龍湖評(píng)級(jí)上調(diào)：是一花獨(dú)放，還是百花盛開？
2月9日，標(biāo)普確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。這是2022年中以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。標(biāo)普認(rèn)為，自2022年11月以來，中國政府對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團(tuán)是其中的主要受益者，此外龍湖的經(jīng)營性收入持續(xù)增長，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng)，因此維持公司投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士分析，標(biāo)普上調(diào)龍湖集團(tuán)展望，釋放出國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)中國房企信心回歸的積極信號(hào)。
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標(biāo)普22年中以來首次上調(diào)中國房企展望，龍湖維穩(wěn)投資級(jí)。2月9日，標(biāo)普將龍湖集團(tuán)控股有限公司的評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。與此同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了該公司的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”，其高級(jí)無抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)為“BB+”。穩(wěn)定的展望反映了標(biāo)普的預(yù)期，即龍湖集團(tuán)將在未來12-24個(gè)月內(nèi)改善其流動(dòng)性緩沖和資本結(jié)構(gòu)。這是2022年中以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國房企展望。
標(biāo)普對(duì)龍湖的客觀肯定是“名實(shí)相副”，龍湖的經(jīng)營性收入持續(xù)增長，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng)，龍湖已經(jīng)與六大國有銀簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，預(yù)計(jì)龍湖獲得了不少于3000億人民幣的信貸額度，用于發(fā)展、再融資和收購。據(jù)了解，龍湖集團(tuán)已于2022年12月9日獲得由中國銀行提供國內(nèi)擔(dān)保的7億元人民幣無抵押離岸銀行貸款，該公司是為數(shù)不多獲得此類貸款的民營房地產(chǎn)開發(fā)商。此外，龍湖還成功發(fā)行了一支20億元的中債增信債券。龍湖非限制性現(xiàn)金比例很高，受益于公司強(qiáng)大的銷售回款率，以及經(jīng)營性收入的強(qiáng)勁增長，這些資金進(jìn)一步提高了龍湖的財(cái)務(wù)安全度。
龍湖可能仍然處在“一花獨(dú)放”階段。當(dāng)前，能夠與龍湖相提并論的房企仍然是鳳毛麟角，而多數(shù)房企的困境雖然有所緩解，但整體依然處于水深火熱之中，個(gè)別房企依舊苦苦掙扎。也就是說，中國的房地產(chǎn)業(yè)可能仍然需要經(jīng)過個(gè)別的“寒徹骨”考驗(yàn)，才有希望迎來百花齊放的時(shí)刻。
良好的資產(chǎn)負(fù)債表絕非一日之功。龍湖的穩(wěn)健得益于持續(xù)多年的日積月累。截至2022上半年末，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比為4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。
龍湖集團(tuán)的穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即該公司將進(jìn)行審慎的財(cái)務(wù)管理。這表明，該公司始終保持著十分清醒的頭腦，從而穩(wěn)扎穩(wěn)打。
有效的政策支持是個(gè)“利好”，但這只是“外因”，需要強(qiáng)調(diào)的是，外因是變化的條件，內(nèi)因是變化的依據(jù)；外因的作用無論多大，也必須通過內(nèi)因才能起作用。譬如，標(biāo)普認(rèn)為，自2022年11月以來，中國政府對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施。
值得一提的是，未來下行的趨勢(shì)可能在短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，復(fù)蘇也是緩慢的，例如，今年1月，房屋銷售依舊低迷，百強(qiáng)房企的銷售額同比降幅超三成。我預(yù)計(jì)，從2022年開始，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)步入了十年左右的下行周期。
房企評(píng)級(jí)下調(diào)與房企海外融資斷崖式下降的“缺口”難以在短期平復(fù)。受疫情、調(diào)控升級(jí)、金融政策趨緊等綜合因素影響，地產(chǎn)行業(yè)銷售降至冰點(diǎn)，部分房企資金鏈吃緊，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻繁下調(diào)中國房企信用評(píng)級(jí)。
據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)超過250次，有70多家房企主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí)，其中不乏部分頭部房企。三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)，是房企海外融資的重要信用背書，經(jīng)歷評(píng)級(jí)下調(diào)潮之后，海外融資渠道基本停滯。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年100家典型房企全年境外債權(quán)融資同比下降了69%。
需要引起重視的是，前幾年中國房企債務(wù)嚴(yán)重違約對(duì)國際金融市場(chǎng)帶來巨大沖擊，在企業(yè)誠信問題上，歷來都是“毀樹容易，種樹難”。隨著利好政策持續(xù)落地，中國房企信用評(píng)級(jí)有望提升，從而提高境外融資機(jī)會(huì)，但可能準(zhǔn)入嚴(yán)格、條件苛刻。
總之，中國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇已經(jīng)曙光乍現(xiàn)，但這是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
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編輯：徐曉彤
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