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一石激起千層浪。

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點，“特別說一下房屋養(yǎng)老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”。

就在三天前，上海市市長龔正就房屋安全管理也稱，截至2023年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”，上海將探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度，二是房屋安全保險制度，三是房屋養(yǎng)老金制度，今年先在浦東等區(qū)開展試點，明年將在全市范圍推開。

一方面事關(guān)房地產(chǎn)，一方面“養(yǎng)老金”這三個字很容易讓人聯(lián)想到本已爭議頗多的個人養(yǎng)老金問題，因此一時之間，關(guān)于住房養(yǎng)老金將加重業(yè)主負擔以及這是房地產(chǎn)稅“變種”等說法出現(xiàn)。其中一則關(guān)于“房屋養(yǎng)老金的收費標準”的傳言稱，“上海浦東試點房屋養(yǎng)老金的收費標準提前透露，主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”，并標注了不同房屋的收費細則。但25日，上海辟謠平臺從上海市住建委、市房管局獲悉，該傳言不實。

眾說紛紜之際，微信公眾號“建筑雜志社”于26日凌晨發(fā)布了署名為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑雜志社智庫研究院執(zhí)行院長肖正華的社評文章，稱早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養(yǎng)老金制度近期被嚴重誤讀，住建部副部長23日發(fā)言的最后提到“試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”，這里的公共賬戶并不需要老百姓出錢，卻被很多自媒體、視頻博主忽略或斷章取義。

他指出，養(yǎng)老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。

“有人說，不是有房屋維修基金制度嗎？的確，每位購房者買房時都按建安成本5-8%繳納了房屋維修基金，其在保障小區(qū)日常安全運轉(zhuǎn)中發(fā)揮了重要的作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足維護城市房屋安全和老舊小區(qū)更新需要?！毙ふA說，步入存量房時代，越來越多房屋出現(xiàn)老化，存在的安全隱患問題不容忽視，例如2022年“4·29”長沙居民自建樓房坍塌事故，以及過去大大小小因房屋老化、體檢缺失帶來的房屋坍塌事故。鑒于此，房屋養(yǎng)老問題需要未雨綢繆。

房屋維修基金制度是指，根據(jù)住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金通常在居民購房時繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費用。據(jù)上海市房地產(chǎn)科學研究院的一份報告，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過百億元。

多方信息顯示，這上萬億資金并未得到充分利用。華創(chuàng)證券的一份研報表示，受申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%，而這個比率在全國已算較高。此外，2004年的“房改房”和部分商品房并沒有繳存住宅專項維修資金；2004年左右的商品房和經(jīng)濟適用房因價格較低，住宅專項維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額較低，資金籌續(xù)也存在困難。

由此來看，住建部方面所言房屋養(yǎng)老金“試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”，大概率是希望在激活個人所繳納的住宅專項維修資金的同時，通過公共賬戶來補足相關(guān)的資金缺口。同時，可以預期的是，在房屋養(yǎng)老金制度建立后，由住建部統(tǒng)籌調(diào)度并使用住宅專項維修資金的流程將變得更加順暢，一些較為突出的房屋安全問題也將更快得到解決。

顯然，房屋養(yǎng)老金與房價無關(guān)，更多與房屋質(zhì)量相關(guān)，而房地產(chǎn)稅與房價則是高度相關(guān)的。肖正華也表示，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅，純屬混淆視聽、牽強附會，是刻意誘導，以此引發(fā)大眾誤解。

與已經(jīng)基本定調(diào)的房屋養(yǎng)老金相比，久聞其聲但未見其人的房地產(chǎn)稅因波及面較廣而受到更多關(guān)注，但房地產(chǎn)稅的引入時機是個關(guān)鍵問題，因為在市場處于下行趨勢時，引入房地產(chǎn)稅可能會加劇市場的不穩(wěn)定。只有綜合考慮整體經(jīng)濟狀況、市場供需關(guān)系以及社會接受度等因素，才能選擇合適的時機推出房地產(chǎn)稅，而目前來看，這一時機似乎并不成熟。

但值得一提的是，房地產(chǎn)稅的引入可鼓勵更長期的投資行為，因為對于那些尋求長期穩(wěn)定持有的人來說，房地產(chǎn)稅是一種顯性的成本，可能促使他們更加關(guān)注房產(chǎn)的質(zhì)量和長期價值。這反過來也會降低房屋養(yǎng)老金方面的壓力，尤其是公共賬戶的壓力。

另外，雖說這次建立的房屋養(yǎng)老金制度主要是使用公共資金來建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，但不可回避的一個問題是：無論是地方財政還是土地出讓金，當前都面臨緊張局面，是否足夠支撐房屋養(yǎng)老金公共賬戶的建立？換而言之，在開拓地方財源的可選路徑中，開征房地產(chǎn)稅在不遠的未來或許也并非毫無可能。（財富中文網(wǎng)）