在各地爭相出臺樓市松綁政策之際，近日長沙推出的“租出去就算無房”的樓市新政引發(fā)廣泛關(guān)注，在一片叫好聲中也不乏質(zhì)疑。這一新政明顯意在“一石多鳥”，在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標(biāo)難題的同時(shí)，拉動(dòng)樓市的新增改善性需求，并控制可能的炒作問題。但其核心問題在于限制了業(yè)主的自由租賃權(quán)、租金收益權(quán)以及審時(shí)度勢獲取買賣差價(jià)的自由處置權(quán)，而后者正是國內(nèi)買房者最主要的收入來源。與此同時(shí)，通過新政來部分取代或者幫助政府完成保障性租賃住房責(zé)任與義務(wù)的潛在意圖，也令其蒙上了“損人利己”的陰影，市場的配合度與政策實(shí)施的預(yù)期效果恐怕也難盡如人意。
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一直在房地產(chǎn)調(diào)控中很講政治且善于創(chuàng)新的長沙市，近日為配合搞活樓市，鼓勵(lì)更多的購房者入市買房，推出了“租出去就算無房”的樓市新政并引發(fā)行業(yè)熱議。雖然昨日（5月12日）長沙市住建局又對這一新政打了“補(bǔ)丁”，聲稱按照這一政策不論業(yè)主租出去多少套，都只能算作一套，但是到底市場效果到底如何還有待驗(yàn)證。
從長沙這一樓市新政的出發(fā)點(diǎn)來看，無非還是希望能夠一舉多得，同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)政策目標(biāo)：在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標(biāo)難題的同時(shí)，又能拉動(dòng)樓市的新增改善性需求，還能控制可能的炒作問題。換而言之，試圖一舉解決無房者和新市民租房需求、促進(jìn)樓市回暖的同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)房住不炒的樓市調(diào)控總方向。但顯而易見的是，這一新政沒有考慮到的最核心問題是，那些擁有多套房子的業(yè)主到底怎么想，愿不愿意把房子交給政府指定的租賃平臺托管與備案，并按照政策規(guī)定的簽約十年以上、租金不能隨意調(diào)整的條件來換取一套新房的購買指標(biāo)呢？
內(nèi)地樓市的一個(gè)基本特征，就是租售比早就超出了國際通行的倍數(shù)，根本無法覆蓋同期銀行貸款利息，導(dǎo)致投資者的主要收益來源并非來自于租金，而是來自于房子的買賣差價(jià)。這和A股投資者的收益主要來自于股票買賣差價(jià)而非分紅派現(xiàn)的邏輯一樣，導(dǎo)致投資的短期化行為，讓炒作成為主流和必然，也讓“房住不炒”僅僅成為政策面的訴求方向和打擊目標(biāo)，或者成為投資圈口惠而心不實(shí)的“清流”。
作為國民所持資產(chǎn)的最大頭，房子本來就具有居住和金融兩重屬性。居住功能以外，房子的資產(chǎn)屬性的重要特征，就在于租金收益和買賣差價(jià)收益，以及作為抵押品的功能，這也是業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基本訴求。正是社會生活中長期無法實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)的現(xiàn)實(shí)狀況和擁有房產(chǎn)能夠獲取資產(chǎn)性收益的激勵(lì)，才強(qiáng)化了國人千古以來“有恒產(chǎn)者有恒心”的理念，并成就了全世界買房執(zhí)念最為強(qiáng)烈的國民。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，這就是非常典型的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)和產(chǎn)權(quán)懲罰。就國人的房產(chǎn)問題而言，前者意味著持有產(chǎn)權(quán)除了解決居住需要之外，還能獲取資本性收益之外的好處，而后者意味著如果不持有產(chǎn)權(quán)則無法完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活中本應(yīng)租售平權(quán)所賦予的權(quán)利。而當(dāng)前就業(yè)、社保、教育、醫(yī)療等涉及居民的社會治理政策與制度設(shè)計(jì)中無不與住房產(chǎn)權(quán)掛鉤，將產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰做到極致，這既是我國社會治理的最重要特征之一，也是長期以來政策層面呼吁租售同權(quán)和租售平權(quán)的主要原因。這一點(diǎn)上，和大家又恨又愛，天天喊改革卻又始終沒有實(shí)質(zhì)推進(jìn)的戶籍制度有著異曲同工之妙。在房子問題上的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)與產(chǎn)權(quán)懲罰這么一拉和一推，更加強(qiáng)化了國人本已經(jīng)世界第一的買房執(zhí)念。
從產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的角度，只有完全的產(chǎn)權(quán)權(quán)利才能夠保證產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的實(shí)現(xiàn)，如果部分權(quán)利受到限制或損害，則產(chǎn)權(quán)激勵(lì)的效果必然會打折扣。自由出租權(quán)和充分的處置權(quán)，是房屋產(chǎn)權(quán)的基本要件和基礎(chǔ)性權(quán)利，如果兩者中任何一點(diǎn)受到一定限制或者無法完全行使，則意味著產(chǎn)權(quán)權(quán)利受到了限制或損害。就房子而言，無論是對于租賃活動(dòng)還是對于交易活動(dòng)的限制，實(shí)際上都是對產(chǎn)權(quán)權(quán)利的損害。因此在法治社會，涉及產(chǎn)權(quán)的政策一般都是在充分尊重產(chǎn)權(quán)的前提下，通過利益誘導(dǎo)或者利益懲罰的方式，在充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)對社會發(fā)展與進(jìn)步正向作用的基礎(chǔ)上，讓業(yè)主自行作出更有利于社會整體利益的選擇。比如房產(chǎn)空置稅的征收、對出租房源業(yè)主或者租房者的補(bǔ)貼等等，而關(guān)于租金水平、租期的問題，則完全屬于需要被完全尊重的租賃雙方的天然的市場權(quán)利。
從長沙此次樓市新政來看，其核心在于對業(yè)主租賃權(quán)和物業(yè)處置權(quán)的多方限制，比如只能托管給指定的政府平臺公司或者在政府指定的信息平臺登記備案、租期不得低于十年、租金不能隨行就市自行調(diào)整、在“售不破租”的前提下在一定期限內(nèi)也不能出售等等。這一方面限制了業(yè)主的自由租賃權(quán)和租金收益權(quán)，另一方面也限制了業(yè)主審時(shí)度勢獲取買賣差價(jià)的自由處置權(quán)，而后者正是國內(nèi)買房者最主要的收入來源。
同時(shí)，一方面新政在對業(yè)主的業(yè)權(quán)進(jìn)行多方限制的情況下，還企圖發(fā)揮產(chǎn)權(quán)激勵(lì)這一原始動(dòng)力，以鼓勵(lì)改善性需求為名，來讓更多的新增購買力入市，以促使樓市回暖。另一方面當(dāng)?shù)卣坪踹€想借此變相“征用”居民的房產(chǎn)，以取代或者幫助政府承擔(dān)和完成自身在保障性租賃住房方面的應(yīng)盡義務(wù)。如此看來，這一政策頗有“損人利己”的意味，因而市場的配合度與政策實(shí)施的預(yù)期效果恐怕也難盡如人意。
正向解讀此項(xiàng)長沙新政，如果為了鼓勵(lì)改善性需求入市以促進(jìn)樓市回暖，則勢必要加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)激勵(lì)力度，讓改善性需求能夠獲得更大的來自于擁有新房的收益；如果為了鼓勵(lì)更多的既有房源投入租賃市場，則勢必要讓業(yè)主獲得更多的租賃收益而不是反過來限制租期、租金以及指定托管機(jī)構(gòu)。換而言之，如果能以正向激勵(lì)的方式鼓勵(lì)更多的可租賃房源入市、鼓勵(lì)更多的改善性需求入市，還怕租金水平會上漲、新房的購買力不足嗎？反過來看，如果后續(xù)市場對這一新政并不買賬，那只能說明當(dāng)前政策的激勵(lì)力度不夠，是需要政策再加力的時(shí)候了。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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