房地產“去庫存”，關鍵還是財政發(fā)力
鐘正生
2024-05-20
5月17日，國家統(tǒng)計局公布2024年4月中國經濟增長數據。何立峰出席全國切實做好保交房工作視頻會議并發(fā)表講話，之后舉行國務院政策例行吹風會。
房地產仍在“磨底”。4月房地產投資當月同比進一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房價環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%，跌幅均創(chuàng)2015年來新高。全國房地產待售面積達到7.46億平，已超過2016年2月創(chuàng)下的高點。房地產呈“供需雙縮”，房價下跌與銷售下降形成負循環(huán)。最新政策主要從三個方面做出安排：繼續(xù)推進“保交樓”；開始推動“去庫存”；允許回收已售土地。
我們認為，推動房地產去庫存和促進房地產市場企穩(wěn)，還有幾個問題有待明晰：1、房地產“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照二手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內需“收儲”解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓），所需資金規(guī)模將更大。彭博新聞社記者在發(fā)布會提問中引用分析人士也預計，住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元之間。那么本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2、房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。根據CRIC報告，2024 年 3 月一、二、三四線城市存銷比分別為 19.2、21.6 和 33.1 個月。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產業(yè)支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。3、財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。諸葛找房監(jiān)測的重點50城2023年租金回報率約1.95%，假設商業(yè)銀行以同期個人住房貸款利率（一季度為3.69%）提供資金，那么中間還需要財政提供1.74%的貼息。按照前面對所需資金體量2.7萬億的估算，所需資金至少在470億/年（如果財政貼息擴大到2%、資金體量5萬億，那么需要財政資金1000億/年），這是不考慮還本情況下的最保守估算。此外，本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。
經濟數據方面，4月生產好于投資，有利于產能利用率的回升；內需消費仍處于復蘇軌道，助力工業(yè)產銷率回升至97.4%；外需出口增勢較好，對中國經濟穩(wěn)增長發(fā)揮了重要作用。不過，近期外部經貿環(huán)境承壓，對下半年出口持續(xù)較快增長增添了不確定性。當前，經濟下行壓力主要集中在房地產領域，其次表現為基建和制造業(yè)投資的增長放緩，產能利用率下降對制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現。房地產“去庫存”需要更大政策力度，財政政策亟需加快發(fā)力。（財富中文網）
作者鐘正生為財富中文網專欄作家，平安證券首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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