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從截至2024年9月本輪房地產(chǎn)各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的調(diào)整程度，以及從房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)傳導(dǎo)鏈條、房地產(chǎn)長(zhǎng)期潛在需求測(cè)算、居民購(gòu)房能力與成本變化測(cè)算三個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)是否具備了止跌回穩(wěn)的客觀基礎(chǔ)？我們將對(duì)此進(jìn)行分析，并指出當(dāng)前制約房地產(chǎn)止跌的主要堵點(diǎn)。

一、中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整的現(xiàn)狀。2021年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷劇烈調(diào)整，截至一攬子政策出臺(tái)前的2024年9月：1、住宅年化銷售面積較2021年減半至7.7億平方米，回到2009年之前水平。2、70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格下跌15%、部分大城市局部出現(xiàn)30%甚至更大跌幅，新房和一線城市價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較2021年下降約三成至年化10.1萬(wàn)億人民幣，回到略低于2016年的水平，其中土地購(gòu)置費(fèi)的占比抬升，土地市場(chǎng)“量跌價(jià)漲”，反映出地方出讓地塊質(zhì)量提升。4、住宅已在絕對(duì)意義上處于去庫(kù)存狀態(tài)，但廣義庫(kù)存去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售疲軟引致庫(kù)存壓力累積。

二、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。1、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的起點(diǎn)是房地產(chǎn)銷售增速企穩(wěn)回升，通過(guò)量的回升帶動(dòng)房?jī)r(jià)和投資的企穩(wěn)，大約存在4個(gè)月的領(lǐng)先滯后關(guān)系。2024年6月以來(lái)住宅銷售面積同比跌幅收窄，將帶動(dòng)10月以后房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資的同比跌幅收窄。2、理論測(cè)算中國(guó)房地產(chǎn)的潛在需求空間，可分為三個(gè)部分：城鎮(zhèn)人口增加帶來(lái)增量需求；人均居住面積增加帶動(dòng)的改善性需求；存量房屋房齡變老帶來(lái)的折舊需求。我們測(cè)算顯示，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)連續(xù)三年低于潛在需求水平。3、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)具有客觀基礎(chǔ)。從購(gòu)房能力來(lái)看，經(jīng)過(guò)三年減少購(gòu)房，城鎮(zhèn)居民的儲(chǔ)蓄得以積累，此前購(gòu)買力透支的狀況已明顯緩解；從購(gòu)房成本來(lái)看，房?jī)r(jià)跌約15%、首付比例平均降約10-30%、貸款利率較2021年末下降2.23個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房的近期與遠(yuǎn)期成本均有明顯降低。4、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的主要堵點(diǎn)在于，居民對(duì)房?jī)r(jià)和對(duì)收入的走向預(yù)期發(fā)生變化。本次房?jī)r(jià)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)和深度超過(guò)以往，改變了居民對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)大周期的預(yù)期。房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌的考量，導(dǎo)致購(gòu)房能力無(wú)法轉(zhuǎn)化為購(gòu)房意愿。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，居民購(gòu)房需以穩(wěn)定的收入預(yù)期為前提，否則也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求延遲。

三、房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)再思考。1、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整有沒(méi)有到位？從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2000年以來(lái)不少國(guó)家都曾出現(xiàn)大于20%的房?jī)r(jià)調(diào)整，中國(guó)大陸目前的平均降幅仍屬溫和。若能采取有效措施扭轉(zhuǎn)預(yù)期，有利于促進(jìn)居民重新“入場(chǎng)”，更好支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。2、如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)？10月以來(lái)，新房和二手房銷售面積都出現(xiàn)了更為明顯好轉(zhuǎn)，要穩(wěn)固房地產(chǎn)銷售向好勢(shì)頭，將已經(jīng)存在的購(gòu)房能力轉(zhuǎn)化為購(gòu)房意愿，還需要進(jìn)一步夯實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、從而穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)，同時(shí)打通“保障房收儲(chǔ)”政策的堵點(diǎn)。3、如何平衡嚴(yán)控增量與地方財(cái)政收入？需要看到，“土地財(cái)政”模式不可持續(xù)，開(kāi)發(fā)地方財(cái)政新主體來(lái)源是大勢(shì)所趨；短期內(nèi)通過(guò)激活房地產(chǎn)銷售，可在市場(chǎng)力量的作用下使地方政府土地出讓自然回溫。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者鐘正生為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香