一線城市樓市松綁，如何才能箭無虛發(fā)？
汪杰
2023-08-29
自7月24日中央政治局會議提出“適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”以來，各部委和全國各地優(yōu)化政策的出臺頻率明顯加快，中國房地產市場政策迎來密集松綁期。樓市政策調整最受關注的，無疑還是一線城市的動向。
8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。實際上，7月份最后幾天，上海、北京、深圳、廣州住建相關部門都已相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。不過，這些一線城市迄今尚無具體措施政策落地，整體或仍在研究擬定階段。
“認房不認貸”無疑是當前樓市討論度最高的話題之一。值得注意的是，近日就有市場傳聞稱，廣州市南沙區(qū)已有樓盤接到銀行通知開始執(zhí)行“認房不認貸”政策。針對上述傳聞，媒體8月29日從廣州工行、農行等多家銀行營業(yè)網點核實了解到，目前銀行仍在等待具體通知。
長期以來，我國北上廣深等一線城市房地產政策都處于嚴格管控之下。一方面，一線城市具有龐大的人口基數和充沛的購買能力，加上良好的教育、醫(yī)療和就業(yè)資源，不僅吸引本市常住人口購房，也帶動其周邊地區(qū)乃至全國范圍內人群的投資置業(yè)需求。在目前一線城市購房潛在需求仍較為旺盛的情況之下，本輪政策優(yōu)化力度大小將直接影響市場情緒，采取的政策放松方式可能偏向于“三四線中小城市——二線區(qū)域中心城市——一線熱門城市”等分區(qū)域遞進；另一方面，一線城市政策出臺信號意義重大，對其他城市的樓市政策也會起到風向標作用，若是松綁程度把控不好可能會引起市場的大幅波動，影響房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。綜合來看，雖然具體政策的落地只是時間問題，但是一線城市政策調整顯得更為謹慎。
大部分四五線縣域中小城市和二三線區(qū)域中心城市甚至于去年就已經出臺若干“救市”政策，近期更是不斷出臺“強化版”措施企圖挽救當地低迷房地產市場，但是若僅從近期的市場成交數據來看，效果不甚明顯，不少購房人仍然持觀望態(tài)度。
與此同時，一線城市房地產市場下行壓力也在不斷增大。根據中指研究院數據，7月份一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，8月份以來周均成交面積較7月份周均下降接近30%，較去年同期下降超20%，一線城市政策優(yōu)化預期進一步強化。
疊加種種因素，一線城市出臺樓市松綁政策已經如箭在弦，其效用不僅在于要為低迷的一線城市樓市注入一劑強心針，更重要是要成為這一輪“救市”政策成效的燈塔，直接指引其他城市政府的決策方向，甚至影響投資型購房人的出手意愿。
短期來看，一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認房又認貸”、下調首套和二套首付比例、降低新增和存量住房按揭貸款利率、優(yōu)化部分區(qū)域限購、降低交易稅費、調整普宅認定標準等，同時有望結合人口、人才政策進行針對性優(yōu)化調整。但是，這些在二、三線區(qū)域中心城市早已實施的政策是否對于刺激一線城市房地產市場產生效果尚有待觀察。
從過往經驗看，一旦一線城市放開若干限制政策，多數時候可以點燃諸多潛在購房人的熱情，掀起新的一波購房投資置業(yè)狂潮，從而帶動全國樓市整體回暖。從2008-2009年到2015-2016年的兩波樓市牛市行情莫不如此。但上述兩次救市的時代背景、宏觀經濟和市場環(huán)境與現在均存在較大差異，決策層應該也考慮到這一點，因此遲遲未推出有關救市政策，畢竟現實情況極大地考驗決策層對后續(xù)可能出現局面的應變能力。
若一線城市推出實質性松綁措施，合理推測其對房地產市場的影響，有三種可能的情形。
第一種情形是政策快速落地并有效執(zhí)行，一線城市房地產市場活躍度立竿見影式提升，一二手房成交量迅速攀升，房價穩(wěn)中有漲，不僅穩(wěn)定市場預期，同時帶動二、三線區(qū)域中心城市乃至四、五線城市剛需、改善型購房人情緒回暖，甚至激發(fā)潛在購房人的投資需求，帶動全國房地產市場的復蘇，廣大房企也有望從瀕臨破產邊緣拉回，銀行、信托等金融機構風險基本釋放，各大城市土地拍賣市場重新活躍，城市債務風險警報逐步解除。房地產和地方債務這兩大“灰犀?！笔录瑫r得以化解，這確實是最理想的情況，也是決策層喜聞樂見的局面。
第二種情形是政策快速落地并迅速實施，比如一線城市限購政策全面放開，基于對于一線城市“生活、居住、就業(yè)”的深度向往和一線城市房產固有稀缺性帶來的“保值增值”信仰，加上理財“爆雷”事件等負面消息影響，廣大中高收入居民投資理財的渠道受限，導致不僅一線城市原有因資格問題受限的常住人口大量買房投資，而且二三線區(qū)域中心城市乃至四五線縣域中小城市人群也不惜以拋售當地房產等為代價搶在一線城市購房置業(yè)。雖然一線城市樓市可逆勢翻盤，但無疑是泡沫越吹越大，一線城市的“虹吸效應”不僅再次傷害到周邊地區(qū)樓市，也加速其他城市樓市的快速崩盤，這自然不是決策層希望看到的局面。
當然，還有一種情形，就是救市政策出臺后一線城市房地產市場活躍度僅在前幾個交易日出現“井噴式”量價暴漲、之后再次陷入波瀾不驚的局面，個別城市局部區(qū)域甚至出現量價齊跌等現象，導致二三線城市乃至四五線城市購房人出現進一步的觀望情緒，這不僅將暗示救市政策根本沒有達到預期效果，帶來政府公信力嚴重受損，而且會導致市場預期將進一步走弱，短期房地產市場調整態(tài)勢或延續(xù)，這同樣不是決策層希望看到的結果。
總之，雖然一線城市樓市松綁如箭在弦，但確保箭無虛發(fā)仍面臨較大的挑戰(zhàn)。可以確定的是，無論一線城市有關部門出臺何種政策，都無法改變大的趨勢，中國房地產市場高歌猛進的時代已然過去。我們在總結過去得失的同時，更應該審慎處理好如今房地產市場面臨的問題。（財富中文網）
作者汪杰為財富中文網專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關注宏觀經濟形勢
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編輯：劉蘭香
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