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中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)制度體系從土地招拍掛，到房企的高周轉(zhuǎn)模式，都完美的復(fù)制了香港的房地產(chǎn)體系衣缽，并同樣也成為土地財(cái)政的重要依托。高周轉(zhuǎn)模式之下必然意味著高杠桿與高負(fù)債，而高杠桿與高負(fù)債也就無(wú)形中推升了高周轉(zhuǎn)模式的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。如果一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，或者資金端、市場(chǎng)端受到政策調(diào)控的擠壓，房企的資金面就會(huì)立刻陷入窘迫狀態(tài)，房企在公開市場(chǎng)的違約也就成了資金鏈窘迫之下的無(wú)奈之舉。

對(duì)于房企而言，公開市場(chǎng)違約的殺傷力是不言而喻的。這將直接會(huì)導(dǎo)致企業(yè)信用的急劇下降，并由此引發(fā)后續(xù)的融資困難及預(yù)售、墊資建設(shè)等一系列問題。因此房企一般而言寧愿在私募市場(chǎng)違約也絕不會(huì)在公開市場(chǎng)違約，因?yàn)榍罢呱杏信c金融機(jī)構(gòu)、銀行等談判展期與債務(wù)重組的可能，會(huì)給企業(yè)留下一線生機(jī)，而后者直接會(huì)將企業(yè)的違約行為公諸于天下，讓企業(yè)流動(dòng)性迅速枯竭并甚至快速陷入債務(wù)螺旋。

當(dāng)代置業(yè)在宣布正式違約前，除了曾試圖努力與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)展期協(xié)議之外，也進(jìn)行了實(shí)際控制人對(duì)企業(yè)予以借款承諾、出售旗下物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)第一服務(wù)等一系列自救的努力，而目前所進(jìn)行的物業(yè)整售與降薪裁員，不過是之前這一系列自救動(dòng)作的繼續(xù)而已。

讓我們來看看國(guó)內(nèi)房企多有使用的美元債吧。

負(fù)債發(fā)展，是高周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房企前些年依靠快速作大規(guī)模來凝聚資源以實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展條件不斷優(yōu)化的重要依托，這也正好和內(nèi)地負(fù)債搞建設(shè)、以GDP為核心的發(fā)展思路如出一轍。房企依靠負(fù)債推動(dòng)的飛速發(fā)展和房?jī)r(jià)、地價(jià)的輪番上漲確實(shí)也推動(dòng)了GDP快速上升和土地財(cái)政的繁榮，但國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期以來對(duì)于房企融資的限制迫使房企大量赴境外上市融資，而發(fā)行條件更為市場(chǎng)化的美元債就成為房企的重要選擇之一。因此內(nèi)地土地財(cái)政、GDP與房地產(chǎn)繁榮的背后，也就逐步埋下了一個(gè)龐大的地雷，那就是美元債。

房企的美元債危機(jī)一旦爆發(fā)，發(fā)行條件市場(chǎng)化卻增信條件十分苛刻的美元債馬上就會(huì)變成房企索命的閻王一一美債鎖鏈。這一鎖鏈除了可以把令人自豪驕傲、津津樂道的規(guī)模高速增長(zhǎng)的房企之虛假繁榮打回原形之外，還會(huì)連帶將脆弱的土地財(cái)政與建立在其上的高風(fēng)險(xiǎn)的所謂GDP數(shù)字也會(huì)帶入更加危險(xiǎn)的境地，只不過后者并不為人所關(guān)注而已。

當(dāng)然，對(duì)于美元債，房企也可以主動(dòng)選擇賴債不還。但這樣的話，除了房企自身將陷入債權(quán)人的國(guó)際訴訟之外，對(duì)于內(nèi)地營(yíng)商環(huán)境的負(fù)面影響也是不言而喻的，而房企與房地產(chǎn)行業(yè)大面積的陷入停滯對(duì)于土地財(cái)政、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與GDP的殺傷力也都自然會(huì)在預(yù)料之中了。

而房企如果依照美元債的發(fā)行約定來處理違約問題，則在債務(wù)螺旋效應(yīng)之下，即使將旗下?lián)碛械娜抠Y產(chǎn)折價(jià)變現(xiàn)用來還債，在大概率上還是不夠的。也就是說，建立在美元債基礎(chǔ)上的房企的高速發(fā)展、房地產(chǎn)的虛幻繁榮和以此支撐的土地財(cái)政與GDP數(shù)據(jù)只不過是沙灘上的海市蜃樓，是借來裝點(diǎn)門面的肥肉與豪車而已。在依約履行違約義務(wù)與責(zé)任，有效資產(chǎn)被債主變現(xiàn)收走以后，留下的只會(huì)是一地雞毛與需要用不斷發(fā)鈔來填補(bǔ)的財(cái)政虧空以及注水的GDP，再加上可能由此引發(fā)的嚴(yán)重通脹。因此，用高負(fù)債，以發(fā)美元債來支持的房企高速發(fā)展和建立在此基礎(chǔ)上的土地財(cái)政與GDP幻象，可能是誘人于深溝的死局。

不過，中國(guó)內(nèi)地有著不同于美元債市場(chǎng)的國(guó)情。保護(hù)眾多涉及預(yù)售的買房人利益，是房企處理債務(wù)危機(jī)中的頭等大事，而金融機(jī)構(gòu)的借款、一般債權(quán)人以及美元債當(dāng)然要為此讓路了。所以在不得已的情況下，主動(dòng)違約可能也就成了內(nèi)地房企應(yīng)對(duì)美元債危機(jī)的理性選擇，而美元債也就只能依照法定順位來主張自己的權(quán)益了。

這恐怕也是不少內(nèi)房股連續(xù)暴雷和各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)近期迅速大面積調(diào)低內(nèi)房股信用評(píng)級(jí)的原因之一了。不過，由此一來中國(guó)企業(yè)的對(duì)外融資會(huì)更加困難，除了影響自身正常運(yùn)營(yíng)之外，中國(guó)市場(chǎng)美元債的整體風(fēng)險(xiǎn)也就明顯提升了。因此，美國(guó)白宮國(guó)家安全顧問布林肯與中國(guó)國(guó)家發(fā)改委、外匯管理局都對(duì)美元債問題予以關(guān)注不是沒有原因的。

希望當(dāng)代置業(yè)整售物業(yè)與降薪裁員的這一斷臂求生的收斂性動(dòng)作與自救舉措，能夠迅速改善企業(yè)的流動(dòng)性基本面，讓保交房能夠順利實(shí)現(xiàn)。另外，在此基礎(chǔ)上也為如何解決內(nèi)房股美元債的后續(xù)問題作出必要的探索。