住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹近日在接受媒體采訪時表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。他說，過去在解決“有沒有”時期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。

從“有沒有”到“好不好”，確實是非常大的轉(zhuǎn)變，自然，發(fā)展的模式也需要轉(zhuǎn)變。前提是，“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的依據(jù)是什么？就像中國已經(jīng)步入全面小康一樣，不僅需要有定性指標(biāo)，更要有定量指標(biāo)，需要有一系列數(shù)據(jù)做支撐，譬如貧困人群的脫貧、居民的收入、人均GDP、醫(yī)療、教育等，都是需要達(dá)到一定指標(biāo)的，而不是用一些定性化語言表達(dá)一下就行。

對房地產(chǎn)市場來說，自然也需要用數(shù)據(jù)說話，用數(shù)據(jù)來證明已經(jīng)解決了“有沒有”的問題。如果拿不出比較準(zhǔn)確而完整的數(shù)據(jù)，而只是憑想象、憑感覺，那么，這樣的結(jié)論，就難以令人信服。譬如住房的面積、住房的數(shù)量有多少，都是如何分布的，有多少空置房，有多少庫存房，空置房出現(xiàn)的原因是什么，庫存房又是如何形成的，等等。只有弄清楚了，才能有效證明房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到“好不好”階段。

事實也是，單純看這些年來新建的住房，以及存量房，或許，正如相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士所言，已經(jīng)超過了人均一套，人均面積也超過了35平方米。但是，這個人均，是否與居民收入的人均存在相同的問題，亦即相當(dāng)一部分是“被平均”的，而不是相對公平意義上的平均，更不是絕對平均。這其中，擁有2套住房的家庭有多少，擁有3套以上住房的家庭又有多少，有多少家庭擁有5套、10套，甚至更多套住房的，都是需要弄清楚的。

更重要的，在擁有多套住房的家庭中，有多少是可以公開的，又有多少是不能公開的，不能公開的原因是什么，是否構(gòu)成巨額財產(chǎn)來源不明，都分布在哪些城市、哪些小區(qū)，等等，都需要有比較清晰而明了的數(shù)據(jù)。也只有掌握了這些數(shù)據(jù)，才能較好地得出房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)完成了“有沒有”階段的任務(wù)，步入了“好不好”階段。

尤其需要決策層思考的是，在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了人均超過一套，但又有大量居民沒有住房的情況下，就更需要摸清房地產(chǎn)市場的家底，對所有住房進(jìn)行實名登記、實名公告、也可以實名查詢。如此一來，就有可能出現(xiàn)一種現(xiàn)象，那就是在全國各大城市，會有一大批房屋沒人認(rèn)領(lǐng)，不敢實名登記。一旦出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，這些“無主”住房就可以收歸政府所有?？梢灶A(yù)料，這些房產(chǎn)的數(shù)量絕不會少。一方面，可以拿出一部分來公開銷售，并將銷售獲得的收益用于消化政府負(fù)債；另一方面，可以將一部分房產(chǎn)拿來作為租賃房，解決低收入人群、新市民、年輕人的住房問題。同時，可以節(jié)約城市土地資源，減少新的商品房建設(shè)，也可以減少浪費，有效消除空置房，提高住房的利用效率。

很顯然，如果出臺這樣的政策，是一定會具有很大的阻力的，特別是那些擁有多套住房、且這些住房都是非正常手段獲得者，會成為最大的阻力。而正是因為阻力大，才更顯出做好此項工作的重要和緊迫。不然，總是霧里看花，總在想當(dāng)然地認(rèn)為還需要建多少多少住房，市場還有多少多少潛力，會誤導(dǎo)決策、誤導(dǎo)政策取向的。所謂從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，也是拍腦袋，沒有正確的數(shù)據(jù)做支撐。

那么，決策層能否下決心解決這個問題，把房地產(chǎn)市場的底數(shù)摸清楚，把住房的數(shù)量和分布弄清楚呢？這也是反腐必須邁出的重要一步，是公平住房資源分配、實現(xiàn)財富均等化、完善財產(chǎn)登記制度必須邁出的重要一步。只要不摸清住房家底、不弄清楚住房分布情況，財產(chǎn)登記制度就不可能真正成為消除腐敗的大殺器。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，摸清房地產(chǎn)市場家底是關(guān)鍵。家底不清，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式就方向不明、路線難正、措施難實、手段難穩(wěn)。因此，必須把摸清家底、實名登記、公開數(shù)量和分布情況，作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提工作，不折不扣、一步一個腳印地抓好、抓出成效。

近時期，地產(chǎn)界的動蕩和地方債狀況讓經(jīng)濟(jì)承壓，市場情緒不佳。此次潘行長在金融街論壇年會上關(guān)于房地產(chǎn)和地方債總體可控的表態(tài)，也是給市場吃了定心丸。這也為落實中央金融工作會議精神，維護(hù)金融穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好起到積極促進(jìn)作用。

從前三季度我國5.2%的GDP增速，也為全年5%的預(yù)期目標(biāo)達(dá)成奠定了基礎(chǔ)。我國超120萬億元人民幣的GDP總量，能保持較高增速，也為化解地產(chǎn)風(fēng)險和地方債提供了動能。潘行長特別強(qiáng)調(diào)，通過貨幣信貸合理增長，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，降低貸款利率水平等舉措，對加快我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和生產(chǎn)消費回升提供有力有效支持。

盡管一些風(fēng)險總體可控，但是貨幣政策在平衡短期與長期、穩(wěn)增長與防風(fēng)險，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長；積極盤活被低效占用的金融資源，提高資金使用效率；持續(xù)加大對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，用好各種金融政策工具，支持各領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展；同時完善金融風(fēng)險監(jiān)測、評估與防控體系，健全具有硬約束的金融風(fēng)險早期糾正機(jī)制也是長期艱巨的任務(wù)。

直擊要害

近日召開的中央金融工作會議，重申要加力建設(shè)現(xiàn)代化金融強(qiáng)國。現(xiàn)就金融市場工作的幾個需要加強(qiáng)的問題闡述如下。

第一，信貸市場不良資產(chǎn)的防范與處置需要防微杜漸。
我國銀行業(yè)已經(jīng)具備了成熟的不良資產(chǎn)確認(rèn)、防控和化解處置的一整套方法措施。從計劃經(jīng)濟(jì)體制下各自為政處置風(fēng)險資產(chǎn)，到建立四大資產(chǎn)管理公司剝離國有大行呆賬壞賬，再至今建立符合股份制公司治理機(jī)制的現(xiàn)代化不良資產(chǎn)防化機(jī)制，進(jìn)步斐然。當(dāng)前我國已經(jīng)有大小銀行機(jī)構(gòu)超過 4000 家，信貸業(yè)務(wù)量大龐雜，監(jiān)管難以事無巨細(xì)、面面俱到的實施穿透式持續(xù)性監(jiān)管。因此，需要整章建制，加強(qiáng)落實規(guī)章制度。對信貸活動的細(xì)枝末節(jié)加以規(guī)范，不能為了完成信貸指標(biāo)而放松管理?，F(xiàn)在有一個問題是貸款展期和借新還舊的規(guī)范問題，因為這掩蓋了實際不良資產(chǎn)率的數(shù)量，把不良資產(chǎn)延后處置不符合會計處理的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，也不能真實反映銀行的資產(chǎn)質(zhì)量狀況。在最大限度的給借款人增加營收空間的前提下，應(yīng)該加強(qiáng)對逾期貸款的清收力度。

第二，銀行凈息差控制與利率政策的匹配。
今年前三季度連續(xù)降息降準(zhǔn)，存款利率與貸款利率同時調(diào)低。由于銀行負(fù)債端利率浮動空間小于資產(chǎn)端利率，加上現(xiàn)在資金流動性充裕造成部分機(jī)構(gòu)信貸頭寸積壓放不出去，所以銀行的貸款利率下浮幅度更大。上述造成了銀行凈息差收窄，加上銀行線下運營成本上升，進(jìn)一步使利潤率收窄。在銀行負(fù)債端，低利率政策造成客戶存款意愿降低，富余資金轉(zhuǎn)向銀行理財或者購買實體產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，這降低了銀行短期流動資金占負(fù)債端的比例，制約了銀行資金融通的靈活度。從目前經(jīng)濟(jì)形勢看，在中短期內(nèi)幾乎不可能有升息計劃，凈息差調(diào)整將是長周期內(nèi)的調(diào)控目標(biāo)，對銀行經(jīng)營也是長期持續(xù)的緊束壓力。

第三，保險資金投資路徑的優(yōu)化問題。
近期國內(nèi)保險公司資金（特別是壽險公司長期資金）大力進(jìn)軍資本市場和實體投資領(lǐng)域。險資入市存在平衡風(fēng)險與收益的問題，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢波動不定的格局下，各類投資的風(fēng)險因素都在上升，有些投資收益率高度不確定。保險公司對經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)健運行發(fā)揮重要的緩沖器作用，如果保險公司的資金鏈和經(jīng)營收益受到損傷，有可能醞釀出局部金融風(fēng)險，投保人的財產(chǎn)和人身保障也受到影響，并且制約保險業(yè)務(wù)的可持續(xù)開展。因此，需要優(yōu)化保險資金的投資路徑，在巨額險資多元化投資的同時，擴(kuò)展銀證保合作，開拓實體經(jīng)濟(jì)投資路徑，讓險資為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮更多正能量，同時提升險資運用收益能力。

第四，不同證券期貨公司的業(yè)績懸殊巨大，不利于資本市場機(jī)構(gòu)投資者的穩(wěn)健。
部分中小型證券期貨公司盈利額降低明顯，由于公司間廣泛的交叉投資以及投資標(biāo)的價格的敏感性，少數(shù)經(jīng)營有問題公司的財務(wù)風(fēng)險有可能在行業(yè)內(nèi)傳染。這需要提高各類證券期貨公司的資產(chǎn)管理和資本運用水平，做到安全性與盈利性的統(tǒng)一。在業(yè)務(wù)上開展優(yōu)化組合，鼓勵各類公司交叉持股，先進(jìn)帶后進(jìn)，以大率小，促進(jìn)證券期貨公司均衡充分發(fā)展，多培育大型公司，加強(qiáng)有規(guī)模效益的經(jīng)營意識。

第五，警惕國際金融市場交易風(fēng)險，防止流動資金被套。
由于美國高利率和經(jīng)濟(jì)增長較為強(qiáng)勁的大環(huán)境，美元升值，美債價格降低而收益率維持在高位，美股持續(xù)上漲。在當(dāng)前美元和美國資產(chǎn)價格處于高位的狀態(tài)下，有人認(rèn)為是買入和持有美元美資的好時機(jī)，可以在未來帶來好的收益。其實上述是高位接盤的不理智投資交易行為，高位接盤時資金被套的可能性很大。在明年上半年美元和美國資產(chǎn)可能有一波回調(diào)下跌，前期的投資者有被剪羊毛的風(fēng)險。我們應(yīng)該多關(guān)注國內(nèi)的投資行情。

第六，10 月 CPI 負(fù)增長，有可能削弱消費動能，居民投資將向風(fēng)險增高的方向遷移。
受天氣晴好農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)充足，節(jié)后消費需求回落等因素的影響，10 月居民消費價格指數(shù)同比降低 0.2%，而 PPI 降 2.6%。物價下跌，對供給側(cè)和需求側(cè)都有制約作用，同時也擠壓了居民收入空間，降低消費信心。在消費動能減弱的前提下，居民富余資金將追求高收益而選擇性忽視風(fēng)險，并不是偏好低風(fēng)險的穩(wěn)健投資。上述對居民資產(chǎn)的穩(wěn)定性和安全性造成負(fù)面影響，在市場整體投資收益率很難大幅提高的情況下，忽視投資風(fēng)險有巨大的潛在損失可能。因此，應(yīng)該對居民開展投資者知識和能力教育，提倡選擇低風(fēng)險的穩(wěn)健投資，脫虛向?qū)崳紫仁琴Y產(chǎn)保值，其次是盈利率。

第七，支付平臺對客戶透支信用的管理和補(bǔ)償能力有漏洞。
支付平臺與消費金融業(yè)務(wù)融合，發(fā)揮促進(jìn)消費的作用。但是對個人的信用透支和分期付款等行為，有一部分客戶缺少信用保障能力，給個人帶來征信風(fēng)險。促消費應(yīng)該從商家層面，提供更穩(wěn)健的消費模式和商業(yè)模式，給需要的人以合理的消費。調(diào)整好消費信貸利率，做好分層分類管理，降低消費信貸成本。

第八，我國資本市場存在估值偏低的情況，有利于吸收外來投資，但是不符合投資利潤率管理規(guī)則。
資產(chǎn)估值（折現(xiàn)率）取決于兩個方面，一是通脹率，二是無風(fēng)險收益率。我國通脹率是處在下降過程，代表無風(fēng)險收益率的 10 年期國債收益率（11 月 10日 收益率 是 2.6680%） 上升，國債價格在下降，加上沒有有效的風(fēng)險補(bǔ)償辦法，我國資產(chǎn)價格肯定是在走低。應(yīng)該說明，用降低資產(chǎn)估值的辦法吸引投資不符合經(jīng)濟(jì)效率規(guī)則，是舍本逐末的投資管理方式。我國近年推出了中特估指標(biāo)體系，有效的緩解了估值與盈利的矛盾，但是在部分產(chǎn)品、部分領(lǐng)域仍然存在估值與利潤不匹配的問題。

綜上所述，在我國全面建設(shè)現(xiàn)代化金融強(qiáng)國的新時代，要把握好投資機(jī)遇，為經(jīng)濟(jì)社會做出更大的貢獻(xiàn)。