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樓市出現(xiàn)小陽春,但民營房企春天仍遠(yuǎn)

俞再孟
2023-03-10

如何妥善處置和化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍將是未來很長一段時期內(nèi)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重大話題。

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近日,關(guān)于樓市迎來小陽春的新聞報道紛至沓來,就連一個月前將房地產(chǎn)定性為困難行業(yè)的武漢,2月份成交量也迎來大幅回升。

綜合來看,2月份各大重點城市成交量環(huán)比、同比都有不同程度的上漲。以上海為例,多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2月二手房成交1.9萬套,為2022年7月以來的新高,近兩年來看也是成交高點,一方面由于1月成交量過于低迷,另一方面,政策的放松向市場傳遞出積極信號,確實帶來一定的拉動效應(yīng)。

但小陽春的可持續(xù)性以及樓市變遷對未來中國經(jīng)濟(jì)更加深遠(yuǎn)的影響,值得做更多深入的思考。

高層變調(diào)、地方松綁

去年下半年以來,房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向明顯趨于寬松。

去年12月15日,國務(wù)院副總理劉鶴在一次重要講話中指出,房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),正考慮新的舉措改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況。今年1月17日,劉鶴在達(dá)沃斯論壇上再次強調(diào),房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

1月6日,彭博社報道中國正計劃放松嚴(yán)格的“三道紅線”政策,并稱此舉可能標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策的最急劇轉(zhuǎn)變。

盡管目前尚無官方來源顯示“三道紅線”政策放寬,但地方政府已經(jīng)在迫不及待給樓市松綁。據(jù)中指院統(tǒng)計,截至2月28日,全國今年已有近90省市(縣)出臺樓市利好政策超百次。多地落實首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制,已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。

種種跡象顯示,長達(dá)兩年多的房地產(chǎn)行業(yè)大整治基本落下帷幕,房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)定性。

回看此輪房地產(chǎn)整治,風(fēng)向趨緊始于三年多前。2019年7月中央提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,并從銀行、信托、債券等多方面收緊,嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。2020年8月官方對房企提出“三道紅線”的監(jiān)管要求,由此正式開啟了針對房地產(chǎn)行業(yè)的整治行動。隨著恒大財富在2021年9月爆雷,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),佳兆業(yè)、融創(chuàng)、陽光城、世貿(mào)、富力等一大批龍頭房企紛紛倒下,繼而又引發(fā)爛尾樓、斷貸潮、停工停產(chǎn)、債務(wù)違約等一系列影響深遠(yuǎn)的事件,導(dǎo)致本已受到疫情影響的中國經(jīng)濟(jì)在2022年雪上加霜。

疾風(fēng)驟雨般的整治重創(chuàng)了房地產(chǎn)市場,也改變了消費者對房價的預(yù)期以及地方政府的財力。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,全國商品房銷售面積比2021年下降24.3%,創(chuàng)近7年來的新低,銷售額比2021年下降26.7%,創(chuàng)近6年來的新低,全國重點70城房價破天荒連續(xù)16個月環(huán)比下跌。財政部數(shù)據(jù)顯示,2022年國有土地使用權(quán)出讓收入66854億元,比上年下降23.3%。

根據(jù)彭博社匯編的數(shù)據(jù),由于信貸市場的渠道基本關(guān)閉,2022年,開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)140多筆債券違約。總體而言,按發(fā)行量計算,開發(fā)商拖欠了總計500億美元的國內(nèi)和全球債務(wù)。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年,中國法拍房掛拍數(shù)量60.6萬套,創(chuàng)歷史新高。掛拍數(shù)量最高的城市則是重慶,共掛拍3.2萬套,同比增長超80%。據(jù)統(tǒng)計,住宅是法拍房的主力軍,占比超50%,住宅與商業(yè)二者合計占總拍賣套數(shù)近90%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,上一輪樓市回升時,購房者對樓市充滿期待,因此當(dāng)時盲目購房的人比較多,并且為此擔(dān)下債務(wù),后續(xù)因為多重原因被迫斷供,這也是導(dǎo)致法拍房住宅掛拍量增加的原因之一。

2022年12月末,據(jù)彭博社報道,北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋受訪時說,“中國政府似乎會提出更加具體的措施......必須至少止住房地產(chǎn)市場的下跌,在此方面有令人鼓舞的跡象”。他認(rèn)為,對房地產(chǎn)行業(yè)使用如此嚴(yán)厲的政策并不合適,有些公司的業(yè)務(wù)之前或多或少是健康的,但由于“三道紅線”,它們的業(yè)務(wù)出現(xiàn)了問題。

樓市回暖、民企“躺平”

根據(jù)央行、銀保監(jiān)會在1月5日下發(fā)的通知,對于新建商品房售價環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,地方政府可自主決定維持、下調(diào)或取消首房貸款利率下限。這一政策為降低房貸利率打開了大門,1月29日鄭州打響了下調(diào)個人房貸利率的“第一槍”,并將首套房貸利率調(diào)整為3.8%。之后,又有不少重點城市跟進(jìn),首套房貸利率最低降至3.7%。

在包括低利率在內(nèi)的一系列優(yōu)惠政策吸引下,近期購房者進(jìn)場速度明顯加快,帶動一波樓市回暖的行情。不過,多位分析人士認(rèn)為,目前“小陽春”的持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。

李宇嘉表示,由于樓市和經(jīng)濟(jì)基本面較弱,2023年房地產(chǎn)市場只會呈現(xiàn)弱復(fù)蘇,不太可能出現(xiàn)大幅度反彈,特別是房價反彈。下半年的市場表現(xiàn)要看疫情之后整個市場恢復(fù)程度如何,可以預(yù)見的是,市場回暖會是一個漫長的過程。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為,從去年開始,中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開啟了一個可能長達(dá)十年的下行周期。在政策暖風(fēng)下,2023年房地產(chǎn)市場的下行斜率可能會有明顯放緩,但是長期趨勢或難以發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。

花旗集團(tuán)分析師預(yù)計,2023年房地產(chǎn)銷量將再下降25%,因為供應(yīng)減少將限制復(fù)蘇,買家的預(yù)期需要時間才能扭轉(zhuǎn)。

需求端出現(xiàn)小陽春的另一面,是供給端的普遍“躺平”,尤其是民營房企。

房企的“躺平”,主要體現(xiàn)在拿地方面,因為這對樓市新增供應(yīng)將產(chǎn)生直接影響。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,2022年,TOP100企業(yè)拿地總額12975億元,同比下降48.9%,全年整體拿地低迷。

另據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計,2022年拿地金額TOP100企業(yè)中,央企、國企占比53%,地方城投平臺占比32%,混合所有制企業(yè)占比6%,分別較上年同期增加8個百分點、26個百分點、1個百分點,民營房企占比僅9%,同比下降35個百分點。拿地榜10強座次,有8席均被央企、國企拿下。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,銷售50強中14家房企拿地數(shù)量掛零,“宇宙房企”碧桂園2022年拿地不足百億,相比之下,其在2021年拿地超2000億。

與財大氣粗的國企央企相比,民營房企風(fēng)險意識更高,在熊市中拿地的欲望更低,但其處境與動向卻對整個行業(yè)具有風(fēng)向標(biāo)意義。目前來看,眾多民營房企的春天仍未到來,今年拿地規(guī)模恐怕仍不樂觀。值得注意的是,地方城投2022年拿地金額大幅上升,這將給地方債務(wù)添加沉重的負(fù)擔(dān),令本就已經(jīng)債務(wù)高企的地方政府財政更加捉襟見肘。

樓市存量方面,上個月官方公布全國有六億棟房屋,震驚全網(wǎng)。事實上,類似包括空置率、房屋數(shù)量等等討論在近些年一直不絕于耳。數(shù)據(jù)顯示,2022年末商品房待售面積5.63億平方米,同比增長10.5%。其中,住宅待售面積增長18.4%。全國45個重點城市1月二手房掛牌量突破350萬套,多座重點城市二手房掛牌量都突破了10萬套,消化周期普遍在1-2年,鄭州達(dá)到40個月,大連甚至需要68個月。

毫無疑問,過去的一年,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了1998年房改以來最慘烈的調(diào)整,而這一輪調(diào)整的余波仍在蕩漾。信用評級公司穆迪稱中國房地產(chǎn)市場很難回到調(diào)整前的規(guī)模,將不再是經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。這次全行業(yè)的大洗牌出清了一些高杠桿、高負(fù)債的房企,有利于提升行業(yè)的集中度和競爭力,改善行業(yè)的盈利狀況,對留下的房企而言是一次機遇,但政策對行業(yè)的深遠(yuǎn)影響料將持續(xù)更長時間。

眾所周知,房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響早已超出房地產(chǎn)行業(yè)本身。過去十多年,地方財政、居民資產(chǎn)、金融理財乃至各行各業(yè)都圍繞著房地產(chǎn)這一中軸在運轉(zhuǎn),房地產(chǎn)已然成長為中國經(jīng)濟(jì)中的龐然大物,尾大不掉,牽一發(fā)而動全身。房地產(chǎn)越發(fā)展,越成為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中根深蒂固的障礙,整治的難度與代價也就越大。治亦難,不治亦難,而在經(jīng)歷近三年的嚴(yán)厲調(diào)控后,可以肯定的是,如何妥善處置和化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍將是未來很長一段時期內(nèi)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重大話題。(財富中文網(wǎng))

編輯:劉蘭香

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