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從SOHO中國(guó)七折出售3.2萬(wàn)核心地帶優(yōu)質(zhì)物業(yè)以降負(fù)債和優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的表述來(lái)看，應(yīng)該是這兩年的疫情和營(yíng)商環(huán)境變化影響了SOHO中國(guó)的出租率和租金水平的成長(zhǎng)性，在企業(yè)凈負(fù)債率維持44%這一較低水平的情況下依然導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定壓力所致。否則，企業(yè)出售物業(yè)資產(chǎn)的態(tài)度也不會(huì)如此殷切，在給出較大折扣的同時(shí)還主動(dòng)給予中介機(jī)構(gòu)4%這一較高的傭金比例。

這說(shuō)明一方面SOHO中國(guó)對(duì)于市場(chǎng)在短期內(nèi)的回暖缺乏足夠信心，因此不愿意通過(guò)增加負(fù)債的方式來(lái)解決企業(yè)目前所面臨的現(xiàn)金流壓力；另一方面，SOHO中國(guó)不愿意增加負(fù)債而是以出售資產(chǎn)來(lái)降低負(fù)債以維持企業(yè)流動(dòng)性的選擇，說(shuō)明企業(yè)也已經(jīng)無(wú)意在未來(lái)持續(xù)參與內(nèi)地市場(chǎng)和加大在內(nèi)地市場(chǎng)的投資，而只是勉力維持運(yùn)營(yíng)并等待合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)出清而已。

就目前SOHO中國(guó)給出的這個(gè)價(jià)格與折扣力度而言，對(duì)于可能接盤的企業(yè)來(lái)說(shuō)的確是有一定吸引力的，畢竟這個(gè)屬于散售價(jià)格，而散售價(jià)格一般能夠給予的折扣都是比較少的。相比于之前的七五折，這是SOHO中國(guó)的又一次降價(jià)，但這些資產(chǎn)卻都是核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，這一方面表明這些資產(chǎn)在目前的情況下要成功賣出還是有一定難度，另一方面也表明SOHO中國(guó)資金需求的迫切性。不過(guò)，給出如此低的折扣和如此高的傭金比例，估計(jì)SOHO中國(guó)對(duì)于以七折順利售賣這些資產(chǎn)還是有信心的。SOHO中國(guó)這次的接盤企業(yè)，可能會(huì)是一些資金實(shí)力較強(qiáng)的投資型或者自用型企業(yè)。

實(shí)際上，對(duì)于自持物業(yè)較大而且資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)而言，要解決現(xiàn)金流不足或者流動(dòng)性壓力的途徑還是比較多的，比如完全可以向銀行申請(qǐng)物業(yè)抵押借款或者發(fā)行不出表的ABS來(lái)解決。但是這一操作的前提，是企業(yè)擁有更好的投資機(jī)會(huì)和更高的投資目標(biāo)收益，而中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的尷尬之處就在于，連SOHO中國(guó)這樣持有大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)的公司，其經(jīng)營(yíng)收益也無(wú)法覆蓋同期銀行貸款利息，更何況與此同時(shí)還要維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)和繳納稅收。

作為中國(guó)內(nèi)地最優(yōu)秀的自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)者之一，SOHO中國(guó)目前的處境，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)典型代表。

從行業(yè)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)這種尷尬境況，是由中國(guó)內(nèi)地特有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃制度中強(qiáng)制性商用物業(yè)配比所造成的此類物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，以及金融業(yè)牌照和利率管制所造成的融資成本過(guò)高的雙向推動(dòng)所導(dǎo)致的。從當(dāng)前的土地、城建和金融管理制度來(lái)看，部分地區(qū)或有松動(dòng)跡象，但是完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)的市場(chǎng)化供求平衡以讓租金水平能夠覆蓋同期銀行貸款利息，在短期內(nèi)依然無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此目前特有的發(fā)展環(huán)境，讓中國(guó)內(nèi)地的商用物業(yè)投資和持有只適合境外低成本的長(zhǎng)期資金來(lái)作，或者以住宅為主的較大開(kāi)發(fā)商以出售型物業(yè)的現(xiàn)金流交叉補(bǔ)貼的方式來(lái)承擔(dān)。這就使得獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，在商業(yè)底層邏輯上根本就無(wú)法成立。

關(guān)于SOHO中國(guó)此次出售資產(chǎn)是不是會(huì)持續(xù)跑路的問(wèn)題，我選擇相信SOHO中國(guó)對(duì)于出售資產(chǎn)來(lái)降低企業(yè)負(fù)債率的表述。實(shí)際上，SOHO中國(guó)沒(méi)說(shuō)出來(lái)的實(shí)情，可能更是這兩年來(lái)大環(huán)境變化帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)惡化，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的侵蝕所引發(fā)的流動(dòng)性壓力。一般而言，在企業(yè)財(cái)務(wù)相對(duì)健康的情況下，以負(fù)債來(lái)解決現(xiàn)金流短缺是著眼于可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和對(duì)未來(lái)的信心。在SOHO中國(guó)不愿以負(fù)債來(lái)解決現(xiàn)金流需求的情況下，其本身的凈資產(chǎn)負(fù)債率本來(lái)就相對(duì)較低，因此企業(yè)出售資產(chǎn)主要還是為了解決當(dāng)前的現(xiàn)金流之需以維持經(jīng)營(yíng)，跑路的可能性幾乎沒(méi)有。

不過(guò)，變賣資產(chǎn)對(duì)于SOHO中國(guó)而言，在改善和優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、以及提升企業(yè)流動(dòng)性和降低負(fù)債的同時(shí)，卻意味著自持優(yōu)質(zhì)物業(yè)的減少。SOHO中國(guó)作為中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的一家標(biāo)桿性企業(yè)，其發(fā)展動(dòng)向與經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，不單是行業(yè)發(fā)展環(huán)境的體現(xiàn)，其實(shí)也是中國(guó)內(nèi)地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心的晴雨表。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香