對(duì)這次地產(chǎn)救市，不必過度樂觀或悲觀
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2024-05-20
5月17日，房地產(chǎn)迎史詩級(jí)利好，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門宣布一系列重磅政策：取消房貸利率政策下限，下調(diào)公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款；“組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困”，等等。
受此影響，當(dāng)日A股100只地產(chǎn)股上漲，萬科、保利發(fā)展等20余只股票漲停，且這一漲勢(shì)延續(xù)至今日（5月20日），但萬科股價(jià)今日大幅震蕩后收高，也表明市場(chǎng)對(duì)政策整體看好的同時(shí)，對(duì)其刺激效應(yīng)的看法仍存分歧。同時(shí)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“517”樓市新政后首個(gè)周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達(dá)到2024年小陽春的熱度——政策刺激效應(yīng)也可窺斑見豹。
盡管房地產(chǎn)迎來史上最重磅政策組合，但3000億能否順利撬動(dòng)市場(chǎng)？市場(chǎng)何時(shí)才能真正平穩(wěn)發(fā)展？圍繞這一話題，“財(cái)富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：
@朱霄
某券商衍生品金融部
在所有救市政策中，政府財(cái)政或者貨幣當(dāng)局直接出手，永遠(yuǎn)是終極殺招。這意味著通過松綁、暢通、減負(fù)來刺激市場(chǎng)的固有需求已經(jīng)效果有限，只有公共部門代表全體國(guó)民以顯性稅或者鑄幣稅為代價(jià)，拿出市場(chǎng)之外的增量資金去直接拉動(dòng)需求，才能有效解決“市場(chǎng)失靈”的問題。
地產(chǎn)困境全面爆發(fā)已快滿三年，期間各種“市場(chǎng)化、法治化”手段出臺(tái)了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前，就有類似聲音，“靠逼著開發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的，財(cái)政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的?！睊侀_道德風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單？救市資金不是大風(fēng)刮來的，它也是有成本的，成本不體現(xiàn)在顯性就會(huì)體現(xiàn)在隱性，不體現(xiàn)在近期就會(huì)體現(xiàn)在遠(yuǎn)期。
地方財(cái)政早就在習(xí)慣過緊日子了，甚至可以說，某地的房地產(chǎn)越困難，那么大概率該地的地方財(cái)政也越緊張，隱性債務(wù)壓力也越巨大，就越?jīng)]有余糧去自行托底。而這次，政策層給出一個(gè)真正具有可操作性的方案路徑。一方面是財(cái)稅政策作用于回購?fù)恋?，資金來源是地方政府專項(xiàng)債券，另一方面是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)造。如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個(gè)“恰當(dāng)”的起手?jǐn)?shù)字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。
新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預(yù)期；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必。沒真正參與過房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的局外人，可能總會(huì)傾向于低估這個(gè)行業(yè)所面臨的危機(jī)程度。雖已困難到第三、四個(gè)年頭了，但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌，庫存量節(jié)節(jié)攀升。就在地產(chǎn)ETF火力全開的五月份，兩家頑強(qiáng)自救的原千億級(jí)房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約，江蘇的中南建設(shè)收到退市通知，人類的悲歡，確實(shí)并不相通。
@鐘正生
平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
房地產(chǎn)仍在“磨底”。4月房地產(chǎn)投資同比進(jìn)一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比分別下跌0.6%和0.9%，跌幅均創(chuàng)2015年來新高。全國(guó)房地產(chǎn)待售面積達(dá)到7.46億平，已超過2016年2月創(chuàng)下的高點(diǎn)。房地產(chǎn)呈“供需雙縮”，房?jī)r(jià)下跌與銷售下降形成負(fù)循環(huán)。最新政策主要從三個(gè)方面做出安排：繼續(xù)推進(jìn)“保交樓”；開始推動(dòng)“去庫存”；允許回收已售土地。
推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，還有幾個(gè)問題有待明晰：1、房地產(chǎn)“收儲(chǔ)”所需的資金量級(jí)可能更大。我們估算，假設(shè)各地按照二手住宅均價(jià)收儲(chǔ)，目標(biāo)是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內(nèi)需“收儲(chǔ)”解決的住宅庫存達(dá)到接近1600萬平方米，對(duì)應(yīng)所需收儲(chǔ)資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進(jìn)來（會(huì)對(duì)新房銷售構(gòu)成擠壓），所需資金規(guī)模將更大，本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2、房地產(chǎn)庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。三四線城市依靠“收儲(chǔ)”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢(shì)必更大。這種錯(cuò)配也許會(huì)影響“去庫存”政策的效果。3、財(cái)政資金支持尤為必要，項(xiàng)目收支如何平衡是個(gè)關(guān)鍵。綜合考慮運(yùn)營(yíng)成本、空置率及租金回報(bào)率，保障性住房的運(yùn)營(yíng)收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新一輪財(cái)稅體制改革的背景下來解決。
經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)方面，4月生產(chǎn)好于投資，有利于產(chǎn)能利用率的回升；內(nèi)需消費(fèi)仍處于復(fù)蘇軌道，助力工業(yè)產(chǎn)銷率回升至97.4%；外需出口增勢(shì)較好，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。不過，近期外部經(jīng)貿(mào)環(huán)境承壓，對(duì)下半年出口持續(xù)較快增長(zhǎng)增添了不確定性。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其次表現(xiàn)為基建和制造業(yè)投資的增長(zhǎng)放緩，產(chǎn)能利用率下降對(duì)制造業(yè)投資的壓制作用已有所體現(xiàn)。房地產(chǎn)“去庫存”需要更大政策力度，財(cái)政政策亟需加快發(fā)力。
@譚浩俊
財(cái)經(jīng)評(píng)論員
只要有樓市新政出臺(tái)，就有專家跳出來說有諸多好處，感覺老百姓撿了多大的便宜一般。僅就央行首套房房貸最低首付比例下調(diào)為15%而言，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)舉例說，以前上海首付比例最高的時(shí)候是70%，買一套1000萬的房子得先拿出700萬，現(xiàn)在只需要拿出150萬就可以了?！谜T人的比喻啊，就像剩下的850萬不要再還一般。
殊不知，首付比例70%也好，15%也罷，對(duì)1000萬的房款不僅沒有影響，購房者還要多付利息。下調(diào)首付比例，只有一種好處，那就是對(duì)迫切希望買房、又掏不出很多現(xiàn)錢的居民來說，可以緩解一下掏現(xiàn)錢的壓力。從銀行的角度來說，愿意下調(diào)首付比例是因?yàn)樵捳Z權(quán)轉(zhuǎn)到老百姓一邊了，他們捂緊口袋，不再輕易掏錢買房，長(zhǎng)此以往不僅開發(fā)商受不了，銀行也受不了。所以僅下調(diào)首付比例，對(duì)老百姓來說沒有什么便宜可撿，還是為了開發(fā)商和銀行。
在目前的環(huán)境下，只有不給老百姓增加負(fù)擔(dān)的政策，包括不再讓房?jī)r(jià)上漲，才是好政策。
@裕棠
這些年來，老百姓的心情如同坐過山車一般隨著房?jī)r(jià)大起大落。最近一年房?jī)r(jià)確實(shí)跌了一些，坊間就叫苦連天。可真實(shí)的市場(chǎng)究竟降了多少呢？很多樓盤恐怕還沒有降到三四年前的價(jià)格，只能怪當(dāng)初房?jī)r(jià)漲得一騎絕塵，現(xiàn)在讓大家心里一時(shí)難以適應(yīng)。
如今經(jīng)濟(jì)低迷，房地產(chǎn)救市政策接二連三，有人說15%的最低首付比例說明國(guó)家的測(cè)算是房?jī)r(jià)肯定不會(huì)繼續(xù)跌破這個(gè)比例，還有人說買房比租房劃算的時(shí)代就要到了，因?yàn)榻窈笤鹿┩耆梢愿采w房租，也有人說這是最后一次解套的機(jī)會(huì)，等等。但想想未來的人口巨變，除了那些依然具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，其它城市的需求恐怕很難釋放。
什么時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)發(fā)展，民眾不需要再提心吊膽、投機(jī)取巧，什么時(shí)候他們才能安心工作生活，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)添磚加瓦。（財(cái)富中文網(wǎng)）
編輯：劉蘭香
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