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廣東省惠州市近期屢上熱搜，先是官方定調(diào)“團(tuán)購(gòu)買房折扣可低至八折”，后又爆出部分項(xiàng)目“骨折”價(jià)賣房后遭封盤。盡管惠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的特殊性，但也在一定程度上凸顯出地方政府在房地產(chǎn)政策方面左右手互搏的窘境。

實(shí)際上，近期關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭條新聞充滿了玄幻感：有在鶴壁10萬(wàn)買8套房的，也有上海億萬(wàn)富豪一日夫妻排隊(duì)打新幾千萬(wàn)豪宅的。另外值得注意的是，在相繼拿下西安、廣州兩宗大熱門地塊后，紡織業(yè)大亨劉伯香旗下的亞倫地產(chǎn)今年新增土地貨值達(dá)到了94.8億元，一舉進(jìn)入了拿地榜單前20名。房地產(chǎn)市場(chǎng)為何如此玄幻？房子到底還能不能買？圍繞這些話題，“財(cái)富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：

地方政府左右手互搏為哪般？

@王磊Sans Wang

資深營(yíng)銷顧問(wèn)，商業(yè)專欄作家

惠州部分房地產(chǎn)項(xiàng)目“骨折”，這條新聞讓很多讀者覺(jué)得有點(diǎn)“震驚”。連靠近深圳的大灣區(qū)城市房?jī)r(jià)都開始跳水，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的開始進(jìn)入了下降區(qū)間？我們從三個(gè)方面簡(jiǎn)析一下，希望能夠給大家理清思考的脈絡(luò)。

首先，惠州大亞灣片區(qū)的房?jī)r(jià)“跳水”其實(shí)已經(jīng)不是第一次了。惠州市面積超過(guò)11000平方公里，基本上相當(dāng)于廣州、深圳、東莞三個(gè)城市面積之和。而且，惠州市各個(gè)區(qū)縣發(fā)展不太平衡，惠東縣、龍門縣發(fā)展相對(duì)慢一些。在一些人看來(lái)，惠州房?jī)r(jià)具有很大的不確定性：有人看漲，認(rèn)為是價(jià)值洼地；有人看跌，是一個(gè)泡沫深坑。而且惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳，曾經(jīng)在很多開發(fā)商和購(gòu)買者看來(lái)是一個(gè)非常有發(fā)展前途的片區(qū)，因此很多開發(fā)商在那里扎堆。其實(shí)，10年前這個(gè)大片區(qū)就出現(xiàn)過(guò)一次房?jī)r(jià)的“骨折”跳水，很多深圳購(gòu)買者對(duì)此記憶猶新。

其次，惠州這次政府操作和實(shí)際情形已經(jīng)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)“表面穩(wěn)定，實(shí)際分化”的趨勢(shì)。從政府角度來(lái)講，非常希望房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)能夠持續(xù)保持穩(wěn)定、健康的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)擁有者更希望自己的房子價(jià)格持續(xù)上漲，但是從整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大的趨勢(shì)看，其實(shí)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格整體穩(wěn)定增長(zhǎng)。雖然有些城市因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)格的存在而出現(xiàn)“表面穩(wěn)定”，但是實(shí)際上不同的城市、相同城市的不同區(qū)域、相同區(qū)域的不同樓盤價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)銷售和價(jià)格分化。未來(lái)這種分化也許會(huì)進(jìn)一步加深，出現(xiàn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的類似的“結(jié)構(gòu)性”問(wèn)題。因此，也可以稱為“中國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”。

第三，城市地方債務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和居民債務(wù)三個(gè)因素將如何影響未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì)？在過(guò)去的20年，很多人都是從地理位置、交通環(huán)境、人口基數(shù)、城市發(fā)展趨勢(shì)等要素來(lái)分析房地產(chǎn)，這些都是從供應(yīng)側(cè)來(lái)分析的，在那個(gè)蓬勃發(fā)展的階段有合理性。但是，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的情況下，我們是不是應(yīng)該更多從需求端來(lái)分析，更為合理？

這個(gè)需求端包括居民購(gòu)房資金需求端、房地產(chǎn)企業(yè)資金需求端和城市地方財(cái)政需求端；這三個(gè)資金需求端其實(shí)構(gòu)成了一個(gè)需求的循環(huán)。然而，目前看來(lái)，三者的債務(wù)問(wèn)題都比較大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和城市地方債務(wù)更甚；而中國(guó)居民債務(wù)整體也到一個(gè)非常高的臨界點(diǎn)。在這三個(gè)因素的共同影響下，整體中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)可能會(huì)越發(fā)明顯。

@譚浩俊

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，至少包括廣東惠州、江蘇鹽城、吉林長(zhǎng)春、河南洛陽(yáng)、安徽銅陵、福建寧德等近20城發(fā)布“團(tuán)購(gòu)買房”相關(guān)政策及活動(dòng)，也就是開發(fā)商可以對(duì)團(tuán)購(gòu)等實(shí)行降價(jià)售房。然而與此同時(shí)，地方政府又在打壓和限制房?jī)r(jià)，甚至開發(fā)商降價(jià)售房還要受到政府的處罰。一手拿著矛，鼓勵(lì)“團(tuán)購(gòu)買房”，一手又舉著盾，對(duì)愿意主動(dòng)降價(jià)的開發(fā)商實(shí)施處罰，這樣的行為顯然是非?？尚Φ模彩菚?huì)影響政府公信力的。

或許在房地產(chǎn)問(wèn)題上，一些地方是非常矛盾的，也是比較功利的。面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)低迷，開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，地方經(jīng)濟(jì)也因房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于低迷而備受影響，就想通過(guò)各種手段鼓勵(lì)居民購(gòu)房，以緩解開發(fā)商資金緊張矛盾和減輕地方經(jīng)濟(jì)下行壓力。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)有所反彈，居民購(gòu)房熱情稍稍恢復(fù)后，面對(duì)開發(fā)商想趁機(jī)擴(kuò)大銷售、回籠資金，通過(guò)降價(jià)售房，地方又覺(jué)得機(jī)會(huì)來(lái)了，不需要降價(jià)了，就對(duì)降價(jià)售房的開發(fā)商實(shí)施處罰。這種過(guò)于功利的行為，確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常不利，也是給出臺(tái)“團(tuán)購(gòu)買房”政策的地方一記耳光。

@柏文喜

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

以市場(chǎng)為表，以土地財(cái)政為里的行業(yè)特征，讓房地產(chǎn)行業(yè)在高度依賴土地財(cái)政的當(dāng)今地方財(cái)政格局之下被緊緊地與地方政府利益訴求實(shí)現(xiàn)了深度捆綁。一方面，土地作為最好的抵押品支持了地方政府多年來(lái)負(fù)債發(fā)展的融資需求，也反過(guò)來(lái)將金融體系的安危與地方政府的宏觀財(cái)政能力緊密捆綁在一起；另一方面，地方國(guó)企和平臺(tái)公司作為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、支持城建的臂膀和“錢袋”，土地資產(chǎn)都以各種各樣的形式成為其資產(chǎn)負(fù)債表上的重要組成部分。在三年疫情之后各地財(cái)政狀況大幅惡化和財(cái)政自身流動(dòng)性承壓的情況下，保持作為抵押品的地價(jià)穩(wěn)定以及平臺(tái)公司資產(chǎn)負(fù)債表的表面健康，就成為防范地方財(cái)政與金融風(fēng)險(xiǎn)的核心要義。雖然說(shuō)房?jī)r(jià)的上漲不符合政治正確的方向，但是房?jī)r(jià)的下跌則可能引發(fā)地價(jià)下跌以及土地出讓困難和平臺(tái)公司的資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，這才是地方政府當(dāng)前千方百計(jì)需要防范的最大風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說(shuō)，之前以防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為訴求的房?jī)r(jià)調(diào)控與管制，目前已在實(shí)質(zhì)上演變?yōu)榉乐狗績(jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)防范了。

降價(jià)促銷是活躍樓市最有效的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)措施，而對(duì)降價(jià)促銷的簡(jiǎn)單直接的限制，自然造成了市場(chǎng)成交量的下滑和企業(yè)現(xiàn)金流、行業(yè)流動(dòng)性的喪失，反過(guò)來(lái)必然也影響到土地出讓收入和房地產(chǎn)交易稅費(fèi)收入，讓土地財(cái)政自身成為房?jī)r(jià)管制的直接受害者。至于媒體報(bào)道惠州市部分項(xiàng)目“骨折”價(jià)賣房后遭封盤的新聞，只不過(guò)是行業(yè)監(jiān)管部門干預(yù)房企自主調(diào)價(jià)促銷的又一個(gè)案例罷了。開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)變化和自身企業(yè)需要來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)和降價(jià)賣房，有形之手卻借口開發(fā)商降價(jià)賣房引發(fā)群體事件而禁止降價(jià)賣房并予以處罰，無(wú)論從法理還是邏輯上都是不成立的。家門口菜市場(chǎng)的小蔥降價(jià)了，咋不見之前買過(guò)菜的市民鬧騰和政府禁止小蔥降價(jià)并對(duì)菜農(nóng)、菜販予以處罰呢？

手里有錢，買房還不如買地產(chǎn)股？

@睿智

最近，上海的新樓盤——云錦東方因?yàn)閮|萬(wàn)富翁排隊(duì)買房而在網(wǎng)上爆火。幾年前，上海樓市開盤都是人山人海，排隊(duì)認(rèn)籌是很平常的事，但近年這種情況比較少，所以這次上海云錦東方認(rèn)籌排隊(duì)，給人們的感覺(jué)是當(dāng)年的樓市火爆又回來(lái)了。事實(shí)上從4月以來(lái)，北上廣等一線城市樓市總的說(shuō)不溫不火，因此云錦東方的情況并不代表常態(tài)。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆了20多年，一線城市的房?jī)r(jià)更是翻了15-20倍，房子堪稱是最好的投資品，在人們的意識(shí)里中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去。這得益于人口紅利期和城鎮(zhèn)化不斷提升。隨著 “房住不炒”等地產(chǎn)調(diào)控政策，加之人口紅利逐漸遠(yuǎn)去，以及三年疫情經(jīng)濟(jì)下行，地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入寒冬。

如今，各項(xiàng)政策促經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，樓市復(fù)蘇是重頭戲，但3月份有個(gè)小高潮之后似乎缺少后勁。究其原因還是經(jīng)濟(jì)、人口等大環(huán)境影響。不過(guò)上海云錦東方熱賣，在說(shuō)明個(gè)人手里有錢之外，也與價(jià)格與二手房倒掛明顯有關(guān)。買者想辦法去認(rèn)籌，不乏有買到便是賺到，將來(lái)出手穩(wěn)賺不賠的購(gòu)房心理在發(fā)揮作用。

@不再猶豫

房地產(chǎn)行情仍未走出低迷，但百億私募半夏投資創(chuàng)始人李蓓從今年開始不止一次在公開場(chǎng)合表示長(zhǎng)期看好地產(chǎn)股。她認(rèn)為，房地產(chǎn)是過(guò)去利潤(rùn)比較集中的企業(yè)部門，近幾年行業(yè)的需求和產(chǎn)能出現(xiàn)了改變，而經(jīng)過(guò)這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，加上企業(yè)負(fù)債表的創(chuàng)傷，活下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)是沒(méi)有能力擴(kuò)張土地儲(chǔ)備的，目前的供應(yīng)還是低位，因此只要稍一出現(xiàn)需求復(fù)蘇，房?jī)r(jià)可能會(huì)漲?！皩?duì)于還活著的企業(yè)而言，它的股票可能是有價(jià)值的，以前可能只有5%的市場(chǎng)份額，但是因?yàn)樾』锇閭兌妓赖袅?，可能就?0%甚至15%的市場(chǎng)份額?；钪钠髽I(yè)市值回到當(dāng)年的高點(diǎn)是有可能成立的”，但這并不意味著房地產(chǎn)投資會(huì)回到繁榮時(shí)期。

在李蓓的邏輯中，產(chǎn)能無(wú)法擴(kuò)張而需求還在，這可能會(huì)令活下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)每股盈利增長(zhǎng)，由此帶來(lái)資產(chǎn)包價(jià)值的重估?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)我們不是用毛利率去估它，而是用資產(chǎn)包。我有1萬(wàn)億的土地儲(chǔ)備，但是有7000億的負(fù)債，凈資本本來(lái)是3000億；但是現(xiàn)在（土地儲(chǔ)備）貶值到只值8000億了，還是負(fù)債7000億，所以你的股票市值可能就從3000億跌到了1000億，其實(shí)就是一個(gè)帶杠桿的房?jī)r(jià)和地價(jià)；但如果房?jī)r(jià)漲10%，這個(gè)彈性也是非常巨大的?！痹诶钶砜磥?lái)，零星上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)說(shuō)明她的上述邏輯。

關(guān)于宏觀環(huán)境，李蓓認(rèn)為，從現(xiàn)在往后，國(guó)內(nèi)總需求向下的驅(qū)動(dòng)包括出口、基建和地產(chǎn)新開工，向上的驅(qū)動(dòng)則包括消費(fèi)、地產(chǎn)竣工和二手房裝修鏈條。地產(chǎn)領(lǐng)域則是非常割裂的反轉(zhuǎn)：一季度，住宅新開工累積下降18%，而住宅竣工上升17%，這種割裂和分化不會(huì)是暫時(shí)，將會(huì)持續(xù)兩至三年。半夏投資在個(gè)股和商品領(lǐng)域會(huì)持分化的思路，買竣工鏈條和后端裝修占比高的品種，規(guī)避出口、前端新開工和基建占比高的品種?！叭绻春狭Γ⒐さ脑鲩L(zhǎng)和消費(fèi)的溫和復(fù)蘇，應(yīng)該抵不過(guò)基建、新開工和出口三者的拖累。經(jīng)濟(jì)合力總體還是會(huì)偏弱一些，所以國(guó)債應(yīng)該依然是相對(duì)安全的配置，如果出現(xiàn)階段性超預(yù)期的經(jīng)濟(jì)動(dòng)量下行和風(fēng)險(xiǎn)事件，則可能有驚喜?！保ㄘ?cái)富中文網(wǎng)）

編輯：劉蘭香

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