恒大五年半支出5萬(wàn)億，誰(shuí)到底是最大的獲益方？
恒大這五年半中超過5萬(wàn)億的總體支出里，最大的分肥者是政府，獲益總額超過1萬(wàn)億元；資金方獲益總額3670億元，占政府方獲益總額11850億元的30.97%；假設(shè)員工薪酬占管理與營(yíng)銷費(fèi)用的一半，則員工薪酬總額1190.5億元只占政府獲益總數(shù)的10.05%；股東與實(shí)際控制人分紅440.45億元占政府獲益總額11850億元的3.717%。
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皮帶哥許家印前天在恒大集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上爆出恒大5年半歸還到期貸款本金利息共2.61萬(wàn)億元的數(shù)據(jù)，其中歸還到期貸款本金22500億元、支付貸款利息3670億元。另外還繳納稅金2216億元、支付土地款9634億元、支付工程款與材料款等建安費(fèi)用9736億元、管理及營(yíng)銷費(fèi)用支出2381億元，合計(jì)達(dá)到5.01萬(wàn)億。
許教授講這番話的用意是為了給員工鼓勁加油，希望員工在公司困難的時(shí)候要有定力，并解釋說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要龐大的現(xiàn)金流，希望員工全力以赴復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓以恢復(fù)銷售和恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng),來(lái)努力歸還各方面的欠款。但許教授有意無(wú)意之間透露的這組數(shù)據(jù)，聽起來(lái)還是著實(shí)有些驚人。
據(jù)稱這是從2016年1月1日至2021年6月30日的數(shù)據(jù)，不過我相信許教授此番透露的這組數(shù)據(jù)應(yīng)該是真實(shí)的?？赐赀@組數(shù)據(jù)及其構(gòu)成，更加證明了我之前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)已淪為土地財(cái)政外在表象的觀點(diǎn) 。因此下一步行業(yè)調(diào)控走向何方，恐怕也就不單單是房企和房地產(chǎn)行業(yè)本身的問題了。
在這里我并沒有必要給許教授開脫，我只是想和大家先簡(jiǎn)單分析一下恒大這個(gè)頭部房企在過去的5年半中的5.01萬(wàn)億支出的去向結(jié)構(gòu)，讓我們來(lái)看看各個(gè)分肥方都拿走了多少份額、誰(shuí)是最大的分肥方以及獲益排序。
這5.01萬(wàn)億開支中，歸還到期貸款本金22500億元及支付貸款利息3670億元，“借債還錢、天經(jīng)地義”，所以除去歸還的到期貸款本金22500億元不算，這些資金方獲得了貸款利息3670億元，也就是說(shuō)分食了3670億元的好處；支付土地款9634億元并繳納稅金2216億元，也就是合計(jì)被政府分食了其中的11850億元；支付工程款與材料款等建安費(fèi)用9736億元，這屬于等價(jià)交換和勞動(dòng)付出所得，說(shuō)不上分肥；管理及營(yíng)銷費(fèi)用2381億元，而員工薪酬就包含在這里，說(shuō)明員工薪酬還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及繳納的稅金多，而且員工薪酬是另外需要繳納稅金的。另外據(jù)查恒大過去十年累積分紅672.83億元，其中2016-2020年累積分紅440.45億元，按照許家印丁玉梅夫婦占股76.7%的比例計(jì)算，許老板十年累計(jì)分紅516億元、近五年獲得分紅338.8億（含稅）。
由此看來(lái)，恒大這五年半中超過5萬(wàn)億的總體支出里，最大的分肥者是政府，獲益總額超過1萬(wàn)億元；資金方獲益總額3670億元，占政府方獲益總額11850億元的30.97%；假設(shè)員工薪酬占管理與營(yíng)銷費(fèi)用的一半，則員工薪酬總額1190.5億元只占政府獲益總數(shù)的10.05%；股東與實(shí)際控制人分紅440.45億元占政府獲益總額11850億元的3.717%。
誰(shuí)到底是最大的獲益方自然也就不言而喻了。
中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)誕生的初衷，是以市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)對(duì)政府無(wú)法完全承擔(dān)的國(guó)民住房保障責(zé)任的替代。但在行業(yè)發(fā)展與演變過程中卻逐漸成為以房地產(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里的政府汲取財(cái)政資源的手段與工具。在掌握地根和銀根的前提下，隨著政府參與房地產(chǎn)市場(chǎng)程度的越來(lái)越深，政府從房地產(chǎn)行業(yè)中獲益的占比也越來(lái)越高，對(duì)土地財(cái)政的依賴程度也越來(lái)越深。除了直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)央企之外，涉及房地產(chǎn)融資的金融機(jī)構(gòu)在很大程度上也掌控在政府手中，大多由國(guó)有機(jī)構(gòu)控股，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到當(dāng)今，如果要論及涉房風(fēng)險(xiǎn)，哪個(gè)參與方面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大，則也是顯而易見的。
至于坊間之前所揭露并有譴責(zé)之意的恒大管理層的奢華商旅接待標(biāo)準(zhǔn)問題以及由此給上市公司造成的成本而言，我認(rèn)為需要一分為二來(lái)看。一則中國(guó)恒大屬于私人控股的上市公司，且許家印家族占據(jù)超過75%的絕對(duì)控股地位，許老板愿意和員工花他自己的錢，那是他個(gè)人的意愿；二則以國(guó)央企超過600萬(wàn)億規(guī)模的資產(chǎn)和低下的效率所浪費(fèi)的屬于全體公眾的資財(cái)究竟有多大，似乎更應(yīng)該受到社會(huì)的關(guān)注吧？之前媒體揭露出華潤(rùn)集團(tuán)前董事長(zhǎng)宋林一餐飯往往超過100萬(wàn)元的花費(fèi)，這樣大把花掉的央企的錢財(cái)可是屬于全體國(guó)民與納稅人的哦，怎么不見那些人去關(guān)注與炒作呢？
內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)已走過了長(zhǎng)期賣方市場(chǎng)所支持的高毛利時(shí)代，土地財(cái)政也以越來(lái)越深的市場(chǎng)參與度、以有形之手將房地產(chǎn)行業(yè)從土地紅利、金融紅利時(shí)代推進(jìn)到了類制造業(yè)時(shí)代，而低毛利、大規(guī)模的寡頭競(jìng)爭(zhēng)與區(qū)域性寡頭的出現(xiàn)則是這個(gè)時(shí)代的標(biāo)志。由此一來(lái)，也就意味著大量中小房企的市場(chǎng)出清。
而目前更加引人注目的，都是一些頭部和百?gòu)?qiáng)房企接連暴雷的事，就連一向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、聲稱不著急讓物業(yè)公司上市的萬(wàn)科昨天也決定分拆萬(wàn)物云上市了。這雖然不能表明表明萬(wàn)科出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張問題，但是分拆萬(wàn)物云上市必然能夠提升母公司萬(wàn)科的流動(dòng)性并改善其基本面，萬(wàn)科備戰(zhàn)寒冬的考慮還是不能排除的。
當(dāng)前，在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季已然消失、多家百?gòu)?qiáng)房企排隊(duì)暴雷以及民營(yíng)房企集體“躺平”土拍市場(chǎng)的情況下，監(jiān)管部門也以微調(diào)的名義吹起了融資寬松的暖風(fēng)。但是根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，融資適度放松的暖風(fēng)，實(shí)際上是吹向按揭貸款這一銷售端而非開發(fā)環(huán)節(jié)的，市場(chǎng)傳導(dǎo)以及資金最終流向誰(shuí)還是個(gè)問題。
不過，在2021年這個(gè)深秋中嗷嗷待哺的，可不只是開發(fā)商。以恒大、花樣年、當(dāng)代置業(yè)為代表的開發(fā)商都已轉(zhuǎn)向以社會(huì)責(zé)任、以保交樓為核心了。
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