近日，根據(jù)中央有關(guān)部署和會(huì)議精神明確提出，3月15日前，地級(jí)及以上城市要建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。會(huì)議也指出，各城市要深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，乘勢(shì)而上，擴(kuò)大融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效。
這個(gè)政策的提出，確實(shí)又是一條對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有力支持?？梢灶A(yù)見的是——后續(xù)各部委具體的金融、稅收政策和地方支持政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
簡(jiǎn)單來說，這是又一次從“供給側(cè)”來支持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。
關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我們其實(shí)也發(fā)表過多篇文章和觀點(diǎn)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不斷從火熱到魔幻、魔幻到躺平、躺平到分化等等。
可以說，過去20多年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是一部可以寫進(jìn)歷史的故事，也是一個(gè)可以寫進(jìn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的比較案例。
關(guān)于這次最新的政策，我們從兩個(gè)維度為大家提供思考，供大家參考：
首先，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求兩個(gè)維度，哪一個(gè)維度對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)更為重要？
關(guān)于提升和支持目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有觀點(diǎn)認(rèn)為“需求端”更為重要，因?yàn)槿丝跀?shù)量下降、居民負(fù)債率提升、人均面積的增加、城市化的不斷發(fā)展等因素，未來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì)陸續(xù)減少。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“供給側(cè)”更為重要，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在很大的結(jié)構(gòu)性需求和改善性需求。目前，主要問題是——因?yàn)楣┙o側(cè)不穩(wěn)定，部分房地產(chǎn)企業(yè)的爆雷和爛尾，是造成購(gòu)房者對(duì)未來市場(chǎng)觀望和成交量下降的主要原因。現(xiàn)在更為重要的是，先從供給側(cè)發(fā)力，通過金融政策、貸款和地方支持，讓供給側(cè)的企業(yè)和樓盤，以及土拍市場(chǎng)的良好健康地有序運(yùn)行。
供給與需求，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的邏輯，也是現(xiàn)代商業(yè)最關(guān)鍵的兩個(gè)詞匯。
從目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來說，無論是供給和需求，都需要一個(gè)非常重要的前提——未來預(yù)期。這個(gè)預(yù)期包括地方政府對(duì)土拍市場(chǎng)的預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期、銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)期，以及最為重要的居民對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期。
如果沒有市場(chǎng)預(yù)期的這個(gè)前提，完全從“居住”和“改善”去思考房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，可能是比較片面的。只有基于預(yù)期這個(gè)前提，多角度地去挖掘市場(chǎng)需求，滿足不同潛在購(gòu)房者多層次、多結(jié)構(gòu)的需求，才可能找到潛在消費(fèi)者的“真正需求”。
因此，從這個(gè)意義上說：在基于市場(chǎng)預(yù)期和發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)更為關(guān)鍵，供給側(cè)也是預(yù)期的一個(gè)穩(wěn)定最重要要素。如果沒有穩(wěn)定的供給和市場(chǎng)預(yù)期，需求是很難去挖掘和引導(dǎo)的。
但是，從另外一個(gè)方面來說，如果沒有一定的市場(chǎng)需求和成交量，供給側(cè)這邊也很難繼續(xù)運(yùn)行下去。
所以說，這個(gè)時(shí)候兩者陷入了一個(gè)螺旋和矛盾狀態(tài)，這就像先有雞，還是先有蛋的問題。
但是，從我個(gè)人的觀點(diǎn)來說，在目前這個(gè)實(shí)際情況和前提下，要想首先解開這個(gè)問題的按鈕，還是需要從供給側(cè)這邊入手，因?yàn)檫@是基礎(chǔ)性的工作。
其次，支持和抑制房地產(chǎn)政策不斷推出和動(dòng)態(tài)變化，是否在未來需要更為審慎？
我們過去20多年推出來多少個(gè)房地產(chǎn)政策，我們自己可能都無法去統(tǒng)計(jì)。
即使過去的5年，也許我們的房地產(chǎn)政策加上地方性政策法規(guī)，可能都超過百個(gè)了。
這種房地產(chǎn)政策有支持的政策，也有抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的政策；政策不斷推出和不斷動(dòng)態(tài)變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中長(zhǎng)期會(huì)帶來什么影響，也許不同的人有不同的感觸和回答。
“市場(chǎng)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中起基礎(chǔ)性配置作用”，這是我們社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本準(zhǔn)則。
反思一下，我們過去的政策干預(yù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的魔幻、躺平和分化，是因?yàn)椤笆袌?chǎng)失靈”了，還是“市場(chǎng)未對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用”？
當(dāng)然，這都是過去了的歷史，我們的反思也只能是茶余飯后，畢竟多數(shù)人還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的受益者。
但是，支持和抑制房地產(chǎn)政策不斷推出和動(dòng)態(tài)變化，是否在未來需要更為審慎？
這一點(diǎn)在現(xiàn)在和未來，是不是需要我們?nèi)ド羁趟伎?，也需要大家一起來努力?br /> 健康的市場(chǎng)、高效的市場(chǎng)，離不開相對(duì)穩(wěn)定的政策和調(diào)控手段；我們也相信目前房地產(chǎn)的問題也是階段性問題，也是我們改革開放和摸著石頭過河必經(jīng)的一個(gè)周期。
房子是用來住的，真心希望每個(gè)人都能享受時(shí)代發(fā)展的紅利，住上自己心儀的房子。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》?！锻ㄖ芬?，各地要做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃的編制實(shí)施工作，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。

以人定房、以房定地、以房定錢，住建部的這次定位，應(yīng)當(dāng)說具有一定的針對(duì)性。前提是，必須弄清楚供應(yīng)與需求的關(guān)系。因?yàn)?，到目前為止，包括住建部在?nèi)，都還無法弄清楚到底有多少存量房、空置房、閑置房，需要建多少新房，市場(chǎng)的存量房與居民的需求之間已經(jīng)形成怎樣的關(guān)系，還要不要進(jìn)一步提供增量住房，提供多少增量住房。

以人定房，這是平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系最為重要的原則。但是，眼下最大的問題，就是市場(chǎng)底數(shù)不清，存量房、空置房、閑置房的底數(shù)不清，居民的需求不清。這個(gè)方面的底數(shù)不清，以人定房就會(huì)成為一句空話。特別是空置房，一旦投放到市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的沖擊是非常大的。如果不了解空置房和閑置房數(shù)量，盲目增加新房供應(yīng)，不僅會(huì)帶來市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡，也會(huì)造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。最終的結(jié)果，就不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落問題，而是經(jīng)濟(jì)和金融的風(fēng)險(xiǎn)問題。

這也意味著，要想以人定房，就必須對(duì)現(xiàn)有的住房情況進(jìn)行全面調(diào)查，通過財(cái)產(chǎn)申報(bào)和實(shí)名登記，全面摸清楚已建住房的數(shù)量情況、分布情況，在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定要不要增加新的住房供應(yīng)，增加多少住房供應(yīng)。如果按照目前居民的購(gòu)房需求，已經(jīng)建成的住房，可能已經(jīng)基本滿足居民的住房需要了。只是有太多隱藏于各大城市不能公開的空置房、閑置房，導(dǎo)致住房數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，決策也無法精準(zhǔn)。

也正因?yàn)槿绱?，必須采取?qiáng)有力的措施，對(duì)現(xiàn)行住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底，弄清家底。必須關(guān)注的一個(gè)事實(shí)是，為什么出臺(tái)這么多鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，樓市依然低迷，除了年輕人的住房觀念已經(jīng)發(fā)生較大變化之外，最主要的是市場(chǎng)存量房太多，很多空置和閑置的住房，正在慢慢向市場(chǎng)投放。各地二手房掛牌數(shù)量大增，就是這個(gè)原因。且這些掛牌房中，不全是投資房，還有一些見不得光的“暗”房。如此一來，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)也就難以精準(zhǔn)，相關(guān)政策的制定就容易出現(xiàn)偏差。

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，可不是隨便說說的，而必須有真實(shí)、完整的數(shù)據(jù)做支撐，從而給政策制定和決策提供強(qiáng)有力的依據(jù)。在住房底數(shù)不清的情況下，任何政策都會(huì)存在差異，決策也難以精準(zhǔn)。特別是一、二線城市，空置和閑置的住房是比較明顯的，三、四線城市則主要是存量房。這些數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的主要參考，也是決策的主要依據(jù)。而這些方面的數(shù)據(jù)，要想完整、準(zhǔn)確，就必須通過財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記來實(shí)現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1月份住宅價(jià)格信息顯示，一線、二線和三線城市的二手住宅價(jià)格同比降幅都超過了3%。一線城市同比下降3.9%，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降4.4%和4.5%。這說明什么？由于二手房掛牌量的大幅增加，而需求則相對(duì)穩(wěn)定，導(dǎo)致供求關(guān)系不平衡，房?jī)r(jià)必須下跌。如果在政策的制定方面，仍然想通過政策來護(hù)房?jī)r(jià)、保房?jī)r(jià)，風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。搞不好，會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌現(xiàn)象，到時(shí)候，就真的會(huì)出現(xiàn)問題。

而在有的城市，因?yàn)樾路渴蹆r(jià)大幅下跌，導(dǎo)致已經(jīng)購(gòu)買了同地點(diǎn)住房的居民想通過斷供來保房?jī)r(jià)，這可不是一種現(xiàn)象，也不是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的表現(xiàn)。政策制定的出發(fā)點(diǎn)到底是什么，已經(jīng)不能再糊涂，不能再爛泥蘿卜擦一段、吃一段，而必須全盤考慮。不僅要站在開發(fā)商一邊、銀行一邊，也要站在購(gòu)房者一邊。給購(gòu)房者一些政策優(yōu)惠，不是為購(gòu)房者考慮，溫和降價(jià)，才是真正為購(gòu)房者考慮，也是為開發(fā)商、為銀行考慮。

已建成住房底數(shù)不清是一個(gè)大問題，對(duì)政策制定的影響很大。如何摸清家底，也是一個(gè)大問題，難度很大。孰輕孰重，需要有個(gè)判斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)居民很重要，對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融更重要。因此，必須把摸清房地產(chǎn)市場(chǎng)家底作為首要任務(wù)，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)政策制定提供最重要的參考，為房地產(chǎn)市場(chǎng)決策提供最有力的依據(jù)。

最起碼在房地產(chǎn)企業(yè)融資這塊兒，跟2019年時(shí)的情形對(duì)比一下，讓人倍感唏噓。短短四五年之前，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快過熱，對(duì)房企融資貸款限制擺了一條又一條，就連普通消費(fèi)者買房的貸款要批下來都得看額度。

沒想到在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的現(xiàn)在，中央就不說了，為了滿足房企的融資需求，座談會(huì)開了一個(gè)又一個(gè)，又建立了白名單制度，現(xiàn)在城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制也在各地推行開來，現(xiàn)在已經(jīng)遍布全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市，可見幾年之后，大家終于意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)了。