正是因為房企依靠自身的力量已無法實現(xiàn)爛尾項目的復工復產(chǎn)以解決保交樓的問題，地方政府以國企聯(lián)合AMC進駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會問題的可選項。同樣，也只有問題嚴重到依靠自身無法復工復建和無力回天，而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務時，開發(fā)商才肯將項目主導權主動或者被動交出來，接受旨在實現(xiàn)“保交樓”的命運安排。其實，出險房企未來的出路也同樣如此，只有當其完全失去自救能力而放棄主動重整與重組的努力時，市場出清和行業(yè)重整的機會才會真正到來。
文本設置
Plus(0條) 
一堆爛水果和一個美麗的果盤之間的價值差距，通常被用來講述投行的價值所在。而資產(chǎn)管理公司（AMC），正是將一些問題資產(chǎn)通過甄別、剝離、重整和引入資源，進而讓其重新體現(xiàn)市場價值和恢復活力的機構(gòu)。為了化解爛尾樓危機，鄭州近日以下屬國企聯(lián)合地方AMC直接下場，擬聯(lián)合發(fā)起設立地產(chǎn)紓困基金來助力“保交樓”問題，可謂在全國領風氣之先。
作為近年來經(jīng)濟發(fā)展、人口擴張和城市發(fā)展都非常快的中原第一大城市的鄭州，高達三分之一左右的項目爛尾率，同樣也讓鄭州成為全國范圍內(nèi)的爛尾樓標桿性城市。如果說村鎮(zhèn)銀行問題代表了以河南為代表的基層金融生態(tài)的真實狀況，而以反復賦紅碼來限制村鎮(zhèn)銀行儲戶合法維權代表了河南社會治理與應對危機的地方政府能力水準的話，則如何化解大量的爛尾樓以及因此引發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”問題，就成了鄭州地方政府當下必須面對的課題。
這不但因為鄭州市域內(nèi)大面積的爛尾樓的出現(xiàn)，本身就是地方政府無法回避的責任，而“抱團停貸”風潮對于新房市場心理的影響與打擊更是不言而喻。這無疑將危及本來已經(jīng)去化壓力極大的鄭州樓市，更會讓土地財政依賴度較高的鄭州雪上加霜。也正是在此重壓之下，鄭州地方政府已無暇顧及下屬的住建部門與監(jiān)管銀行在“爛尾樓”問題上依然相互推責的互懟行為，而是直接響應銀保監(jiān)會的號召親自下場，以國企聯(lián)合地方AMC設立地產(chǎn)紓困基金解決爛尾樓的問題了。
其實，自此輪調(diào)控導致行業(yè)流動性困境而引發(fā)不少民營百強房企排隊暴雷的去年下半年起，行業(yè)主管部門和監(jiān)管部門就一直在呼吁并給予各種行業(yè)政策與金融支持，來引導優(yōu)秀房企以市場化形式進行項目并購來試圖化解行業(yè)流動性問題，甚至動員四大AMC和地方AMC參與出險房企的資產(chǎn)盤整來推動行業(yè)重整與回暖，以努力促使行業(yè)盡快回到良性循環(huán)的軌道。
但是無論政策層面如何推動和如何給予金融支持，除了少數(shù)房企如招商蛇口、華僑城、華潤置地借機發(fā)行了旨在置換和優(yōu)化自身債務結(jié)構(gòu)的并購債之外，此項工作在實質(zhì)上并沒有獲得太大的推進。這一方面，是由于并購市場的“二手車”效應，使得愿意出讓的項目普遍質(zhì)地較差進而失去了并購價值，而尚未進入破產(chǎn)清算階段的出險房企對于優(yōu)質(zhì)項目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理無法實現(xiàn)使其進入并購市場；另一方面，在行業(yè)陷入整體性的流動性困境，項目估值在大大下降的同時往往還背負著大量的債務和被設定了各種優(yōu)先權，自然讓以項目并購來推動行業(yè)重組與實現(xiàn)行業(yè)流動性恢復的思路就成了鏡花水月。
而AMC的長處，是對不良資產(chǎn)的處置與整理，但AMC發(fā)揮該長處的前提，是獲得出險房企的資產(chǎn)管理權。在出險房企尚未進入破產(chǎn)清算程序，還試圖努力自救和通過重整來恢復生機的狀態(tài)下，AMC就只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產(chǎn)處置的主導者，自然也就致使AMC的隆重出場，至今也是一場雷聲大雨點小的空歡喜。也正因為如此，在今年以來代表性房企銷售去化近乎腰斬、新增暴雷房企不斷而爛尾樓問題日益嚴重的當下，爛尾樓業(yè)主們的“抱團停貸”行為，將行業(yè)流動性困境之嚴重狀況徹底揭出進而將“保交樓”推向了政治正確的高度，自然也就為無力復工復產(chǎn)的房企與項目公司被迫接受AMC的接管，將資產(chǎn)處置與管理權交給AMC創(chuàng)造了條件。
正是因為房企依靠自身的力量已無法實現(xiàn)爛尾項目的復工復產(chǎn)以解決保交樓的問題，地方政府以國企聯(lián)合AMC進駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會問題的可選項。當項目主導權以被動或者主動的形式轉(zhuǎn)移到AMC方面以后，AMC即可發(fā)揮自身的資產(chǎn)甄別、風險剝離和隔離、資產(chǎn)托管以及重新盤活的長處，以原項目公司的權益來抵償與化解部分債務，再通過提供外部增信、AMC自身注資以及引入新的資金等方式恢復建設，也就成了順理成章的事情。而鄭州國企聯(lián)合地方AMC發(fā)起設立地產(chǎn)紓困基金，正是旨在AMC下場助力“保交樓”提供必要的資金支持。
也只有當爛尾樓問題惡化到業(yè)主們的“抱團停貸”風潮蔓延到危及樓市運行和土地財政，危及到足夠級別的官員烏紗帽安全時，作為高周轉(zhuǎn)模式下快速發(fā)展的房地產(chǎn)紅利的最大分享者，與開發(fā)商、監(jiān)管銀行聯(lián)手制造了爛尾樓問題的地方政府，才不得不出手來加以處置。同樣，也只有問題嚴重到依靠自身無法復工復建和無力回天，而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務時，開發(fā)商才肯將項目主導權主動或者被動交出來，接受旨在實現(xiàn)“保交樓”的命運安排。
其實，出險房企未來的出路也同樣如此，只有當其完全失去自救能力而放棄主動重整與重組的努力時，市場出清和行業(yè)重整的機會才會真正到來。也只有到了這個時候，市場中從不缺乏的“食腐者”與虎視眈眈的“撿尸人”才會大量出現(xiàn)。因為愿意吃爛水果的人很少，但是卻很少有人能夠拒絕繽紛而美味的果盤的誘惑。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家
本內(nèi)容為作者獨立觀點，不代表財富中文網(wǎng)立場。未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載。
編輯：劉蘭香
撰寫或查看更多評論
請打開財富Plus APP