中美作為世界上最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體，各方面的表現(xiàn)，都會(huì)引起外界的關(guān)注和重視。特別是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活密切相關(guān)的領(lǐng)域，更會(huì)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。譬如樓市，就都被外界所關(guān)注，也為外界所重視，很多人都在對(duì)中美兩國(guó)的樓市進(jìn)行比較與分析。

呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局

先看中國(guó)樓市，雖然政策頻出，按照中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，僅9月一個(gè)月時(shí)間，各地就累計(jì)發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策超175次。其中，核心政策是8月底9月初各地開(kāi)始井噴的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。特別是一線(xiàn)城市紛紛出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，被認(rèn)為樓市調(diào)控政策已經(jīng)放寬到頂峰。但是，從實(shí)際效果來(lái)看，似乎并沒(méi)有想象的那么好，政策的威力并沒(méi)有預(yù)想的那么強(qiáng)。中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為48501.0億元，同比下降10.3%，降幅相比上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企9月單月銷(xiāo)售額同比下降24.1%，環(huán)比增長(zhǎng)24.8%。與此同時(shí)，9月百城新建住宅環(huán)比上漲0.05%，同比下跌0.10%；二手住宅環(huán)比下跌0.44%，同比下跌2.59%。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)整體仍呈下跌趨勢(shì)，從交易量看，9月份有所反彈，但與政策的力度相比，明顯不成正比，市場(chǎng)仍呈現(xiàn)整體低迷狀態(tài)，“金九”的特征沒(méi)有顯現(xiàn)。

反觀(guān)美國(guó)樓市，卻出現(xiàn)了購(gòu)房成本大幅上升與房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的“怪現(xiàn)象”。一方面，美國(guó)30年期房貸利率水平飆升，已逼近8%，對(duì)于一直奉行低利率的美國(guó)來(lái)說(shuō)，可不算低了。以300萬(wàn)元人民幣、30年期等額本息的貸款額測(cè)算，在現(xiàn)行房貸利率下，購(gòu)房者每月需要還款約2.1萬(wàn)元，而此前美國(guó)購(gòu)房者按揭貸款利率不到3%，每月僅需還款1.2萬(wàn)元左右，每月相差9000元，一年就是10.8萬(wàn)元，30年就達(dá)到了32.4萬(wàn)元，是一筆很大的開(kāi)支；另一方面，按照美國(guó)近日發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2023年7月，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)綜合指數(shù)創(chuàng)下歷史新高，當(dāng)月該指數(shù)環(huán)比漲0.6%，同比漲1%。也就是說(shuō)，要想購(gòu)房，不僅需要支付很高的房貸成本，還要承受創(chuàng)新高的房?jī)r(jià)成本，購(gòu)房的負(fù)擔(dān)之重，可能會(huì)令美國(guó)購(gòu)房者不堪重負(fù)。

不難看出，中美兩國(guó)的樓市，正呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局，美國(guó)樓市“火”得不可思議，中國(guó)樓市“冷”得難以理解。這兩種現(xiàn)象，是中美兩國(guó)都不希望看到，卻又難以避免的。只是，可能出現(xiàn)的結(jié)局會(huì)有比較大的不同。如何分析兩國(guó)樓市的走向，如何看待兩國(guó)樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象，對(duì)解決樓市問(wèn)題非常重要。

未來(lái)結(jié)局存在較大差異

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，中美兩國(guó)樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象，都是不正常的，甚至可以說(shuō)很不正常。導(dǎo)致美國(guó)樓市貸款利率大漲、房?jī)r(jià)攀升的原因，是存量貸款利率很低，居民不愿售房，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)則剛好相反，房貸利率降低、房?jī)r(jià)下跌，居民不愿存房，拋售住房者增多，帶來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象，從而給購(gòu)房者帶來(lái)“降價(jià)”的更多期待，等待觀(guān)望情緒加重，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

就美國(guó)樓市而言，可能是繁榮的結(jié)束。至于是不是危機(jī)的到來(lái)，則要看美國(guó)政府會(huì)如何采取防范措施了。我們并不想去分析美國(guó)樓市有怎樣的變化規(guī)律，10年一變也好，20年一亂也行，單就目前出現(xiàn)的貸款利率大漲和房?jī)r(jià)攀升現(xiàn)象來(lái)看，肯定是不正常的。一旦通貨膨脹得到有效控制，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息通道，美國(guó)樓市的繁榮就有可能戛然而止，存量房擁有者不會(huì)再“惜售”，購(gòu)房者則用等待觀(guān)望的方式處理購(gòu)房問(wèn)題。中國(guó)今天的格局，會(huì)在美國(guó)樓市出現(xiàn)。美國(guó)樓市極有可能進(jìn)入到嚴(yán)重的低迷狀態(tài)。只是，習(xí)慣于負(fù)債購(gòu)房的美國(guó)，面臨的樓市壓力會(huì)比中國(guó)更大，會(huì)不會(huì)再度爆發(fā)次貸危機(jī)，實(shí)在難以預(yù)料。也就是說(shuō)，未來(lái)美國(guó)樓市的前景是比較悲觀(guān)的，風(fēng)險(xiǎn)也是會(huì)比較大的。

對(duì)中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，眼下可能是樓市的至暗時(shí)刻，隨著房?jī)r(jià)的下跌，開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷(xiāo)手段的增多，樓市會(huì)逐步走出低迷，步入正常軌道。但是，指望出現(xiàn)過(guò)去那樣的量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象，不要抱太大希望。很有可能的是，量升價(jià)降，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越不利，對(duì)居民越來(lái)越有利，并最終形成一個(gè)比較好的平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)樓市的“軟著落”。只是，這個(gè)時(shí)間可能需要3-5年。那些指望樓市現(xiàn)在就實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行者，可能會(huì)失望。中國(guó)樓市的未來(lái)，應(yīng)當(dāng)比美國(guó)樓市樂(lè)觀(guān)，不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)樓市今天這樣的格局，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康是大有希望的。需要做好的，就是要確保開(kāi)發(fā)商不要發(fā)生嚴(yán)重的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，能夠讓開(kāi)發(fā)商在艱難中安全渡過(guò)。

美國(guó)房利美和房地美兩家房地產(chǎn)公司倒閉引發(fā)的次貸危機(jī)已經(jīng)過(guò)去 15 年，次貸危機(jī)時(shí)的很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)常被引用和作為比對(duì)的基期數(shù)據(jù)?！皟煞俊睘榱顺晒︿N(xiāo)售手里的房地產(chǎn)，發(fā)行了大量房產(chǎn)抵押債權(quán)以幫助購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商獲得現(xiàn)金流，其中有一部分是金融衍生品和次級(jí)證券。2008 年兩房危機(jī)還帶來(lái)了一項(xiàng)金融副產(chǎn)品，就是影子銀行業(yè)務(wù)及其監(jiān)管問(wèn)題，這類(lèi)表外業(yè)務(wù)的余額在全球曾經(jīng)保有巨量余額，在我國(guó)也已經(jīng)整頓消化和規(guī)范了其中的大部分。
疫情后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)在有規(guī)則秩序背景下的復(fù)蘇。疫情期間大量發(fā)行美元，最后的高通脹和多次加息收縮了市場(chǎng)信用，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本增加，美債有違約的可能，產(chǎn)業(yè)循環(huán)與資金循環(huán)不匹配。都說(shuō)明了美國(guó)雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，但是產(chǎn)能與需求的矛盾在金融財(cái)政領(lǐng)域體現(xiàn)出來(lái)，經(jīng)濟(jì)金融的無(wú)序運(yùn)行和競(jìng)爭(zhēng)造成了很多金融亂象。美國(guó)高層多次表示不擔(dān)憂(yōu)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和美債循環(huán)，對(duì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題安之若素，他們高估了美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛能，在增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)消耗的環(huán)境下，貨幣金融必然制約了房地產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的運(yùn)行。在明年，美國(guó)的居民儲(chǔ)蓄有進(jìn)一步走低的趨勢(shì)，美國(guó)內(nèi)部消費(fèi)與投資將下挫，而海外資金流入會(huì)放緩和受滯。美國(guó)國(guó)際收支出現(xiàn)不均衡會(huì)倒逼增發(fā)美元，而美元貨幣政策的加息效應(yīng)大幅度被抵消，物價(jià)上漲動(dòng)能恢復(fù)并積聚，美國(guó)通脹率繼續(xù)上揚(yáng)。
美股仍然會(huì)上漲一段時(shí)間，美元指數(shù)處在高位造成的強(qiáng)勢(shì)美元形勢(shì)在支撐美國(guó)金融市場(chǎng)的牛市。美債收益率與美債價(jià)格會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)保持小幅平緩波動(dòng)的行情，有可能出現(xiàn)收益率與價(jià)格同時(shí)堅(jiān)挺的局面，美債仍然具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。如果美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)能循環(huán)和資金鏈上確保不出現(xiàn)問(wèn)題，美國(guó)經(jīng)濟(jì)則有可能實(shí)現(xiàn)軟著陸，美國(guó)就業(yè)與居民收入會(huì)持續(xù)向好，通脹率也有可能回歸低位。關(guān)鍵是美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)在供給側(cè)與需求側(cè)的增長(zhǎng)動(dòng)能要均衡，這不是簡(jiǎn)單的宏觀(guān)調(diào)控能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo)，并且需要一個(gè)有利于美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境。美國(guó)應(yīng)該重塑在世界政治和經(jīng)濟(jì)多領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)行模式，改善國(guó)際形象。美國(guó)金融市場(chǎng)拖累中國(guó)市場(chǎng)，中國(guó)金融市場(chǎng)的資產(chǎn)估值和邊際利潤(rùn)被擠壓，人民幣被迫大幅貶值，出口增長(zhǎng)壓力加大。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能巨大，國(guó)內(nèi)消費(fèi)投資市場(chǎng)正在強(qiáng)勁恢復(fù)，并且中國(guó)的海外傳統(tǒng)出口市場(chǎng)得以鞏固和進(jìn)一步拓展，一帶一路帶來(lái)了巨量的增長(zhǎng)機(jī)遇。
我國(guó)前三季度 GDO 增長(zhǎng) 5.2%，實(shí)現(xiàn)了原定目標(biāo)，在發(fā)展中解決經(jīng)濟(jì)社會(huì)的問(wèn)題，我國(guó)必將迎來(lái)更好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

去年以來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)抗通漲強(qiáng)硬加息政策，至今為了頂住通漲不滑坡，只能維持高利率。而且隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的變化，高通漲難解，美聯(lián)儲(chǔ)不排除再加息的可能。高利率讓美國(guó)房屋銷(xiāo)售大降，達(dá)到次貸危機(jī)以來(lái)新低，而且還有繼續(xù)下行的趨勢(shì)，也是引發(fā)關(guān)注。

美國(guó)次貸危機(jī)前十年，一直被稱(chēng)為“黃金十年”，經(jīng)濟(jì)向好，房?jī)r(jià)大幅上漲，許多中低收入家庭貸款購(gòu)房,次級(jí)按揭貸款(簡(jiǎn)稱(chēng)“次貸”)增多，最終房?jī)r(jià)無(wú)限上漲的神話(huà)破滅，演變成2007年的次貸危機(jī)。而現(xiàn)在是利率上行，美國(guó)購(gòu)房30年期抵押貸款利率也隨之上調(diào)，讓購(gòu)房者承壓。

目前形勢(shì)看，美國(guó)避免衰退的可能性意味著美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)很快轉(zhuǎn)向降息，故房貸利率不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑?；葑u(yù)評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，30年期抵押貸款利率今年的運(yùn)行區(qū)間為6%~7%，2024年才有望降至5%~6%。鑒于長(zhǎng)期較高的房貸利率已經(jīng)成為新常態(tài)，購(gòu)房者可能需要數(shù)年時(shí)間才能縮小負(fù)擔(dān)能力差距。