????為了徹底轉(zhuǎn)型，SOHO中國甚至打算放棄年初設(shè)立的230億元合同銷售額這個(gè)目標(biāo)。望京SOHO的三座寫字樓，其中一座高的，原本打算銷售的但現(xiàn)在改為持有。原來計(jì)劃今年開始銷售的5萬多平米的SOHO世紀(jì)廣場，和原打算今年下半年開始銷售的上海凌空SOHO，現(xiàn)在也都在持有的名單上?！半S著戰(zhàn)略的調(diào)整我們就不以銷售為主了，而是不斷地持有?！?/p>

????“一個(gè)公司要是有力量的話，一定是一個(gè)開放的公司，所以我們對所有的商業(yè)機(jī)構(gòu)、管理公司都是敞開的，而不是一個(gè)自我循環(huán)的，所有的事情都是我們來做。這也不是那個(gè)年代了。”潘石屹說。他認(rèn)為SOHO中國轉(zhuǎn)型的第二個(gè)挑戰(zhàn)就是“商業(yè)管理能力需要提高”。

????潘石屹對韓國的商業(yè)管理津津樂道，他看中了韓國人的吃吃喝喝，大有要把它拿來“漢化”的意思。“歐美的人離我們太遠(yuǎn)，吃吃喝喝的東西跟我們中國人不是特別一樣。最重要的我看見他(韓國人)吃吃喝喝的東西是熱的，歐洲人吃吃喝喝的東西是涼的?！?/p>

????在他看來，韓國比中國改革開放早了20年的時(shí)間，中國現(xiàn)在碰到的問題正是他們十年前碰到的?！笆称钒踩?、地溝油、建筑質(zhì)量，都是他們原來碰到過的?！芭耸僬f：“經(jīng)過淘汰以后，能夠把這些吃的喝的保留下來，這里面有一定的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

????至于SOHO在商業(yè)地產(chǎn)方面的做法，前不久京東商城和蘇寧電器的一場價(jià)格大戰(zhàn)，引起了潘石屹的關(guān)注?！皩@個(gè)事情我的思考就是，如果讓劉強(qiáng)東再折騰三年，中國的家電實(shí)體店都不存在了。”他據(jù)此斷定，“以百貨零售為主的不是未來，而餐飲、電影院、體驗(yàn)店這些東西才是未來。不管怎么樣，人得吃飯，吃飯不能在網(wǎng)上吃，喝咖啡不能在網(wǎng)上喝?！?/p>

????“我們的心態(tài)還要開放，”潘石屹說：“讓全世界的商家不斷地和我們合作。這樣的話，才能夠在我們持有的每平方米物業(yè)里面創(chuàng)造更多的價(jià)值，就是把建筑面積變成生意?！?/p>

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均價(jià)、做空與誘惑

????坐在朝外SOHO頂層的露天陽臺上，潘石屹一邊品茶，一邊以特有的“潘式智慧”回答 《財(cái)富》 （中文版） 的提問，直到被最后一個(gè)問題難住。

????問：從中報(bào)披露的數(shù)字，上半年SOHO中國銷售的均價(jià)48,673元/平米，和去年年報(bào)披露的均價(jià)58,649元/米相比，降幅為17%，請問這個(gè)數(shù)字是不是有一定的代表性，還僅僅是個(gè)案？

????答：可能你沒有看到背后的情況。背后的情況，去年我們銷售的房子是銀河SOHO，在東二環(huán)里。今年我們銷售的項(xiàng)目在望京，四環(huán)邊上?？捶孔佑幸粋€(gè)秘訣，就是地段、地段、地段，地段是特別重要的。二環(huán)里尤其是東二環(huán)里，整個(gè)的價(jià)格高是正常的。從可比的價(jià)格來看，從去年到今年都是在不斷的上漲，而且上漲的幅度比較大。全年下來的話，漲幅大約15%。

????還有一個(gè)是，銷售辦公樓的漲幅，實(shí)際上跟你的租金是水平掛鉤的。北京、上海辦公樓的租金，去年一年上漲的幅度比辦公樓（樓價(jià)）上漲的幅度高多了。代理行出來的報(bào)告說，去年北京的租金上漲差不多達(dá)到73%，所以，我們辦公樓價(jià)格的上漲還是可以支撐這個(gè)租金的上漲。

????您和董事會(huì)有沒有擔(dān)心過有機(jī)構(gòu)會(huì)做空SOHO中國？

????那當(dāng)然。你要在境外上市這是必然的。如果你有事情，他肯定做空你。一般的企業(yè)（家），一看見這個(gè)做空的人，就煩得不得了。我心態(tài)特別好。在市場經(jīng)濟(jì)下，人家可以做多你這個(gè)公司，可以做空你這個(gè)公司；可以買你公司的股票，也可以賣你公司的股票。這就是市場的民主。

????同華潤和萬達(dá)相比，SOHO中國的產(chǎn)品優(yōu)勢是什么？我們知道華潤是做城市綜合體，萬達(dá)也有自己的模式。

????SOHO中國過去一些年，重點(diǎn)在自己的產(chǎn)品上，我們對建筑產(chǎn)品的追求跟他們還是不一樣。

????從2009年開始，全國排名前20的開發(fā)商，80%都開始做商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這個(gè)趨勢？

????主要是限購的影響，他們覺得做住宅的利潤受到很大的影響，他們開始轉(zhuǎn)向了。

????有人預(yù)測5到8年之后，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)從戰(zhàn)國時(shí)代變成三國時(shí)代，剩下有影響力的公司不超過5家，您怎么看？

????我覺得這個(gè)都是一個(gè)說法啦。我看到的不要說全中國，就一個(gè)城市里面來說的話，做商業(yè)地產(chǎn)的、最后真正能夠叫上名字的，10家、8家還是存在的。

????我們在財(cái)富中文網(wǎng)的官網(wǎng)上，通過微博向粉絲征集問題。我挑了兩個(gè)問題。第一個(gè)問題是，你是否打算將SOHO打造成涉及多個(gè)行業(yè)的多元化集團(tuán)？如果有，你打算進(jìn)入什么樣的行業(yè)？

????沒有。

????還有一位粉絲說，想請問潘總，您覺得對您誘惑最大的是什么？怎么自我克制？

????哎呀，這個(gè)問題還真不好回答。其實(shí)，一個(gè)人可能最應(yīng)該注意的就是不能驕傲。當(dāng)官比較大（的人）、賺錢比較多的企業(yè)家、或者比較漂亮的明星，他們從才華、天資來說都是非常優(yōu)秀的，可是只要犯了驕傲的錯(cuò)誤，覺得你什么事都可以做好，這時(shí)候，你就要栽跟頭。