近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在企業(yè)座談會上指出，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付。

由于降低首套房首付比例和貸款利率、減免相關(guān)稅費等政策，在實際執(zhí)行中，無論是三、四線城市還是一、二線城市，都已經(jīng)有了比較大的突破，給予了比較多的放寬，唯有“認房不認貸”政策，在一、二線城市仍然執(zhí)行得比較嚴。因此，可被認為是中央政治局會議提出可以“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后的一次比較大的政策調(diào)整與優(yōu)化，也是一次比較大的政策突破。

所謂“認房不認貸”，就是指在貸款買房時，只看購房者名下是否有房，而不去查看購房者的歷史貸款記錄。無論之前是否有過貸款記錄，只要購房者能夠證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照首套房認定，享受降低首付比例和貸款利率優(yōu)惠。

可以肯定，“認房不認貸”政策出臺后，會在一、二線城市釋放出一些購房消費，特別是被“認房又認貸”政策壓制的購房消費，有可能會轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實購買力，成為拉動房地產(chǎn)恢復(fù)的一股力量。關(guān)鍵就看，這股力量有多大，能否帶動其他購房者一起購房，是一個值得關(guān)注的問題，也是政策能否起到提振房地產(chǎn)市場作用發(fā)揮的關(guān)鍵。

需要密切關(guān)注和正視的是，今天的購房者，與十年前的購房者相比，在心態(tài)上已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，特別是對待房價的態(tài)度上，過去是“買漲不買跌”，現(xiàn)在是“買跌不買漲”。他們知道，就算國家不再控制房價上漲，房價也已經(jīng)漲不動了，不可能再像過去一樣上漲。相反，對跌的期待則越來越強烈，希望房價能夠出現(xiàn)溫和下跌現(xiàn)象。如果過度強調(diào)政策的作用，過度放松調(diào)控政策，會不會產(chǎn)生相反的作用與效果，也是需要管理層認真思考的。

事實也是，越來越多的人認為，越是政策放寬放松，甚至刺激，越說明市場低迷，說明開發(fā)商已經(jīng)承受不了，政府也十分著急了。與其死杠房價，加大商品房庫存成本，不如降價售房，讓利給購房者。以一家開發(fā)企業(yè)為例，假如有1000套商品房沒有銷售，而按照開發(fā)企業(yè)的資金能力，大頭是銀行貸款和各類欠款，銀行貸款的利息是在每天增加的，財務(wù)成本也在不斷增加，等于商品房的成本也是在增加的。時間越長，盈利空間就會越小，虧損也會越大。如此，何不通過降價售房方式，把這部分利益讓渡給購房者，以達到回籠資金、降低財務(wù)成本的目的。

也正是因為如此，出臺“認房不認貸”政策，一定要看到其背后的居民購房心態(tài)、購房心理，居民不想購房，也就不存在“認房不認貸”問題，而是認不認貸都不認購，這才是最需要引起重視的，也是房地產(chǎn)市場能否恢復(fù)的關(guān)鍵。這也意味著，管理層在醞釀出臺優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策時，一定要先把情況弄清楚，把居民的購房心理了解透了，再研究出臺政策。否則，政策一大堆，問題一大堆，商品房一大堆，市場則仍然低迷，居民也仍在等待觀望，或者完全放棄了購房欲望。

政策的作用，必須建立在居民購房的意愿上，建立在居民有購房的想法上。而對大多數(shù)有購房意愿的居民來說，“認跌不認漲”是他們此刻的心理，也是房地產(chǎn)市場能否恢復(fù)的關(guān)鍵。只重政策，不看心理的做法，可能會事倍功半。相反，如果對廣大居民的心理有充分的了解，心態(tài)有充分的把握，政策就有可能會事半功倍、四兩撥千斤。

不認為優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策是錯的，也不認為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還要堅持從緊的政策。但是，出臺的政策一定要有針對性、有可操作性，有能夠被廣大居民接受的切入點和接入口。房貸政策再怎么放松，仍然是貸款，是需要償還的，就算不要利息，本金也少不了。更何況，目前的房貸利率并不是很低，一旦貸款購房，就必然會成為“房奴”。如此，“認房不認貸”政策的實際價值就會受到影響。相反，如果開發(fā)企業(yè)能夠降價售房，每省下一分錢，對購房者來說，都是實實在在的利益，都能降低購房負擔(dān)，都能得到實惠。因此，必須充分考慮“認房不認貸”與“認跌不認漲”之間的關(guān)系，切不可顛倒，否則，很難有效果。

繼中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，北京、深圳、廣州這次表態(tài)發(fā)布的十分密集，寬松信號恰好切中了幾個超一線城市當(dāng)下面臨的痛點：剛性和改善性住房需求疲軟，二手房掛牌量居高不下。

本輪住建部門的表態(tài)被市場猜測在近期一線城市有政策寬松的可能，相關(guān)部門或有支持性的舉措出臺，如金融部門的政策或涉及首付比例、貸款利率、認房認貸政策等。但是寬松的力度，我覺得很難把握。按照以往，松動郊區(qū)或力度太小了，如同瑪莎拉蒂10元優(yōu)惠券，力度大了則影響更為復(fù)雜，有可能對其他二三線城市產(chǎn)生虹吸效應(yīng)。此外，超一線城市中上海目前還沒有特別明確的表態(tài)。未來跟或不跟，力度如何，也許還在觀望當(dāng)中。

表態(tài)、KOU號很重要??