預(yù)售監(jiān)管資金對房企來說到底意味著什么？“壹地產(chǎn)”公眾號作者打了一個(gè)形象的比方：如果說融資端和市場端的萎靡斬?cái)喾科蟮馁Y金來源，那監(jiān)管資金過嚴(yán)就是，又把房企錢包用AB膠給粘死了。那么怎么算過嚴(yán)？例如一個(gè)項(xiàng)目只需要3個(gè)億就能完工，但銀行會監(jiān)管7個(gè)億，房企要提取監(jiān)管范圍以外的資金非常困難。最典型的是陽光城，暴雷時(shí)賬面上有260多億資金，能動(dòng)用的不足7個(gè)億。

由此可見銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布的這一通知對行業(yè)有多重要的意義。簡單來說，就是房企可以通過保函提取預(yù)售資金，從而改善企業(yè)的流動(dòng)性。除了“保交樓”這一政策意圖，通知中尤其值得注意的一點(diǎn)是，在資金使用方面，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。過去對于銀行保函置換預(yù)售資金的操作更多是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了“償還項(xiàng)目到期債務(wù)”，幫助房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意圖也很明顯。

同時(shí)，通知對商業(yè)銀行開具保函提出了各種明確的條件限制，這也意味著此次政策的受益面可能沒有那么大。以增信問題來說，通知明確商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施來防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但活到現(xiàn)在的房企，基本上能抵押的資產(chǎn)早就抵押了，能拿出來做增信的資產(chǎn)恐怕沒多少。而且通知所要求的“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”尚無明確標(biāo)準(zhǔn)，如總體安全但曾出現(xiàn)過違約、展期的企業(yè)是否能申請？

當(dāng)然，無論如何房企被粘死的錢包都可以松一松了，綿延至今的企業(yè)“爆雷潮”或許也會隨之按下暫停鍵。

繼“金融16條”助推房市的政策之后，國家三部門聯(lián)合下發(fā)通知，對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)可以通過商業(yè)銀行出具保函的形式，置換房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金，此舉可大大緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性壓力。

近年業(yè)一些地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，爆雷頻發(fā)，導(dǎo)致爛尾樓不斷，其中一個(gè)主要問題就出在商品房預(yù)售資金上。對此，今年初，國家三部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，對商品房預(yù)售資金從嚴(yán)監(jiān)管。此舉導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金緊張，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)在相同的政策下資金也受到了限制。

日前，三部門發(fā)出新的通知，可看作對年初政策的調(diào)整，通知中，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行差別對待，同時(shí)對出具保函的商業(yè)銀行也做出資格限制，這樣確保了那些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，能夠動(dòng)用30%監(jiān)管資金，會一定程度上緩解了資金難。

新政策給地產(chǎn)公司注入了血液，是好事。但是對于有資格出具擔(dān)保函的商業(yè)銀行也提出更高要求，也就是要對地產(chǎn)公司做好研判，防范風(fēng)險(xiǎn)，哪些能出擔(dān)保函，哪些不能出要把握好。地方政府部門，也要支持商業(yè)銀行工作，各方合力，用好政策，支持優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。