后面的陳列室時，你要當(dāng)心碰到你的頭。這里有和墻一樣高的床墊，43 歲的派爾在這里塞了一張桌子。樓梯間很低矮，抬頭可以看到空氣管道，這樣的布局讓派爾很不滿。他說: “人們不敢再回來?！钡麉s無能為力，這座樓并不為他所有。不過，這對他也沒什么影響。他在別處的房產(chǎn)正在增值。“我在看著你這會兒就在掙錢了?！彼f。派爾身材高大，梳著整齊的背頭，蓄著山羊胡子。

????20 世紀(jì) 90 年代初，派爾在新澤西北部開了一家床墊連鎖店，后來把它賣了，得到了“幾百萬”美元。然后，他決心從頭創(chuàng)業(yè)。他讀到了一些有關(guān)雷德班克市的復(fù)興的文章。該市位于澤西肖爾附近，有 12,000 人。2000 年，他去那里考察，馬上留下了深刻印象。

????“那是個雨天，”他說，“我仍然看到手挎購物袋的人在四處行走?！睅追瑓⒂^之后，他了解了那里的零售分布?！安紕诘麓蠼帜线吽罋獬脸?，我不會去那兒。布勞德的西邊是小孩的地盤，那里有滑雪板店和星巴克咖啡店（Starbucks）?！钡紕诘碌臇|邊就不一樣了: 那里停車的地方很多。我在那邊看到有富婆去高級商店?！?/p>

????派爾在布勞德東邊的一家拐角商店里為他的 Sleep Shoppe 商店租下了 2,000 平方英尺的空間，租金是每月 4,000 美金。他喜歡上了這兒的房子，先是纏著房東把房子賣給他。過了一段時間，他采用了更有效的辦法: 出大價錢。派爾說，另一個想買房的人出價 90 萬美元?！拔页?120 萬，還讓他在第二層保留一間辦公室，租金低于市場價。他迫不及待地就同意了?！?/p>

????接著，他說他很幸運(yùn)?！百I下房子兩周后，來了一對夫婦。他們想租我的店。我說不行。他們老來找我。最后，我說，我要一個月 1 萬美元，也就是每平方英尺 50 美元。當(dāng)時的價格是 30 美元。他們答應(yīng)了，真沒想到?！边@對夫婦開了一家名為“切爾西之家”（Chelsea Home）的高檔家具店。派爾同意將他的床墊生意轉(zhuǎn)移到城市的另一頭。幾個月后，把樓盤賣給派爾的人搬出了第二層的辦公室。如今，派爾將它租給一家股票經(jīng)紀(jì)公司，每月又能收到租金 5,000 美元。他現(xiàn)在從家具店老板那里得到的租金是每月 1 萬美元，每年上漲 2.5%。房貸是每月 9,000 美元，基本費(fèi)用還需要 1,000 美元。結(jié)果如派爾所說，“我在這地方每年能賺 6 萬美元”。

????Sleep Shoppe 商店和它的四名員工搬到了 500 碼以外、雷德班克市內(nèi)繁忙的州際公路旁。令派爾驚訝的是，銷售額比他們在布勞德大街的時候上升了 35%，去年達(dá)到了將近 150 萬美元。怎么回事？“路上有很多車，亮紅燈時人們便在我的店前停下。我始終開著燈，人們可以看到電話號碼。他們注意到了就會回來?！彼紤]過從房東手里買下新店址，但對房地產(chǎn)狂熱的人可不止他派爾一個?！澳羌一镆锰嗔?。他三年前花了 60 萬美元，現(xiàn)在想要三倍于此的價格?！?/p>

????無奈之下，派爾只好拿著多年前賣掉床墊連鎖店的錢，買下位于雷德班克主路旁的另一座建筑，價格是 52.5 萬美元。該樓的一層為底商，底商上面是辦公室。“我給它做了水壓清洗，確保房頂完好?！彼€花了 11,000 美元做了內(nèi)部裝修。一家小型電話服務(wù)公司租用了樓下的辦公室，一家銷售寵物（沒錯，是寵物）的高級服裝和食品的商店 Paw Palace 租用了下面的底商。派爾說: “那家寵物精品店的租金低于市場價。不過，我喜歡寵物。而它的生意全年都很穩(wěn)定。我不喜歡季節(jié)性的東西。我估計(jì)，尋找一個新的租戶會使我每月?lián)p失 1,500 美元，外加大量時間和精力?！?/p>

????面對利率的不斷升高和消費(fèi)者信心的不斷下降，派爾對雷德班克的未來依舊樂觀。他說: “交通很棒，還在蓋新樓，租金還在上漲。這是一個喧鬧的小城市?！?/p>

????從商用房產(chǎn)中賺錢并不總是那么簡單、快速。在北達(dá)科他州的法戈市，布拉德和蘭迪?溫默爾（Randy Wimmer）一直在期待房地產(chǎn)的輝煌。幸運(yùn)的是，他們白天的工作是經(jīng)營溫默爾鉆石公司（Wimmers Diamonds） 一家創(chuàng)辦于 1919 年的家族企業(yè)。他們的祖父和父親在法戈市區(qū)租房開店達(dá) 41 年之久。但在 1980 年，布拉德（52 歲）和蘭迪（57 歲）買一了同一條街上相隔幾幢樓的兩座相鄰的房子，并且搬了家。花費(fèi)是: 65,000 美元買下城市主要大街與布勞德韋大街形成的街角處的樓房，4 萬美元買下鄰近的房子。一開始，兩座樓里都有租戶，所以他們直到 1983 年才接管街角的位置。

????布拉德說: “我們將鄰近房子的一樓以上房間裝修一新，作為單元房出租。一個工藝品作坊租用了一層。”租金可以抵消成本，但房產(chǎn)的價值并沒有出現(xiàn)值得炫耀的大幅攀升。問題是: 10 年前，法戈市郊開了一家購物中心，商業(yè)正流出市區(qū)，而不是向它集中。兄弟兩人決定彌補(bǔ)他們的賭注，在購物中心開了第二家店。布拉德說，“我們在這兩個地方做得都很好。”溫默斯兄弟一年有 330 萬美元的營業(yè)收入，擁有 20 名員工，“不過，購物中心占到我們業(yè)務(wù)的三分之二”。

????不過，法戈市區(qū)在六年前時來運(yùn)轉(zhuǎn)。城市官員設(shè)立了經(jīng)濟(jì)復(fù)興區(qū)，給區(qū)內(nèi)每個業(yè)主最多達(dá) 25,000 美元的撥款，讓他們拿著這筆錢去裝修各自大樓的門面。城市還在該地帶內(nèi) 10 年不征收與房屋改良有關(guān)的地產(chǎn)稅。溫默斯兄弟投入了這場運(yùn)動，盡可能去除上世紀(jì) 60 年代風(fēng)格的老式門面，恢復(fù)基部的漂亮磚石。他們在這兩座建筑上花了大約 30 萬美元，包括對內(nèi)部的翻新。鄰近的樓主也做了類似的工作。布拉德說: “這里有個女人因?yàn)榘压举u給微軟而掙了大錢。她在這兒有一家?guī)Ь瓢珊筒蛷d的旅館。還有個人在這兒開了一家餐廳?！?/p>

????溫默斯兄弟說，他們和其他業(yè)主的努力正帶來回報(bào)。布拉德說: “在買下樓房的頭 20 年，我們所得和付出相差無幾?！辈贿^，在過去三年，他們的房產(chǎn)的價值已經(jīng)上升到 60 萬美元，比他們買房花的錢和之后裝修的花費(fèi)加起來還多出 20 萬美元。布拉德實(shí)在太喜歡裝修了。于是又買了第三幢樓，與他和蘭迪共同所有的那兩座樓毗鄰。他說: “我喜歡拆卸，喜歡買下舊東西，再把它們裝飾一新?！笨傊?，他在買房和修葺上面花了 40 多萬美元。幸運(yùn)的是，他馬上找到了租戶，他們的租金超出了抵押貸款償還額。

????兩兄弟認(rèn)為，即便美國經(jīng)濟(jì)不夠穩(wěn)定，法戈市的房地產(chǎn)市場還會繼續(xù)繁榮。布拉德說: “整個城市的價值在上升。我還看上了另外兩座樓。但我太太說，我搞搞裝修就夠了?！?/p>

????阿紹克 梭尼是從加拿大搬到佛羅里達(dá)州桑福德市的，原因之一是這里天氣比蒙特利爾更像他的家鄉(xiāng)德里。但在加拿大的 14 年間，梭尼獲得了有關(guān)房地產(chǎn)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，他渴望重新開始。

????梭尼現(xiàn)年 58 歲，專業(yè)是會計(jì)。1975 年，他開始進(jìn)口青少年時裝，在蒙特利爾銷售。很快，他開始購買低價拍賣的樓盤，隨后又去買未開發(fā)的地塊。最終，通過銀行貸款，并以他早期購買的房產(chǎn)做抵押，他買下了 30 幢房子、圣勞倫斯河上的兩座小島和數(shù)百英畝的野營地。可惜，利率在上世紀(jì) 80 年代上升到了 18% 以上，房地產(chǎn)價值縮水，梭尼說他的許多房產(chǎn)都還給原來的賣主了。他還說，他的房產(chǎn)一度價值 1,500 萬，后來減少到連 100 萬都不到了。

????剛來到奧蘭多市郊的桑福德，他花了 25 萬美元買下一座小樓，開了一家銷售東方式地毯的商店 Rug King。他還再次開始購置商用樓，堅(jiān)守他的黃金法則: 始終以房屋價值的一半為買價。（他憑感覺估計(jì)如果沒有這座樓，會造成多少花費(fèi)，以此確定它的價值。）他的兒子兼合伙人、21 歲的阿米特說，這沒有聽上去那么難。 “我父親買下地毯店的位置是這個地區(qū)最繁忙的一個岔口?！痹谒竽岣缸淤I房三年后，州政府開始拓寬岔口。三個月的道路封閉和客流減少讓旁邊的零售店飽受其苦，有幾家房東急于將房子出手。梭尼的地毯店得以熬過了這段蕭條，他還在一次銀行拍賣會上，以 40 萬美元買下旁邊的兩座樓盤。這個價格大致是這兩座樓幾年前在一次稅務(wù)評估中所定價值的一半。阿米特說: “工程結(jié)束后，他在這個很棒的位置有了三個樓盤?！彼麄儼哑渲幸蛔?dāng)作地毯倉庫，另一座出租給了一家現(xiàn)金兌換公司和音樂商店。一年能賺 8 萬美元。

????之后，他們又做了幾筆精明的買賣。阿紹克以 38 萬美元的價格買了一座被棄用的旱冰場，面積達(dá)兩萬平方英尺。旱冰場所在位置的旁邊正要建一條高速路。他解釋說: “房東住得很遠(yuǎn)，沒想到那條新建公路會提升房子的價值?！彼竽岣缸荧@到了改變旱冰場用途的許可。之后，一家特許學(xué)校把它改造成了教室，每年要交付將近 20 萬美元的租金，超過購買價格的一半。幾年后，學(xué)校破產(chǎn)，他們有段時間找不到租戶，便把這座樓當(dāng)成倉庫，搞地毯和藝術(shù)品批發(fā)。今年 3 月，又有一家私立學(xué)校決定入住，它給出的租金是每月 15 萬美元，比這座樓 6,700 美元的月維護(hù)成本高出一倍還多。

????不是每次買房都能如此輕松獲利。阿紹克曾在 1989 年買了一座舊購物中心，就沒能找到足夠的租戶，其他租戶給的租金很低，他一直在賠錢。解決辦法: 自己去填充。阿紹克認(rèn)為，購物中心太大，地段也不適合賣地毯。但賣硬木地板如何？他和一家瑞士生產(chǎn)商簽約，將裝滿薄板的集裝箱直接運(yùn)到購物中心，運(yùn)輸占目前零售成本的 25%。梭尼將購物中心未出租的一塊空間用作地板倉庫，還有一塊改造成地板零售中心。據(jù)阿米特說，他的地板公司還按現(xiàn)行市場價格向他家的房地產(chǎn)部門支付租金。隨著梭尼父子填充了部分空間，其他租戶也愿意入住空地，商場漸漸滿起來了?！艾F(xiàn)在購物中心一年的收入有 30 萬美元。購物中心本身已經(jīng)升值。我賣地板也賺到了錢?！?/p>

????梭尼父子還沒有到此為止。11 月，他們買了一座廢棄的金屬加工廠，價格 27 美元一英尺?！案祦淼囊粯樱卑⒚滋卣f，“價錢只有原來的一半。”雖說附近有一家類似的工廠，以每英尺 8 美元出租，但不到 500 米外，就有一家新開的高檔飯店，街對面還有一座哈利戴維森摩托車展廳，這些將吸引大批潛在的購物者來此，從而提升這座樓的價值。阿米特認(rèn)為，他們能以三倍的價格賣掉這座廠房，但他們不愿賣。他說: “你得把 15% 的利潤上交山姆大叔。”他們認(rèn)為，更好的做法是讓房產(chǎn)增值和需要時拿它辦理貸款（指房屋凈值貸款，即以房屋為抵押的個人貸款──譯注）。

????阿米特估計(jì)，這些（購物中心、旱冰場、地毯商店和附近樓盤，再加上金屬加工廠倉庫和一些未開發(fā)的地塊）總共價值約 1,500 萬美元。他說: “我們估計(jì)，去年上漲了 20%。有時候根本不會上漲，但奧蘭多附近年平均經(jīng)濟(jì)增長率接近 10%?！彼竽岣缸雍敛粦岩桑鲩L將會繼續(xù)。阿紹克說: “這個國家人均收入高，很多人將投入這一行?！彼Ｍ苷业酵顿Y者，這樣他可以買更多的房子。

????阿米特是否擔(dān)心他泄露了太多家族做生意的秘密？“不，”他說，“大多數(shù)人沒有膽量去做我們所做的事。你必須深深地投入進(jìn)去?！?/p>

????譯者: 古正