10月12日，國新辦邀請財(cái)政部部長藍(lán)佛安等召開新聞發(fā)布會(huì)。積極財(cái)政未來將如何加碼？

一、 確保完成全年預(yù)算目標(biāo)。藍(lán)部長指出“在這里我可以負(fù)責(zé)任地告訴大家，中國財(cái)政有足夠的韌勁，通過采取綜合性措施，可以實(shí)現(xiàn)收支平衡，完成全年預(yù)算目標(biāo)”。市場對完成全年預(yù)算目標(biāo)的疑慮在于，以當(dāng)前財(cái)政收入增長形勢推測，全年一般公共預(yù)算收入將比年初預(yù)算少近1.3萬億。要實(shí)現(xiàn)收支平衡、完成一般公共預(yù)算目標(biāo)，有兩條路徑：一是，從預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金、政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算調(diào)入資金。這三點(diǎn)財(cái)政部本次都有提及，其中明確的就是地方政府結(jié)存限額的4000億，發(fā)行后再從政府性基金預(yù)算全部或部分調(diào)入一般公共預(yù)算。二是，擴(kuò)大赤字規(guī)模。2023年末，國債余額距離限額還有8300億結(jié)存、地方一般債余額距離限額還有6800億結(jié)存、地方專項(xiàng)債余額距離限額還有7500億結(jié)存。在不調(diào)整預(yù)算赤字的情況下，再動(dòng)用國債或地方一般債共8000-9000億結(jié)存，即可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。這是僅考慮實(shí)現(xiàn)硬性一般公共預(yù)算目標(biāo)，今年財(cái)政收支更大的缺口在于政府性基金預(yù)算。按照當(dāng)前增速外推，全年政府性基金收入缺口為近1.5萬億。結(jié)合“中央財(cái)政還有較大的舉債空間和赤字提升空間”來看，后續(xù)全國人大調(diào)整預(yù)算或?yàn)榇蟾怕适录?，增發(fā)國債規(guī)模可能在1.5-2.5萬億范圍（政府性基金收入缺口1.5萬億+或不動(dòng)用上述往年結(jié)存8000-9000億）。

二、加力支持地方化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這是本次發(fā)布會(huì)最大的亮點(diǎn)所在。第一，年內(nèi)已安排的“特殊再融資債”仍有近3000億元發(fā)行空間。據(jù)新聞發(fā)布會(huì)介紹，2024年已安排用于化債的地方政府債資金達(dá)到1.2萬億，其中盤活限額的“特殊再融資債”規(guī)模在4000億元左右。據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計(jì)，截至10月12日，年內(nèi)“特殊新增專項(xiàng)債”已發(fā)行規(guī)模約8210億元，基本達(dá)到預(yù)定目標(biāo)；“特殊再融資債”已發(fā)行規(guī)模約1133億元，年內(nèi)剩余待發(fā)行額度不足3000億元。第二，為支持債務(wù)化解，地方政府債務(wù)限額將一次性調(diào)增。結(jié)合地方政府隱性債務(wù)存量和前期化債規(guī)模，我們預(yù)計(jì)，本次地方政府債務(wù)限額一次性調(diào)增的規(guī)模上限在10萬億元左右，低于2015-2018年的12.2萬億。因地方政府存量債務(wù)化解進(jìn)程在2023年底過半，在2024年至2027年底需要化解的隱性債務(wù)余額預(yù)計(jì)在10-15萬億元。就下限而言，我們預(yù)計(jì)地方政府債務(wù)限額一次性調(diào)整規(guī)模不低于5萬億元。這主要是基于，2023年7月以來已安排的、用于化債的地方政府債務(wù)限額已經(jīng)達(dá)到3.4萬億，財(cái)政部新聞發(fā)布會(huì)上“較大規(guī)?！?、“近年來出臺(tái)的支持化債力度最大”的表述暗含了相比此前的加力空間。第三，“以2023年為例，基層“三?！敝С黾s占可用財(cái)力的五成左右，如果再加上其他的剛性支出，占可用財(cái)力的八成左右”，已占據(jù)地方較多精力。本次“大大減輕地方化債壓力后，可以騰出更多的資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)”。

三、 支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。藍(lán)部長指出“疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。其中最重要的是：允許專項(xiàng)債券用于收購存量商品房作為各地的保障性住房。此前商品房收儲(chǔ)的一大痛點(diǎn)在于項(xiàng)目成本收益難以平衡。9月24日央行宣布將3000億元保障性住房再貸款政策中中國人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%，從而將商業(yè)銀行提供資金的成本降低到等于再貸款利率1.75%，若再加上1.5%的息差，則項(xiàng)目成本約為3.25%。本次允許專項(xiàng)債提供資金后，考慮到1-8月地方專項(xiàng)債平均發(fā)行利率為2.4%，則可能將項(xiàng)目綜合成本下拉到3%以內(nèi)，與2%左右的租金回報(bào)率更加接近。商品房收儲(chǔ)政策的可行性將得到提升，從而能夠有力促進(jìn)房價(jià)止跌回穩(wěn)。當(dāng)然，除了資金的價(jià)格，資金的規(guī)模也非常重要，我們估算房地產(chǎn)收儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)有效庫存去化或需2萬億量級資金，這就需在地方專項(xiàng)債額度中統(tǒng)籌考慮。

四、 除卻前述措施，財(cái)政部新聞發(fā)布會(huì)還有兩項(xiàng)重要舉措值得關(guān)注。一是，發(fā)行特別國債，支持國有大型商業(yè)銀行補(bǔ)充核心一級資本。這屬于財(cái)政與貨幣相結(jié)合的政策，其用意在于，增強(qiáng)國有大行的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，增強(qiáng)其信貸投放能力，也有助于充分發(fā)揮國有大行在地方政府債務(wù)化解中的重要作用。在商業(yè)銀行凈息差顯著收窄的情況下，補(bǔ)充商業(yè)銀行資本金也間接為貨幣政策進(jìn)一步降息拓寬了空間。可茲參考的案例是，2020年以來我國累計(jì)安排5500億元專項(xiàng)債額度用于中小銀行資本補(bǔ)充；1998年我國曾發(fā)行2700億特別國債，所籌集的資金撥補(bǔ)國有大行資本金。二是，加大對重點(diǎn)群體的支持保障力度。在市場關(guān)注的財(cái)政補(bǔ)貼促進(jìn)消費(fèi)方面，財(cái)政部著眼點(diǎn)還是在于困難群眾、學(xué)生、老年人等重點(diǎn)群體，財(cái)政在促消費(fèi)方面還有待邁出更大步伐。

地方政府財(cái)務(wù)隱患的問題很早就有了，地方政府干行政的多且冗雜，是一大問題，地方官員的商業(yè)素質(zhì)和觀念落后，干實(shí)事推進(jìn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的人少。綠水青山就是金山銀山，有多少地方政府意識(shí)到這句話的含金量的？現(xiàn)在時(shí)代的變化是個(gè)地方政府化解財(cái)政危機(jī)的好開端！天時(shí)地利有了，希望地方政府們能做到人和。

就房地產(chǎn)而言，有形之手終于下場，調(diào)整稅費(fèi)且以專項(xiàng)債收地收房，對推動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇作用幾何？

針對邊際寬松并走到差不多有史以來最為寬松的市場準(zhǔn)入管制，外加不斷寬松并走向一邊倒的支持性金融政策，上半年以來已陷入“躺平”狀態(tài)的樓市在傳統(tǒng)“金九銀十“這一行業(yè)旺季已走完一半時(shí)，終于迎來了少數(shù)頭部城市的結(jié)構(gòu)性微微回暖。不過客觀而言，過往的旨在推動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇的系列政策，無論“三支箭”還是“組合拳”，顯然都未能達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。這主要是因?yàn)樵谑袌鲱A(yù)期無法修復(fù)，行業(yè)信心無法恢復(fù)，且通縮實(shí)際上已然明顯的情況下，加杠桿的金融政策顯然難以奏效，這也是今天財(cái)政部針對房地產(chǎn)行業(yè)和樓市伸出有形之手的邏輯所在。

其實(shí)在大批民營房企暴雷、樓市去化困難日益嚴(yán)重、大量爛尾樓涌現(xiàn)的前年秋天，本人已多次呼吁政府應(yīng)從行業(yè)整體考慮，發(fā)行特別國債或直接下場救樓市、救行業(yè)了。那個(gè)時(shí)候隨著行業(yè)下行和去化日益困難，大量民營房企暴雷，行業(yè)流動(dòng)性幾近喪失，在債務(wù)螺旋之下，行業(yè)對于不斷出臺(tái)的利好政策自然失去了反應(yīng)能力，市場功能很大程度上已實(shí)際喪失，以有形之手彌補(bǔ)市場缺陷，推動(dòng)市場功能的恢復(fù)和行業(yè)自身修復(fù)，正是政策倫理的題中應(yīng)有之義。而發(fā)行特別國債救市救企，或者政府直接出手，比如以國央企、平臺(tái)公司入市干預(yù)，則是在行業(yè)進(jìn)入休克狀態(tài)前的理性選擇。而這一點(diǎn)，卻遲來了兩年。

財(cái)政部今天祭出專項(xiàng)債大招，直接入市收房收地，新舉措對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市的意義自然不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)社會(huì)就業(yè)、改善居民居住條件等方面具有不可替代的作用。樓市下行和房地產(chǎn)行業(yè)衰退對于這兩年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、居民收入和就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定的影響可謂刻骨銘心。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨多重挑戰(zhàn)的背景下，今天財(cái)政部副部長廖岷在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露了三項(xiàng)旨在促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的新舉措，這些措施不僅為當(dāng)前房地產(chǎn)市場注入了新的活力，更預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。對于遲來了兩年的應(yīng)有舉措，誰痛誰知道。

本人十分愿意嘗試從這三個(gè)方面入手，就這些直接而具體的財(cái)政措施對房地產(chǎn)行業(yè)與樓市可能產(chǎn)生的近期效果和深遠(yuǎn)影響作一簡單評析。

一、允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備：增強(qiáng)土地供給調(diào)控能力

當(dāng)前，我國部分城市存在閑置未開發(fā)土地較多的現(xiàn)象，這些土地資源的浪費(fèi)不僅影響土地市場的有效供給，也制約了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。土地儲(chǔ)備作為地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，其資金來源和運(yùn)作效率直接影響到土地市場的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，意味著地方政府將有更多的資金來源用于土地整理和開發(fā)，從而加快閑置土地的盤活和利用。這一舉措有望減少閑置土地?cái)?shù)量，提高土地資源利用效率，進(jìn)一步增強(qiáng)土地市場供給調(diào)控能力。通過專項(xiàng)債支持，地方政府可更加靈活地安排土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。展望未來，隨著專項(xiàng)債在土地儲(chǔ)備領(lǐng)域的深入應(yīng)用，土地市場的供給結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，土地資源配置將更加合理。這不僅有助于盤活閑置土地和緩解部分城市土地供應(yīng)緊張的局面，也有助于降低房地產(chǎn)市場的開發(fā)成本，為購房者提供更加多樣化的選擇，同時(shí)也有助于推動(dòng)地方政府所重度依賴的土地財(cái)政的復(fù)蘇，借以緩解地方政府日益嚴(yán)峻的財(cái)政增支減收壓力。

二、支持收購存量房：加大保障性住房供給

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場面臨著已建待售住房較多的情況，這些存量房的存在不僅占用了大量社會(huì)資源，也增加了房地產(chǎn)市場庫存壓力。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和人口結(jié)構(gòu)變化，保障性住房需求日益增長，但供給相對不足的問題依然突出。支持收購存量房并加大保障性住房供給，是財(cái)政部新舉措中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。這一舉措不僅有助于消化市場庫存，緩解房地產(chǎn)市場庫存壓力，也有助于滿足中低收入群體的住房需求，促進(jìn)社會(huì)公平和穩(wěn)定。通過專項(xiàng)債收購存量商品房作為保障性住房房源，不僅可降低保障性住房建設(shè)成本，還可以縮短建設(shè)周期，提高供給效率。 展望未來，隨著保障性住房供給的加大，我國住房保障體系將更加完善，中低收入群體的住房問題將得到更好的解決。同時(shí)，這一舉措也將對房地產(chǎn)市場的整體格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，推動(dòng)市場向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

三、優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策：明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的稅收政策相對復(fù)雜，尤其是增值稅政策方面，普通住宅和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)及其對應(yīng)的稅收政策差異較大，給購房者和開發(fā)商帶來了不小的困擾。這種復(fù)雜的稅收政策不僅增加了交易成本，也影響了市場的透明度和公平性。明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策，是財(cái)政部新舉措中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。這一舉措有望簡化稅收政策，降低購房者和開發(fā)商的交易成本，提高市場的透明度和公平性。同時(shí)，通過優(yōu)化稅收政策，還可以更好地發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用，促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來，隨著相關(guān)稅收政策的不斷優(yōu)化和完善，我國房地產(chǎn)市場的稅收政策將更加合理、透明和公平。這不僅有助于激發(fā)市場活力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也有助于提升購房者和開發(fā)商的信心和預(yù)期。

總之，財(cái)政部此次推出的三項(xiàng)新舉措對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。通過允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備、支持收購存量房，加大保障性住房供給以及優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策等措施的實(shí)施，有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的一些問題和挑戰(zhàn)，推動(dòng)市場向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。同時(shí)，這些舉措也將對購房者、開發(fā)商以及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的影響和推動(dòng)作用。

希望這遲來的政策盡快落地實(shí)施，而在這些政策的支持和引導(dǎo)下我國房地產(chǎn)行業(yè)走向復(fù)蘇的同時(shí)，也將迎來異于過往的全新發(fā)展模式。

過去幾十年，地方政府搞基建，搞開發(fā)，債務(wù)問題非常嚴(yán)重，過度開發(fā)問題也很嚴(yán)重。中央?yún)f(xié)助地方化債，絕對不是直接給錢，而是要增強(qiáng)地方政府的化債能力，盤活爛尾資產(chǎn)，用資產(chǎn)置換債務(wù)，增加流動(dòng)性，堵住過度開發(fā)再次舉債的口子。只有地方政府真正提高的經(jīng)營能力和水平，形成了健康內(nèi)循環(huán)，才能根本解決債務(wù)問題！

地方債的問題，在最近幾年里明顯激化了。其中最大的原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場萎縮，地方政府賣地收入減少，土地財(cái)政難以為繼，這種情況下，很多地方政府債務(wù)越積越多。中央對地方債一直都在努力化解，不管是發(fā)放特殊再融資債券還是求助于其他金融機(jī)構(gòu)，政策出了很多，今天財(cái)政部公布的這個(gè)政策也算是比較有力度的一個(gè)。地方也開始過上緊日子。只不過在之前很多建立大拆大建下積累的龐大地方債規(guī)模下，現(xiàn)有的化債措施效果到底如何還是很難講，根本上解決這個(gè)問題更是難上加難。

?地方政府隱性債務(wù)目前余額（存量）如此巨大，要用多少財(cái)政資金才能還本付息！其實(shí)可用于還債的資金量只是九牛一毛，因此它們不敢說“還債”，只敢說“化債”，實(shí)際上是債務(wù)到期時(shí)“借新還舊”拖著。甚至有些地方連利息也付不起，只能本息一起逾期、壞掉信用記錄。
?即使逐年降低債務(wù)存量的還款計(jì)劃，它們也不敢公布，因?yàn)楦緵]信心可以做到。
?那么不應(yīng)該發(fā)生的債務(wù)增量呢！這些隱性債務(wù)的非法發(fā)生及其惡行膨脹，未見任何責(zé)任人被依法追究責(zé)任，因此可以預(yù)見還會(huì)繼續(xù)新增。那么，逐年降低債務(wù)存量的還款計(jì)劃，更不會(huì)成為趨勢。

9月初我們的月報(bào)還是認(rèn)為“不賭政策變化”，以“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期”的模式來做投資應(yīng)對，認(rèn)為政策重復(fù)2022年疫情放開時(shí)的“一夜轉(zhuǎn)變”概率不大。到9月底，畫風(fēng)突變，政策大放水，股票市場進(jìn)入了狂飆模式。事實(shí)證明，政策變化依然是可以“一夜轉(zhuǎn)變”的，“撞南墻回頭”的政策決策邏輯依然有效。事實(shí)也再次證明，越是絕望情緒普遍蔓延之時(shí)，恰恰會(huì)是轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)之時(shí)。

9月A股獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，滬深300和中證500分別上漲20.97%和23.80%。恒生指數(shù)上漲了17.48%，標(biāo)普500指數(shù)上漲了2.02%。19日美聯(lián)儲(chǔ)降息的靴子落地，全球央行終于可以大張旗鼓的進(jìn)入降息周期。因?yàn)榻迪?，因?yàn)橹袊碳ふ叱雠_(tái)，9月南華商品指數(shù)止跌反轉(zhuǎn)上漲了4.6%。其中黑色反彈最強(qiáng)，整月上漲8.75%，能化受原油價(jià)格拖累，漲幅只有1.49%。中美國債終于開始走勢一致，兩者收益率在9月都走了一個(gè)V字反轉(zhuǎn)，顯示降息預(yù)期落地之后，市場風(fēng)險(xiǎn)偏好正在增強(qiáng)。人民幣離岸匯率是人民幣資產(chǎn)價(jià)格較好的衡量器，7月見底以來，人民幣匯率一直持續(xù)上漲，一度突破7大關(guān)，其與這波股市階段性高點(diǎn)剛好吻合。

這波A股港股以及中概股狂飆行情初始于24日金融監(jiān)管部門聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)，并經(jīng)26日提前召開關(guān)注經(jīng)濟(jì)問題的政治局會(huì)議而徹底引爆。金融貨幣政策，以及政治局會(huì)議的聲明讓市場看到了政策制定者迫切提振經(jīng)濟(jì)，要在四季度努力完成全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的態(tài)度。政策出臺(tái)、價(jià)值投資者喊多，以及各路資金的支持，促成了9月最后幾個(gè)交易日的股市狂歡。9月30日是國慶節(jié)前的最后一個(gè)工作日，這一天幾乎所有的A股指數(shù)都漲到了接近漲停的位置。滬深300指數(shù)的單日漲幅和單周漲幅都是21世紀(jì)以來A股市場第三高的，前兩名都出現(xiàn)在2008年的這一輪牛市中。但要說市場還會(huì)持續(xù)一路高歌猛進(jìn)，我們也不敢輕易下定論。既然是政策市，是“水?！?，就要看政策是否能夠持續(xù)，能否讓表態(tài)變?yōu)樾袆?dòng)，要看水是否放得足夠多，能夠徹底改變市場的預(yù)期，走出通縮螺旋的陷阱。

在這一波股票市場快速的拉漲過程中，我們的進(jìn)行了多頭加倉。因?yàn)槲覀冋J(rèn)為這一輪A股上漲是政策強(qiáng)烈刺激意愿和股市極低估值共振的原因，政策的刺激意愿是比較明顯的。我們不能因?yàn)閾?dān)心萬一政策不及預(yù)期或期間的波動(dòng)而放棄這一輪可能的牛市上漲行情。牛市當(dāng)中，重要的是倉位和速度。隨著股票市場成交量迅速提升，波動(dòng)率放大，各種套利策略收益也得到了急劇的放大。我們進(jìn)行了一部分移倉，試圖抓住波動(dòng)放大過程中的機(jī)會(huì)。相對股票的大幅上漲，可轉(zhuǎn)債的漲幅可謂是微乎其微的。主要的原因還是在于之前股價(jià)跌得太厲害，可轉(zhuǎn)債的轉(zhuǎn)股溢價(jià)率實(shí)在太高。正股暴漲仍帶不動(dòng)可轉(zhuǎn)債的價(jià)格。信用債對于市場情緒的樂觀反應(yīng)更加的不敏感。地產(chǎn)股都漲瘋了，地產(chǎn)債卻幾乎紋絲不動(dòng)。若市場繼續(xù)上揚(yáng)，我們相信轉(zhuǎn)債會(huì)有較大的機(jī)會(huì)。

未來的所有行動(dòng)，都取決于政策如何的演化。這是一波政策牛，強(qiáng)烈的刺激預(yù)期激發(fā)了中國資本市場久違的“動(dòng)物精神”。大家都蠢蠢欲動(dòng)，又怕受傷。國慶第一周，市場給大家上了很好的一場風(fēng)險(xiǎn)警示課。但我們相信，若政策持續(xù)出臺(tái)，并提升市場預(yù)期，獲取收益的欲望會(huì)大大強(qiáng)于風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。久旱逢甘霖，“貪婪”的欲望已被激發(fā)。節(jié)前股市的暴漲，讓7天國慶長假充滿了樂觀情緒。事實(shí)證明，股市的上漲是推動(dòng)社會(huì)預(yù)期改善最好的藥方。

我關(guān)心的是，因?yàn)樨泿耪卟僮鲗?dǎo)致債券收益極速下滑，以債基打底的固收類銀行理財(cái)虧損嚴(yán)重，啥時(shí)財(cái)政能夠支持銀行理財(cái)止跌回升？

意思就是借新債換舊債是吧？