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????特約記者: 舒眉

????當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)，無疑仍然是京津塘、長三角及珠三角三大區(qū)域。這里是中國經(jīng)濟(jì)的夢工廠，如同上個(gè)世紀(jì)的美國西海岸。而這些區(qū)域中的上海、北京、廣州和深圳四大城市，由于其獨(dú)特的地位以及在市場份額、開發(fā)水平等指標(biāo)上的優(yōu)勢，早已是眾多買家的追捧對象。2004 年的宏觀調(diào)控雖然涉及房地產(chǎn)業(yè)，但政府主管部門明確表示，全國的房價(jià)不存在大跌的可能性，而我走訪的業(yè)內(nèi)專家也依然建議將房地產(chǎn)納入經(jīng)理人的投資理財(cái)組合中。

????上海──房價(jià)漲勢趨緩，后勁最足

??? “上海樓市還存在很大的潛力，特別是在市中心。”面對宏觀調(diào)控的調(diào)整壓力，戴德梁行的執(zhí)行董事吳少聰依然信心十足?！昂暧^調(diào)控主要是 在土地和資金鏈上施壓，但是現(xiàn)在銷售的新房是二年前開始興建的項(xiàng)目，所以供應(yīng)短缺的效應(yīng)真正顯現(xiàn)還需要兩年的時(shí)間?！?/p>

????“這里樓市的潛力是驚人的，之前誰也沒有料到，上海能夠有連續(xù)四年蓬勃興旺的牛市?！比A潤置地的上海有限公司董事總經(jīng)理陳凱也這樣描述他今年在上海的感受。

????他們的良好感覺，是隨房地產(chǎn)業(yè)對上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響與日俱增的。

????房地產(chǎn)業(yè)是上海的支柱產(chǎn)業(yè)，而上海帶動(dòng)了整個(gè)長三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平全國首屈一指。上海人均 GDP 多年保持兩位數(shù)的增長，2003 年已達(dá)到 5,642 美元；外商直接投資實(shí)際到位達(dá) 58.5 億美元，雄踞中國所有城市首席。這里發(fā)展勢頭迅猛，8 條軌道交通線建設(shè)全面展開，世博等多項(xiàng)重大市政建設(shè)工程在進(jìn)行中；尤其是自 APEC 會議召開以來，多次世界重大會議在上海召開，吸引了海內(nèi)外各界人士的關(guān)注；加上其區(qū)域本身所具有的經(jīng)濟(jì)、地理等各種優(yōu)勢，目前上海在中國房地產(chǎn)市場上牢牢占據(jù)了首位。

????基強(qiáng)聯(lián)行是一家專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，創(chuàng)始人陳基強(qiáng)經(jīng)常在中國飛來飛去，對于各個(gè)城市的房產(chǎn)投資頗有研究?！案鶕?jù) 2004 年上海新樓盤銷售情況的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前滬上房價(jià)在 6,627 元 / 平方米左右，為中國最高?，F(xiàn)在，上海市中心房價(jià)比較穩(wěn)定，而周邊地區(qū)則在一定范圍內(nèi)波動(dòng)，原因是上海市政府希望通過擴(kuò)大供應(yīng)量緩解供少于求的市場狀況，抑制房價(jià)的過快增長。但是，由于新開發(fā)的供應(yīng)量集中在外環(huán)線以外的周邊地區(qū)，所以如果進(jìn)行住宅投資，這一區(qū)塊的增長潛力非常有限。”

????來自專業(yè)研究機(jī)構(gòu)戴德梁行的報(bào)告佐證了陳基強(qiáng)的觀點(diǎn)。2004 年上海房地產(chǎn)部門降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，將有 500 萬平方米中低價(jià)住宅提前上市，加上每年 300 萬平方米的配套商品房，800 萬平方米的中低價(jià)住宅將對房地產(chǎn)市場造成沖擊。這將促使上海商品房市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，并在一定程度上緩解市場過熱的現(xiàn)狀。

????“未來幾年，市中心的新房供應(yīng)量會越來越少，因?yàn)橹行某菂^(qū)的空地越來越少，而上海的人口基數(shù)大，流動(dòng)人口數(shù)量也逐年遞增，所以這里的投資價(jià)值將在未來進(jìn)一步體現(xiàn)?！闭髧H有限公司副總裁岳崢這樣描述未來幾年上海的房地產(chǎn)投資價(jià)值。正大是介入上海房地產(chǎn)市場的堅(jiān)決倡導(dǎo)者。

????“購買中心城區(qū)的服務(wù)式公寓，是投資者的一個(gè)最佳選擇?！标惢鶑?qiáng)對于前來咨詢的投資者總是發(fā)出這樣的倡議。2010 年世博會召開之前，上海的國際化程度會越來越高，現(xiàn)在的服務(wù)式公寓入住率在 85％－95％ 之間，收益穩(wěn)定；另一個(gè)好處是有 70 年的使用權(quán)，遇到樓市風(fēng)險(xiǎn)，可以立即出售或者以信托收益憑證的方式出售。

????北京奧運(yùn)臨近，重整市場

????作為京津塘區(qū)域的領(lǐng)頭羊和全國的政治、文化中心，北京一直保持較好的發(fā)展勢頭。2003 年，北京人均 GDP 達(dá)到 3,681 美元，外來直接投資為 21.5 億美元，在中國各城市中名列前茅。但過高的發(fā)展勢頭、作為“首都”與生俱來的優(yōu)越感以及特定的城市文化，使其城市消費(fèi)傾向于追求一個(gè)“高”字，即高檔高價(jià)。這種消費(fèi)心態(tài)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作中表現(xiàn)明顯，致使產(chǎn)生了“首都效應(yīng)”，房價(jià)出現(xiàn)過早持續(xù)飆升的局面。1997 年，北京房價(jià)一度達(dá)到迄今為止的最高價(jià)── 5,478 元 / 平方米。由于發(fā)展過快過猛，導(dǎo)致北京房地產(chǎn)市場近兩年持續(xù)走低。到 2003 年，房價(jià)降至 4,456 元 / 平方米。北京市政府采取了一系列相應(yīng)措施，自 2003 年始，加大了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和中低價(jià)住宅的供應(yīng)，同年北京經(jīng)濟(jì)適用房成交量占到整體商品房成交量的 29％，為房產(chǎn)市場大大降溫，房價(jià)矛盾開始得到一定程度的緩解。

????對北京來說，2008 年奧運(yùn)會將是一個(gè)獨(dú)一無二的機(jī)遇。由于奧運(yùn)會的舉辦將使中央提前兩年停止審批新樓盤開工，因此開發(fā)商正在超前運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目。供應(yīng)量的加大和有效需求有限，使 2004 年北京市場的整體價(jià)格趨于下降?！氨本┈F(xiàn)在 CBD（中央商務(wù)區(qū)）寫字樓售價(jià)過高，建議投資者在購買這些物業(yè)的時(shí)候持謹(jǐn)慎態(tài)度。”在談到北京市場時(shí)，陳基強(qiáng)向投資者提出了建議。“而在近市區(qū)的住宅方面，投資者還能夠發(fā)現(xiàn)機(jī)會，這里的住宅投資價(jià)位在 5,000－8,000 元 / 平方米，在國貿(mào)以東、長安街以南，在三環(huán)到五環(huán)的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，或者在奧運(yùn)板塊附近，投資的機(jī)會也比較多?！?/p>

????廣州──房價(jià)走低，前景穩(wěn)定

????廣州地處珠三角中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均收入水平位居全國前列（2003 年廣州人均 GDP 為 5,790 美元，居全國首位）。但與上海、北京相比，廣州經(jīng)濟(jì)對外關(guān)聯(lián)度較弱（2003 年外商直接投資額為 25.81 億美元），只是一座區(qū)域型城市。

????然而，與中國另外三座房地產(chǎn)一線城市相比，廣州是近年唯一房價(jià)下跌的城市，其平均房價(jià)已經(jīng)連續(xù)三年下跌，相對于北京、上海、深圳，廣州房價(jià)可謂低廉。今年 1－5 月平均房價(jià) 4,716 元 / 平方米。最新調(diào)查顯示，今年二季度廣州房地產(chǎn)企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況景氣指數(shù)是 120.3，比一季度下降 2.1 點(diǎn)。城市的快速擴(kuò)張是導(dǎo)致廣州房價(jià)下跌的根本原因。現(xiàn)在，不少投資商開始把目光從城內(nèi)收回來，放眼于郊區(qū)。在市內(nèi)樓盤苦苦爭斗之時(shí)，郊區(qū)及周邊城市大盤卻是一片龍騰虎躍的景象。新城區(qū)的快速擴(kuò)張，大量樓盤的開發(fā)，大量新區(qū)住宅的供應(yīng)，大大稀釋了廣州房價(jià)。因此，市郊盤開發(fā)大勢將不可逆轉(zhuǎn)。與北京的城市文化相比較，廣州的市民文化更注重生活消費(fèi)而非住宅消費(fèi)，因此也使近年的廣州房價(jià)保持較低的合理水平，沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。

????2004 年廣州房地產(chǎn)市場是比較穩(wěn)定的，沒有大的波動(dòng)。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢越來越好，廣州市的投資環(huán)境也在日益改善，對房地產(chǎn)的新需求將擴(kuò)大。同時(shí)，隨著政府對土地的控制的加強(qiáng)，高收入、低房價(jià)使置業(yè)者能夠比較滿意地達(dá)到置業(yè)目標(biāo)。不少投資商看到了廣州住宅的投資價(jià)值，相信通過合理、有效的市場引導(dǎo)，廣州房地產(chǎn)市場再

????現(xiàn)輝煌將指日可待。但與上海及北京相比，其房價(jià)預(yù)期仍將保持相對較低水平及增長幅度。

????深圳──移民城市，重在求穩(wěn)

????深圳是中國對外開放的窗口，吸引了眾多海內(nèi)外客商，2003 年人均 GDP 為 5,558 美元，稍低于廣州及上海；外商直接投資實(shí)際到位達(dá) 46.02 億美元，高于廣州及北京，低于上海，展現(xiàn)了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力。購房人群中，海外人士比例逐年遞增，給深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了活力。

????這里擁有持續(xù)景氣的房地產(chǎn)市場，2003 年平均房價(jià)為 5,680 元 / 平方米，居全國第一。作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳是中國改革開放和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，城市建設(shè)時(shí)間短，也導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性普遍比較差，市場波動(dòng)較其他城市明顯。如近期寫字樓市場銷售活躍，就與稅務(wù)稽查有關(guān)。同時(shí)，深圳房地產(chǎn)市場的操作水平較高，本地的房地產(chǎn)上市公司眾多，因此地產(chǎn)公司在資金積累上具有優(yōu)勢。

????除此之外，深圳具有國內(nèi)最大規(guī)模的房地產(chǎn)租賃市場。作為一個(gè)商務(wù)城市，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，較高的生活成本、較多的常住人口和流動(dòng)人口使得租賃房屋成為解決居住問題的一大途徑。綜合各種因素，深圳租賃市場的鞏固是必然的。

????深圳與香港一衣帶水，互相融合，港商在深圳開發(fā)的住宅不在少數(shù)。珠三角的城市融合給深圳提供了房地產(chǎn)發(fā)展不可多得的市場機(jī)遇。只要深圳把根扎緊，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必將持續(xù)景氣，更進(jìn)一步。