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銀行業(yè)危機暫歇之際，美國商業(yè)地產(chǎn)卻危機隱現(xiàn)。近日，全球最大上市房地產(chǎn)公司之一博楓（Brookfield）爆出1.614億美元的商業(yè)房地產(chǎn)按揭貸款支持證券（CMBS）違約。在今年早些時候，Brookfield因為位于洛杉磯的一棟大樓——Gas Company Tower也出現(xiàn)了3.5億美元CMBS違約。截至2022年，博楓全球資產(chǎn)規(guī)模超過7500億美元，其中130億美元在中國。

無獨有偶，去年12月1日，全球資管巨頭黑石突然宣布限制旗艦房地產(chǎn)投資信托基金（BREIT）的贖回，引爆市場對地產(chǎn)行業(yè)的擔憂。今年3月初，黑石又被爆已違約一只5.31億歐元（約5.62億美元）的芬蘭CMBS。

隨著美聯(lián)儲不斷加息抬升市場利率以及疫情帶來的影響，投資者對房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)房地產(chǎn)越來越缺乏信心，而上個月的銀行倒閉事件無疑令嚴峻的市場形勢雪上加霜，加上消費者看淡經(jīng)濟前景，美國商業(yè)地產(chǎn)的前景黯淡。在短期內(nèi)，高盛預(yù)計違約率將持續(xù)上升，特別是在金融行業(yè)更加波動的情況下。針對商業(yè)房地產(chǎn)的危機以及黑石的困境等話題，“財富Plus”用戶展開了激烈的討論，以下是部分用戶的精彩觀點：

@鐘正生

平安證券首席經(jīng)濟學家

3月初，黑石集團一筆CMBS違約初步引起市場對于美國商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注。此后，美國中小銀行危機爆發(fā)，而中小銀行對于商業(yè)地產(chǎn)的風險敞口較大，這更加增添了投資者對于美國商業(yè)地產(chǎn)的恐慌情緒。那么，美國商業(yè)地產(chǎn)究竟如何？會否引燃金融危機？

從相關(guān)指標來看，當前美國商業(yè)地產(chǎn)市場確實開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱的跡象。1）美國商業(yè)地產(chǎn)空置率上升。疫情爆發(fā)后美國商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)回升，由2020年一季度的11.5%升至2022年三季度的15.4%，尤其是疫情后遠程辦公的興起以及近期科技企業(yè)的“降本增效”，使得商業(yè)地產(chǎn)中辦公樓的需求明顯降低。2）美國商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率低位回升。2022年四季度，美國商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率再度上行，環(huán)比上升3BP至0.68%，盡管絕對水平仍處歷史低位，但其邊際變化仍引發(fā)關(guān)注。3）美國商業(yè)地產(chǎn)投資或受企業(yè)資本開支下滑的拖累。截至2022年三季度，美國非金融企業(yè)部門杠桿率達到78.8%，明顯高于2019年四季度75.3%的水平。企業(yè)杠桿率處于高位無疑限制了其資本開支計劃，商業(yè)地產(chǎn)需求或?qū)⒊掷m(xù)承壓。

但我們認為，以當前的美國商業(yè)地產(chǎn)壓力不足以引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。第一，當前美國商業(yè)地產(chǎn)市場受到壓力更多是面對美聯(lián)儲緊縮的“正常反應(yīng)”，并非主要因為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的脆弱性。第二，橫向比較看，與住宅市場相比，新冠疫情后商業(yè)地產(chǎn)價格并未過度上漲，且當前已基本回落至疫情前水平。第三，縱向比較看，當前美國商業(yè)地產(chǎn)市場基本面表現(xiàn)仍強于全球金融危機前。第四，從傳導路徑看，當前商業(yè)地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)負債表中的占比相對有限。全球金融危機后美國對CMBS等商業(yè)地產(chǎn)金融衍生品的監(jiān)管更加嚴格，當前美國CMBS市場規(guī)模遠低于RMBS。第五，美聯(lián)儲政策以及市場的“自我調(diào)節(jié)“機制正在起效。政策方面，美聯(lián)儲通過貼現(xiàn)窗口以及新設(shè)立的BTFP工具向市場注入了大量流動性，明顯緩解了中小銀行的壓力。

截至4月5日，美聯(lián)儲BTFP工具余額達到790億美元，但環(huán)比增速已較危機之初明顯放緩，美聯(lián)儲貼現(xiàn)窗口貸款余額已連續(xù)三周收縮?？梢?，在美聯(lián)儲政策支持下，美國銀行業(yè)危機正在降溫，并未出現(xiàn)廣泛傳播與擴散，美國金融體系依然保持相對穩(wěn)健。市場方面，硅谷銀行事件爆發(fā)后，市場對美聯(lián)儲加息的預(yù)期明顯降溫，無風險利率回落導致CMBS等資產(chǎn)價格也回暖，一定程度上減輕了銀行資產(chǎn)端的浮虧壓力。此外，近期美國標普500 VIX指數(shù)大幅回落，銀行股股價也已企穩(wěn)，這些現(xiàn)象同樣表明當前美國銀行業(yè)面臨的金融環(huán)境正在改善。

@王衍行

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員

Brookfield拖欠十二棟辦公樓共1.614億美元CMBS貸款，只是通常的債務(wù)違約預(yù)警，還遠遠夠不上多米諾骨牌的第一塊。原因有四：一是金額不大；二是占比較低，尚不會影響B(tài)rookfield的償還能力，更談不上破產(chǎn)清債；三是辦公大樓的價格波動幅度不大。根據(jù)Green Street的數(shù)據(jù)，過去一年寫字樓的價格下跌了約25%；四是美國首都華盛頓的辦公樓是個極端的現(xiàn)象。本次爆出的Brookfield基金違約主要涉及位于美國首都華盛頓的辦公樓。媒體指出，在1.614億美元債務(wù)涉及的十二棟辦公樓中，去年的平均入住率只有52%，遠低于2018年這批債務(wù)承銷時的79%。好的情況是，截至今年第一季度，在紐約曼哈頓大約4400萬平方米的寫字樓中，有86%的入住率。

不過，美國辦公樓市場的確面臨諸多不利因素：一是疫情給美國市場某些地區(qū)的傳統(tǒng)辦公室?guī)砹颂魬?zhàn)，入住率大幅降低；二是借貸成本飆升；三是最近的金融動蕩給這個新冠疫情期間就在苦苦掙扎的行業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)，這里主要指該行業(yè)借貸環(huán)境的更加嚴峻。

由于對房地產(chǎn)前景的擔憂，與寫字樓相關(guān)的股票今年暴跌，風險已經(jīng)釋放了一部分。未來總體風險不大。摩根士丹利和Trepp數(shù)據(jù)顯示，今年還有約4000億美元商業(yè)地產(chǎn)（CRE）的債務(wù)到期。對于美國來說，這還不算個大數(shù)目。如果美國經(jīng)濟嚴重衰退，那么，對商業(yè)地產(chǎn)肯定雪上加霜。但是，現(xiàn)在研究這個問題，為時尚早。

@付偉

資深財富管理從業(yè)者

如果說金融的本質(zhì)是中介，那信用管理是金融運營最重要的內(nèi)涵，在這個邏輯下最大的風險自然就是流動性風險。對于幾億規(guī)模的小公司還是幾千億規(guī)模的國際巨頭，都是如此。

在私募股權(quán)這個賽道，國際上有個公認的PEI300排名，看似高大上，不過就是以對應(yīng)私募股權(quán)機構(gòu)當年的募資額作為重要參考指標進行的排名，這個指標直觀的反映了私募股權(quán)機構(gòu)的市場認可度以及他們此刻手中的“彈藥”，但卻忽略了投資機構(gòu)的業(yè)績和能力。更值得吐槽的是，一些機構(gòu)為了維持其影響力而進行持續(xù)的募資，從而導致其管理規(guī)模遠遠超過管理能力。

有些人說“對于投資行業(yè)，規(guī)模是業(yè)績最大的殺手”，沒有任何一個投資法門能夠在規(guī)模無限制增長的情況下保持穩(wěn)定的收益，伯克希爾不行、文藝復(fù)興不行、黑石也一樣不行。而黑石此刻正在經(jīng)歷的，不過是“名氣增長”→“規(guī)模擴張”→“業(yè)績回落”→“投資者贖回”的一個正常路徑，太陽底下沒有任何新鮮事。

再看看黑石壓力最大的房地產(chǎn)基金側(cè)，過去兩年美國政府的大撒錢，讓美國房價和租金快速上漲，帶動了投資者熱情的高漲。但無論是黑石還是投資者似乎都忘了，“酒會的最高潮也是離別的前奏”，在市場最好的時候進行募資固然容易，但給自己埋下了大雷，對于黑石長期的品牌卻是有損無益的。聯(lián)想到中國私募證券基金市場，無論是量化領(lǐng)域曾經(jīng)的三家千億巨頭，還是主觀多頭領(lǐng)域淡水泉和景林曾經(jīng)的不可一世，都在這次的市場回調(diào)中回歸常態(tài)。

再觀察下美國當下的CPI情況，由于能源結(jié)構(gòu)更優(yōu)的現(xiàn)狀，導致美國CPI幾乎“免疫”了這輪大宗商品的上漲，但房價和租金的調(diào)升卻是實實在在的。從美聯(lián)儲強硬控制CPI的態(tài)度來看，即便CPI已經(jīng)出現(xiàn)拐點，后續(xù)力度依然不會放松，把CPI控制在2%的“合理位置”需要在房地產(chǎn)側(cè)做更多文章，黑石當下的贖回壓力可能只是一個開始，真正的沖擊還沒有完全展開。

對于投資者而言，黑石這次的“小新聞”給我們一個很大的“提示”，不僅它再次驗證了“規(guī)模和業(yè)績的負相關(guān)”，也告訴了我們永遠要在狂歡中保持理性，更重要的是，為自己的投資組合保持足夠的流動性，許多時候，一個資產(chǎn)從優(yōu)秀轉(zhuǎn)向負面，就是因為流動性。（財富中文網(wǎng)）

編輯：俞再孟