房地產(chǎn)這一曾經(jīng)市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，正在走向市場(chǎng)集中度加速提高和市場(chǎng)化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業(yè)的底層邏輯，進(jìn)而無(wú)論對(duì)土地財(cái)政，還是對(duì)信用創(chuàng)造能力都會(huì)帶來(lái)可以預(yù)見(jiàn)的改變，并對(duì)未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式帶來(lái)深刻的影響。因此，目前各地出臺(tái)的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場(chǎng)最終能否回調(diào)以及回調(diào)的程度，確實(shí)不只是房企和土地財(cái)政這一層面的簡(jiǎn)單問(wèn)題。
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今天的《證券日?qǐng)?bào)》消息稱(chēng)“年內(nèi)已有36城發(fā)布利好政策，樓市成交底有望在上半年出現(xiàn)”，這的確反映了目前政策層面和房地產(chǎn)行業(yè)、涉房金融領(lǐng)域乃至地方政府的一致愿望。但從當(dāng)前實(shí)際情況來(lái)看，行業(yè)格局和行業(yè)運(yùn)行的基本邏輯已發(fā)生了質(zhì)變，樓市即使觸底回暖，房地產(chǎn)行業(yè)最為核心的土地財(cái)政與支柱行業(yè)的作用能否恢復(fù)如往常的那個(gè)樣子，還是一個(gè)未知數(shù)。
目前各地政府在涉房宏觀政策暖風(fēng)頻吹之下，也不斷推出降低購(gòu)房首付、擴(kuò)大公積金貸款比例和上限，以及降低購(gòu)房準(zhǔn)入條件等措施，甚至浙江省在上海市全面放開(kāi)研究生學(xué)歷落戶(hù)之后，推出了全省大專(zhuān)學(xué)歷和杭州本科學(xué)歷放開(kāi)落戶(hù)以及發(fā)放2-40萬(wàn)租購(gòu)房補(bǔ)貼等措施，誓將樓市力挽回的味道再明顯不過(guò)了。而且這些還都是在涉房金融政策不斷放松和微調(diào)，政策層力促項(xiàng)目并購(gòu)以推動(dòng)紓解行業(yè)流動(dòng)性困境，而實(shí)際上大多數(shù)優(yōu)勢(shì)房企響應(yīng)廖廖而又不得不促使金融資產(chǎn)管理公司下場(chǎng)參與之下發(fā)布的。
其實(shí)目前力促樓市回暖的力度有多大，就反證了當(dāng)前土地財(cái)政收入的壓力有多大。在宏觀預(yù)期下行、消費(fèi)增長(zhǎng)乏力、外需不確定性增大而逆周期調(diào)節(jié)、疫情防控等增支減收因素增多而各地政府負(fù)債率高企的情況下，以擴(kuò)大投資和基建來(lái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)預(yù)期更需要解決資金來(lái)源與信用維持問(wèn)題，而房地產(chǎn)兼具擴(kuò)大投資和土地財(cái)政兩大作用，地方政府對(duì)于樓市回暖的愿望有多強(qiáng)烈，自然也就成了不言而喻的事情了。另外，由于房地產(chǎn)還具有信用創(chuàng)造功能，這也是城市化推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年以來(lái)持續(xù)高速增長(zhǎng)以及近年來(lái)行業(yè)調(diào)控引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)與涉房金融同時(shí)縮表的重要原因所在。
從央行公布的今年1月份數(shù)據(jù)來(lái)看，在央行單月投放4萬(wàn)億創(chuàng)紀(jì)錄信貸總量、M0和M2維持同比高速增長(zhǎng)的同時(shí)，狹義貨幣M1卻同比下降了1.9%。這本身就反映了近年來(lái)去杠桿、降負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)縮表所帶來(lái)的信用創(chuàng)造能力下降，與涉房金融縮表相互影響之下引發(fā)的全社會(huì)信用縮表所造成的信用傳導(dǎo)失速問(wèn)題，這對(duì)于逆周期調(diào)節(jié)的政策效應(yīng)傳導(dǎo)而言無(wú)疑是十分不利的。因此，實(shí)現(xiàn)樓市的盡快觸底回暖，既是土地財(cái)政收入壓力之下地方政府的殷切希望，也是宏觀層面提升逆周期政策實(shí)施效果的必然選擇。從這一角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖，就不僅僅只是房地產(chǎn)行業(yè)和房企與樓市本身的問(wèn)題了，而確實(shí)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)層面的問(wèn)題。
但是，此前旨在降低涉房風(fēng)險(xiǎn)的“三道紅線(xiàn)“監(jiān)管新政和涉房貸款集中度分級(jí)管理制度，在有效降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率和涉房金融體系風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也迫使房地產(chǎn)行業(yè)和涉房金融領(lǐng)域成了近年來(lái)縮表最為嚴(yán)重的領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)行業(yè)的縮表過(guò)程同時(shí)也就意味著一些過(guò)高運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿的高風(fēng)險(xiǎn)房企出清的過(guò)程，那些杠桿之上加杠桿、表外負(fù)債和明股實(shí)債巨大的高周轉(zhuǎn)房企，在遭遇去年下半年以來(lái)樓市迅速轉(zhuǎn)淡和融資受限的雙重壓力下，排隊(duì)暴雷也就成了必然結(jié)果。近來(lái)，在政策層面利好消息不斷、涉房金融領(lǐng)域暖風(fēng)頻吹之下，就連財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的世茂集團(tuán)也已出現(xiàn)了信托違約和展期問(wèn)題，而賬面資金存量超過(guò)1600億元的融創(chuàng)中國(guó)竟然也爆發(fā)了商票大面積違約的危機(jī)。
看來(lái)，行業(yè)信心和企業(yè)信心在持續(xù)走低的樓市之下尚未恢復(fù)，而剛剛結(jié)束的北京虎年地市第一拍也并未傳遞出令人振奮的市場(chǎng)信號(hào)。即使在條件大幅放寬的情況下，去年下半年以來(lái)各地土拍市場(chǎng)的反應(yīng)也并未盡如人意，在流拍率和零溢價(jià)率大幅上升的同時(shí)，國(guó)央企、地方平臺(tái)公司成為土拍市場(chǎng)的主角，乃至產(chǎn)業(yè)類(lèi)公司也不斷登場(chǎng)，而代表著市場(chǎng)活躍度的民營(yíng)房企卻普遍較少入場(chǎng)。北京虎年第一拍，本來(lái)入市的宗地?cái)?shù)量就比較少且地塊位置相對(duì)較好，但是零溢價(jià)宗地仍然占居了較大比例，且只有旭輝一家為民營(yíng)房企，其余入場(chǎng)者均為國(guó)央企和平臺(tái)公司。這一格局除了表明市場(chǎng)信心仍顯不足之外，也成為土地財(cái)政下一步走勢(shì)的警示，因?yàn)闆](méi)有市場(chǎng)化主體的參與的土地財(cái)政，顯然就會(huì)陷入體制空轉(zhuǎn)而不可持續(xù)。
此輪行業(yè)調(diào)控之下的縮表過(guò)程，確實(shí)加快了市場(chǎng)化房企的出清速度，不少百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企的排隊(duì)暴雷現(xiàn)象表明行業(yè)格局已發(fā)生了實(shí)質(zhì)性改變。而目前樓市和地市尚未回暖，行業(yè)信心尚待恢復(fù)，以促進(jìn)項(xiàng)目并購(gòu)疏解行業(yè)流動(dòng)性壓力的政策倡導(dǎo)仍處于缺乏優(yōu)勢(shì)企業(yè)下場(chǎng)的“只打雷不下雨”狀態(tài)，民營(yíng)房企繼續(xù)暴雷進(jìn)而退出市場(chǎng)的可能性仍然在進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)這一曾經(jīng)市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，正在走向市場(chǎng)集中度加速提高和市場(chǎng)化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業(yè)的底層邏輯，進(jìn)而無(wú)論對(duì)土地財(cái)政，還是對(duì)信用創(chuàng)造能力都會(huì)帶來(lái)可以預(yù)見(jiàn)的改變，并對(duì)未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式帶來(lái)深刻的影響。
因此，目前各地出臺(tái)的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場(chǎng)最終能否回調(diào)以及回調(diào)的程度，確實(shí)不只是房企和土地財(cái)政這一層面的簡(jiǎn)單問(wèn)題。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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