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11月20日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，公司境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，于2023年11月20日起正式生效。至此，融創(chuàng)中國(guó)成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企，加上1月初160億元境內(nèi)債整體展期成功，融創(chuàng)整體化解約900億元人民幣的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年下半年以來(lái)，已有超50家上市房企啟動(dòng)債務(wù)重組。然而，像融創(chuàng)這樣能順利實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的寥寥，融創(chuàng)也被普遍認(rèn)為是最積極、最努力自救的房企。

隨著最大的一只靴子落地，融創(chuàng)約百億美元債的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)解除，但燃眉之急退去并不意味著融創(chuàng)就能高枕無(wú)憂，孫宏斌仍需面對(duì)比融資更大的一些難題。

歷時(shí)一年半，債務(wù)重組落定

從2022年5月正式宣告爆雷以來(lái)，孫宏斌為自救使出了渾身解數(shù)，終于在一年半后融創(chuàng)迎來(lái)債務(wù)重組的重大進(jìn)展。

事實(shí)上，這一結(jié)果在9月份融創(chuàng)境外債重組方案獲得債權(quán)人會(huì)議高票通過(guò)的時(shí)候就已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。10月5日，融創(chuàng)境外債重組獲香港法院批準(zhǔn)，完成了法律規(guī)定的程序。

此次境外債務(wù)重組，融創(chuàng)為境外債權(quán)人提供了創(chuàng)新務(wù)實(shí)的多種金融選項(xiàng)，包括可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)以及發(fā)行新的美元票據(jù)，分別對(duì)價(jià)10億美元、27.5億美元、7.75億美元、57億美元。融創(chuàng)通過(guò)債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額合計(jì)超過(guò)45億美元，實(shí)現(xiàn)了目前行業(yè)最大比例的境外債降債。作為首家成功完成境內(nèi)外債務(wù)重組的龍頭房企，融創(chuàng)的重組條款有望為其他房企提供樣板。

融創(chuàng)在今年的半年報(bào)中表示，本集團(tuán)相信境外債務(wù)重組的成功，將極大地減輕公司未來(lái)兩年現(xiàn)金流壓力，同時(shí)30億至40億美元的降杠桿方案的落地，將優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)并減輕未來(lái)償債壓力，支持集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的恢復(fù)。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，對(duì)于其他處于債務(wù)危機(jī)中的房企而言，融創(chuàng)的境外債務(wù)重組方案提供了一個(gè)實(shí)用的范例。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，許多企業(yè)都面臨著流動(dòng)性壓力和債務(wù)償還的挑戰(zhàn)。融創(chuàng)的方案顯示，對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)與債權(quán)人進(jìn)行積極的溝通和協(xié)商，尋找一個(gè)可以接受的解決方案是可能的。這不僅可以緩解短期的財(cái)務(wù)壓力，也有助于穩(wěn)定債權(quán)人的情緒和市場(chǎng)預(yù)期，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前融創(chuàng)境內(nèi)外債務(wù)得到了有效解決，兩年內(nèi)沒(méi)有公開(kāi)債還款壓力，“金融16條”延期后，意味著2024年底前金融機(jī)構(gòu)方面也沒(méi)有太大還款壓力。

未來(lái)，保交樓和促銷(xiāo)售將是融創(chuàng)的工作重點(diǎn)。據(jù)悉，融創(chuàng)去年完成超18萬(wàn)戶住宅交付，今年前10個(gè)月又再度交付20.5萬(wàn)戶，融創(chuàng)今年的目標(biāo)是保30萬(wàn)套交付。

對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)已經(jīng)度過(guò)了最艱難的時(shí)刻，但如何活下來(lái)仍然是巨大的考驗(yàn)。

行業(yè)融資端迎轉(zhuǎn)機(jī)，銷(xiāo)售端仍處迷霧

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，海外市場(chǎng)向來(lái)是重要的融資渠道，融資額占比一度超過(guò)30%。但自從恒大財(cái)富爆雷以來(lái)，數(shù)十家房企接連不斷出現(xiàn)境外債展期、違約，導(dǎo)致海外投資者損失慘重，這些都嚴(yán)重消耗著海外投資者的信心。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)海外債發(fā)行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。2023年以來(lái)，個(gè)別房企海外債發(fā)行陸續(xù)恢復(fù)，但總體規(guī)模較小。與此同時(shí)，2022年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行4594.0億元，同比下降16.6%。2023年1-10月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資3648.0億元，同比下降9.2%。

整體來(lái)看，今年房地產(chǎn)行業(yè)融資較去年更為困難。在這種情況下，央企背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)和宇宙房企碧桂園在下半年都相繼發(fā)生債務(wù)違約，由此引發(fā)投資者更大的擔(dān)憂情緒。

不過(guò)，近期事情似乎迎來(lái)一些轉(zhuǎn)機(jī)。

11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，再次重申要“一視同仁”滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房企“不惜貸、抽貸、斷貸”。

另有消息稱(chēng)，中國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，此舉顯示監(jiān)管層正在加大力度提振房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)悉，共有50家國(guó)有和民營(yíng)房企被列入白名單。據(jù)媒體報(bào)道，這份尚未最終確定的白名單供金融機(jī)構(gòu)參考，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持，但不意味著對(duì)銀行等機(jī)構(gòu)有硬性要求。

房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況能否真正得到改善仍然值得觀察，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒氣仍在加深。2022年，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)歷史最大跌幅，由“雙18”跌至“雙13”——即從銷(xiāo)售面積18億平方米、銷(xiāo)售額18萬(wàn)億元分別跌至13億平方米、13萬(wàn)億元左右。而盡管刺激政策迭出，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積92579萬(wàn)平方米，同比又下降7.8%；商品房銷(xiāo)售額97161億元，下降4.9%。

財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)今年上半年虧損153億元，虧損額較去年同期減少約33.9億元，減少約18.1%。2022年，融創(chuàng)虧損達(dá)276.7億元。從合同銷(xiāo)售額來(lái)看，今年前10個(gè)月僅757.8億元，同比減少50.49%。去年全年則達(dá)到1693.3億元，2021年更是高達(dá)5973.6億元。

在這種債務(wù)高企、銷(xiāo)售遇冷、連年虧損的狀況下，融創(chuàng)的處境仍然很不樂(lè)觀。無(wú)論是化債或是降杠桿，想要讓融創(chuàng)真正走出困境，還得看銷(xiāo)售端，而銷(xiāo)售端更關(guān)乎于經(jīng)濟(jì)大盤(pán)和居民收入的改善情況——某種程度上而言，孫宏斌所面臨的難題其實(shí)也正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨的難題。（財(cái)富中文網(wǎng)）