穆迪分析如今預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)從峰值到谷底的跌幅區(qū)間為5%至10%。在價(jià)格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)測(cè)的跌幅為10%至15%。如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退，穆迪分析預(yù)計(jì)美國(guó)房?jī)r(jià)跌幅就將擴(kuò)大至10%至15%，而價(jià)格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場(chǎng)的跌幅將達(dá)到20%至25%。假設(shè)美國(guó)房?jī)r(jià)下跌15%，顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國(guó)房?jī)r(jià)在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅。然而，它將是二戰(zhàn)后出現(xiàn)的第二高房?jī)r(jià)跌幅，僅次于美國(guó)房?jī)r(jià)在2006年至2012年房產(chǎn)泡沫破滅期間出現(xiàn)的27%的跌幅。
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穆迪的這篇報(bào)告的質(zhì)量很高。我近幾年多次撰文抨擊穆迪的觀點(diǎn)，文章在中國(guó)流傳及影響力甚廣，這次是我首次肯定穆迪，原因在于，穆迪對(duì)美國(guó)樓市的這個(gè)分析嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、中立、深入。
還算樂(lè)觀的結(jié)論。若穆迪對(duì)美國(guó)樓市的分析結(jié)論成立，即：“美國(guó)樓市中，半數(shù)城市降價(jià)20%以上”，則，在美國(guó)及世界經(jīng)濟(jì)一片哀鴻遍野之中，美國(guó)樓市的前景算是比較樂(lè)觀的，其實(shí)，若從極端的情況考慮，這個(gè)20%的數(shù)值可能處于銀行貸款敏感性分析及絕大多數(shù)房主的可承受范圍之內(nèi)。也就是說(shuō)，美國(guó)的樓市波動(dòng)并沒(méi)有想象中那么大。
疫情房產(chǎn)泡沫（Pandemic Housing Bubble）構(gòu)成本輪美國(guó)房市降價(jià)的安全墊。譬如，本文中提及，假設(shè)美國(guó)房?jī)r(jià)下跌15%，顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國(guó)房?jī)r(jià)在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅。加之，由于美國(guó)的企業(yè)和家庭擁有強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表、以及勞動(dòng)力短缺，所以，房?jī)r(jià)下跌15%對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可控性影響可能微乎其微。
利率敏感性的房產(chǎn)可能影響較大。由于美國(guó)加息幅度之大對(duì)美國(guó)房市的巨大沖擊，令許多人措手不及，這次，可能對(duì)利率敏感性房產(chǎn)沖擊較大，而豪宅市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)可能走出獨(dú)立的上漲行情，因此，美國(guó)房市的走勢(shì)，需要詳盡的細(xì)分才具有價(jià)值，也就是說(shuō)，美國(guó)房市中的個(gè)別房屋未來(lái)仍然存在巨大的投資機(jī)會(huì)，換句換說(shuō)，今后五到十年，不管美國(guó)經(jīng)濟(jì)的悲觀走勢(shì)如何，美國(guó)房市的危中之機(jī)可能超過(guò)“疫情房產(chǎn)泡沫”。特別是，本輪整治通脹的最好結(jié)果，可能使高通脹“固化”，即如影相隨，那么，美國(guó)房市價(jià)格與高通脹“與狼共舞”，則不足為奇。
當(dāng)然，北美以外國(guó)家的房市就沒(méi)有那么幸運(yùn)了，需要特別指出的是，一些發(fā)展中國(guó)家、新興市場(chǎng)國(guó)家、俄羅斯、烏克蘭等，則可能面臨巨大、極端、嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者王衍行為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)前副秘書(shū)長(zhǎng)。
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