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世間沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的恨，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài)。而社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行給予樓市的估值也是這樣，樓價(jià)的高低原本有其供需基礎(chǔ)，而樓價(jià)的波動(dòng)總會(huì)回歸到需求基本面上來(lái)。東北小城牡丹江以其樓市的大幅下滑，乃至被稱(chēng)之為“鶴崗化“，再一次證明了這個(gè)樓市常識(shí)。

前幾年牡丹江樓市漲幅在黑龍江省位居前三，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其在黑龍江省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)排名，也曾帶動(dòng)了牡丹江樓市的一片火熱。但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)單一、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不順而導(dǎo)致牡丹江GDP從2017年的1404.7億元下滑至2020年的831.7億元，下滑的經(jīng)濟(jì)必然也意味著就業(yè)機(jī)會(huì)的缺乏與人口外流，使得牡丹江人口從2010年的279.87萬(wàn)人下降至2020年的229.02萬(wàn)人，且外流人口中“90后“和”00后“占比近三成。年輕人口的大量外流，讓快速變老的牡丹江更加失去了樓價(jià)的支撐。

短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，這是判斷中國(guó)樓市的基本邏輯，對(duì)于牡丹江的“鶴崗化”也同樣具有著較強(qiáng)的解釋力。像牡丹江這樣的傳統(tǒng)工礦業(yè)城市，國(guó)有企業(yè)占比較高，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，雖有較好的自然資源和環(huán)境資源，但是進(jìn)入新世紀(jì)后經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型找不到方向。在前幾年全國(guó)性的房地產(chǎn)熱中同樣也被挾裹而樓市暢旺，但這樣的城市在全國(guó)各地的區(qū)域發(fā)展競(jìng)賽中終因缺乏活力而不斷落后，甚至走上了經(jīng)濟(jì)總量絕對(duì)減少和絕對(duì)下降之路，對(duì)于人口不但缺乏基本的吸附能力，反而導(dǎo)致了人口的大量流失，尤其是年輕人口的流失，自然也就讓樓市失去了基本的人口支撐。

在本地年輕人口大量外流，缺乏外來(lái)人口的情況下，買(mǎi)漲不買(mǎi)落的樓市回歸供需基本面只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。而一但樓市失去上漲動(dòng)力并進(jìn)入下行通道，買(mǎi)漲殺跌的市場(chǎng)力量又會(huì)促使房?jī)r(jià)更為快速的下墜，直到房?jī)r(jià)回歸到房租能夠覆蓋同期銀行貸款利息這一價(jià)格底部附近方能止住。在房?jī)r(jià)下降過(guò)程中，一些業(yè)主因?yàn)樽陨淼牧鲃?dòng)性壓力或者爆倉(cāng)而急需變現(xiàn)與甩包袱，有可能會(huì)以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)的幅度以求快速將房產(chǎn)脫手。這也就自然而然造成了牡丹江“鶴崗化”的出現(xiàn)。

其實(shí)，對(duì)于那些缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力、人口持續(xù)外流的城市而言，未來(lái)回歸樓市基本面是一個(gè)共同的、不可逃避的宿命。在這個(gè)宿命面前，什么房地產(chǎn)的金融化、金融屬性、投資價(jià)值、居住價(jià)值之類(lèi)的說(shuō)辭都失去了色彩，過(guò)剩的房子在人口不足又失去投資性需求支撐的情況下，以租售比計(jì)算的資本化率回歸到同期銀行貸款利率附近就是房?jī)r(jià)邊際變動(dòng)的基點(diǎn)。而房地產(chǎn)稅的落地以及維護(hù)費(fèi)用等持有成本的不斷上升，除了將這些衰落城市的樓市加速推向“鶴崗化“之外，這些城市部分區(qū)域的“底特律化”恐怕也是這些城市未來(lái)不得不需要面對(duì)的問(wèn)題了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香