國家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè)。

從一線城市來看，新建商品住銷售宅價(jià)格環(huán)比整體持平，但具體城市“兩升兩降”，北京、上海上漲，漲幅分別是0.4%和0.2%，廣州、深圳下降，降幅分別為0.2%和0.6%；二手住宅銷售價(jià)格則環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從二線城市來看，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由平轉(zhuǎn)降，降幅為0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

也就是說，一、二、三線城市的住宅銷售價(jià)格，無論是新建還是二手，都是持平或下降，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)整體向下格局，各地出臺(tái)的穩(wěn)定樓市、鼓勵(lì)消費(fèi)、刺激需求的政策，并沒有對(duì)市場產(chǎn)生明顯的提振作用，樓市低迷狀態(tài)沒有得到明顯改變。相反，二、三線城市的銷售狀況還在進(jìn)一步惡化，房企資金鏈緊張的矛盾也在進(jìn)一步加劇。而碧桂園陷入流動(dòng)性困境，則是房企資金鏈緊繃的又一個(gè)縮影。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市的最大風(fēng)險(xiǎn)并不是房價(jià)下跌，而是失去流動(dòng)性。這話說對(duì)了一半，對(duì)房企來說，當(dāng)前的最大問題，也是最大風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)是流動(dòng)性不足。尤其是碧桂園，如果能夠適當(dāng)補(bǔ)充一點(diǎn)流動(dòng)性，是不大可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的。問題的關(guān)鍵在于，房企的流動(dòng)性不足問題，到底是如何形成的？如果給房企補(bǔ)充一點(diǎn)流動(dòng)性，是否就能助房企化解風(fēng)險(xiǎn)、擺脫困境呢？

顯然是治標(biāo)不治本，房企流動(dòng)性不足，并不是絕對(duì)的流動(dòng)性不足，不是企業(yè)沒有產(chǎn)生流動(dòng)性的條件，而是銷售不暢，是銷售沒有能夠幫助房企化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果銷售暢通了，流動(dòng)性也就不會(huì)出現(xiàn)問題。因此，真正的問題出在銷售上，特別是碧桂園，如果手中的商品房能夠銷售出去，日子會(huì)非常好過。

這就帶來另一個(gè)問題，也是最重要的問題，那就是為什么房企的商品房銷售不暢。要知道，去年以來，各地在如何松綁房地產(chǎn)方面，可謂是政策滿天飛，尤其是近幾個(gè)月，更是政策由調(diào)控轉(zhuǎn)向刺激了，可是，市場仍然不為所動(dòng)，廣大居民仍然在用觀望對(duì)待政策。也就是說，在政策層面已經(jīng)有點(diǎn)無計(jì)可施了，即便出臺(tái)刺激政策，可能也很難讓居民選擇購房了。而按照目前的實(shí)際情況，也不可能出臺(tái)鼓勵(lì)房價(jià)上漲的政策。否則，就會(huì)出大問題。

那么，廣大居民為什么都在等待觀望，而不選擇購房呢？原因很簡單，等待房價(jià)下跌，亦即等待開發(fā)企業(yè)降價(jià)售房。只有降價(jià)售房，才有可能激活廣大居民的購房熱情。至少，可以把剛需需求激活出來，讓剛需者能夠伴隨房價(jià)下跌而選擇出手購房。

這也意味著，此時(shí)此刻，如果管理層選擇給房企補(bǔ)充流動(dòng)性，以滿足房企暫時(shí)的資金需求，而不鼓勵(lì)房企降價(jià)售房，可能會(huì)帶來更大的問題，房企負(fù)債會(huì)進(jìn)一步加大，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)進(jìn)一步提高，虧損也會(huì)進(jìn)一步增加。到時(shí)候，房企的流動(dòng)性會(huì)更加緊張。只有鼓勵(lì)房企降價(jià)售房，加大資金回籠力度，才能有效緩解房企的流動(dòng)性不足矛盾，有效補(bǔ)充房企的流動(dòng)性。

這也意味著，地方在出盡了激勵(lì)居民購房的政策，卻沒有起到明顯作用后，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向出臺(tái)激勵(lì)開發(fā)商降價(jià)售房政策，以降價(jià)來激活居民的購房熱情。如果仍想利用阻止開發(fā)企業(yè)降價(jià)售房的手段，試圖保住開發(fā)企業(yè)利益，保住政府利益，保住房價(jià)，那就真的很危險(xiǎn)了。今天的購房者，不買政策的賬，但一定會(huì)買降價(jià)的賬。實(shí)實(shí)在在的降價(jià)，比實(shí)實(shí)在在的政策威力更大、影響力更強(qiáng)。

所以，切不要再給開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性了，這不是最優(yōu)選擇，甚至是最差選擇。開發(fā)企業(yè)不是制造企業(yè)，制造企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性能夠加倍回報(bào)、持續(xù)回報(bào)，開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性只會(huì)負(fù)債擴(kuò)大、負(fù)擔(dān)加重、成本加大、風(fēng)險(xiǎn)加速，且都是一次性交易。像碧桂園這樣的頭部房企，不缺流動(dòng)性，而是暫時(shí)失去流動(dòng)性。只要啟動(dòng)降價(jià)策略，很快就能步入正常軌道。關(guān)鍵是，地方政府不要再阻撓房企降價(jià)售房了，那是在制造風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場下，最大的問題就是，消費(fèi)者觀望不前，房地產(chǎn)開發(fā)商干著急，也不是自己不想降價(jià)促銷，一來拿地成本并不低，降價(jià)也心疼，二來很多地方政府也不允許其隨意降價(jià)，第三，有的樓盤降價(jià)了之后，周邊剛買房的業(yè)主也來鬧事….消費(fèi)者不買，開發(fā)商不降，橫盤狀況已經(jīng)很久了。

如今果然有地方已經(jīng)崩不住了，四川省雅安市經(jīng)開區(qū)這次把限跌令放開，對(duì)開發(fā)商來講算是松了一個(gè)綁，不管最后可能會(huì)降成什么樣子，最起碼限制放開，開發(fā)商也好用打折來回籠資金了。

“當(dāng)前，中國大陸市場的房地產(chǎn)銷售為什么如此重要？振興和發(fā)展經(jīng)濟(jì)如何尋找突破口？”企業(yè)管理上，有一個(gè)非常重要的概念叫做“現(xiàn)金流”。簡單的說，就是企業(yè)要始終有現(xiàn)金在流動(dòng)，并且這個(gè)可流動(dòng)的現(xiàn)金能夠滿足企業(yè)正常生存和發(fā)展的需要，例如，按約定支付各種債務(wù)，應(yīng)付款，企業(yè)發(fā)展所必需的資金，等等?，F(xiàn)在很多大型房產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷，關(guān)鍵原因就是公司現(xiàn)金流出現(xiàn)“斷流”問題。
當(dāng)前，中國宏觀經(jīng)濟(jì)存在的問題，普遍表現(xiàn)為消費(fèi)需求嚴(yán)重下降，導(dǎo)致市場供需低迷，直接影響到企業(yè)銷售不振，開工不足，進(jìn)而影響到居民收入下降，以及進(jìn)一步加劇企業(yè)銷售低迷的狀況。那么，解決這些問題的鑰匙是什么？
對(duì)整個(gè)問題進(jìn)行深入分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵在于整個(gè)市場的流動(dòng)性不足，也就是說，整個(gè)社會(huì)的現(xiàn)金流出了問題，出現(xiàn)了斷流現(xiàn)象。企業(yè)、個(gè)人、家庭“應(yīng)收應(yīng)付”都出現(xiàn)了斷流現(xiàn)象。
那么這個(gè)斷流現(xiàn)象的根源在哪里呢？就在于房地產(chǎn)的流動(dòng)性不足。這不只是表現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的新盤銷售不暢，同時(shí)也表現(xiàn)在二手房市場整個(gè)銷售出現(xiàn)停滯。我們認(rèn)真的盤算一下經(jīng)濟(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，可以清楚的看到，整個(gè)房產(chǎn)市場沉淀了大量的資金，可以說，房地產(chǎn)新盤和二手房就是一個(gè)巨大的現(xiàn)金池，里面沉淀了海量的全體居民的重資產(chǎn)。房地產(chǎn)中沉淀的資金占據(jù)了全體居民資產(chǎn)的相當(dāng)大的部分。
近期以來，新樓盤和二手房銷售持續(xù)出現(xiàn)低迷的狀況，導(dǎo)致沉淀在物業(yè)中的資金無法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金進(jìn)行再投資和再消費(fèi)。由此導(dǎo)致整個(gè)市場的資金流動(dòng)性不足，直接阻礙了居民創(chuàng)業(yè)，阻礙企業(yè)擴(kuò)大投資和就業(yè)規(guī)模，阻礙大眾消費(fèi)和消費(fèi)升級(jí)。這些阻礙的根源，在于房地產(chǎn)的流動(dòng)性不足，新盤和二手房銷售嚴(yán)重停滯。
怎么辦？就是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性。國家要采取促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的政策，取消那些限制或妨礙房地產(chǎn)銷售的不合時(shí)宜的政策。而房產(chǎn)企業(yè)必須采取有力的促銷措施，包括大幅降價(jià)。同時(shí)，居民也要認(rèn)識(shí)到這個(gè)房價(jià)下降的現(xiàn)實(shí)，對(duì)于二手房來說，就是要降價(jià)出售，這是一個(gè)為了振興經(jīng)濟(jì)而不得不采取的作法。
很多人對(duì)中國的房地產(chǎn)市場看不透，原因就在于此。要理解中國房地產(chǎn)市場的重要性，就要認(rèn)識(shí)到，中國房地產(chǎn)市場其實(shí)已經(jīng)變成了一個(gè)影響整個(gè)中國宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的一個(gè)大問題。新樓盤以及二手房的銷售繁榮，不只是帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的銷售，更主要的是為整個(gè)中國大陸市場提供了各方面所需的資金流動(dòng)和流動(dòng)資金。
以我個(gè)人為例，我現(xiàn)在正創(chuàng)辦一個(gè)新企業(yè)，我需要投資，我可以抵押房產(chǎn)去獲得銀行貸款，但是我更愿意出售手中持有的房產(chǎn)，來實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健的投資。當(dāng)我看到的市場情況是，我持有的物業(yè)很難快速變現(xiàn)，就會(huì)影響到我去銀行申請貸款的信心，影響到我要消費(fèi)升級(jí)的信心。
我現(xiàn)在觀察了解到的情況來看，很多國內(nèi)民營企業(yè)都面臨著“應(yīng)收應(yīng)付”因?yàn)楦鞣N原因而延遲履行的狀況。發(fā)生這些狀況背后的原因，很多都可以追溯到企業(yè)家、個(gè)人、家庭所持有的物業(yè)難以變現(xiàn)，而導(dǎo)致各經(jīng)營主體自有資金流動(dòng)性不足。各個(gè)市場主體延遲支付的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)升級(jí)延遲，就業(yè)創(chuàng)業(yè)延遲，等等。
所以，當(dāng)前對(duì)于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的振興和可持續(xù)發(fā)展來說，房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格的普遍下調(diào)，并因此促進(jìn)整個(gè)新盤和二手房的銷售繁榮，進(jìn)而釋放社會(huì)資金的流動(dòng)性，這恐怕是很難避免的一個(gè)全民選擇。與此同時(shí)，民企創(chuàng)新，民眾創(chuàng)業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫絿业娜嬷С?。而確立民營企業(yè)與其他所有制企業(yè)具有法律平等地位，也應(yīng)當(dāng)是政府特別要重視和落實(shí)的根本舉措。促流動(dòng)，廣開源，重貿(mào)易，三頭并進(jìn)，化危為機(jī)。
（兆古德雪的原創(chuàng)文章）

可以預(yù)見的會(huì)出現(xiàn)“一人成團(tuán)”現(xiàn)象，真的是上有政策，下有對(duì)策