房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)行類金融業(yè)的強(qiáng)監(jiān)管模式

當(dāng)下，關(guān)于預(yù)售制和現(xiàn)房制的爭論都沒有觸及房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)屬性，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)），K門類，行業(yè)編號(hào)70，是與金融業(yè)并列的。房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上是一個(gè)類金融的行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，帶動(dòng)鋼材、水泥等材料行業(yè)、建筑施工、設(shè)計(jì)裝修等其他行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商并不直接建房子，它的主要職能本質(zhì)上就是融資。不管是買地、賣樓花、賣現(xiàn)房，地產(chǎn)商從事的主要工作就是資金融通。

不管實(shí)行預(yù)售制，還是實(shí)行現(xiàn)房制，都改變不了房地產(chǎn)類金融的屬性。預(yù)售制下，地產(chǎn)商的杠桿率高一些，所以市場持續(xù)調(diào)整下，銷售不暢容易導(dǎo)致暴雷，容易出現(xiàn)爛尾樓；現(xiàn)房制下，地產(chǎn)商的杠桿率名義上會(huì)低一些，但地產(chǎn)商不會(huì)全額支出建房子的所有資金，定金可能會(huì)大比例上升，借款也會(huì)增加不少，房子的建設(shè)成本會(huì)增加很多，從經(jīng)濟(jì)效益和全社會(huì)融資規(guī)模角度看，現(xiàn)房制下，房地產(chǎn)占用的資金可能反而會(huì)更多，因?yàn)楦軛U率降低了；占用資金的時(shí)間會(huì)更長，因?yàn)殇N售回款的耗費(fèi)時(shí)間會(huì)增加很多。

現(xiàn)房制可能會(huì)減少爛尾樓的出現(xiàn)，但同時(shí)也會(huì)極大的縮減地產(chǎn)商的產(chǎn)出效率，長期來看，現(xiàn)房制會(huì)造成新房供應(yīng)的短缺。新房短缺在人口流出的城市不算大的問題，但對(duì)于人口凈流入的城市而言，住房短缺會(huì)導(dǎo)致房價(jià)（含二手房）的提升。這對(duì)新遷入城市的居民是極為不利的，他們勢必要付出比期房制下更多的住房成本。這一點(diǎn)，不是可能發(fā)生，而是100%會(huì)發(fā)生的。

從提升資金使用效率和增加新房供應(yīng)的角度看，預(yù)售制仍是最佳選擇，地產(chǎn)商提升了投資回報(bào)率，購房者也會(huì)享受較低的房價(jià)，這是兩全其美的事情。在房價(jià)持續(xù)上漲而銷售順暢的情況下 ，預(yù)售制不會(huì)造成交房困難。但在市場調(diào)整時(shí)間過長的情況下，應(yīng)對(duì)地產(chǎn)商進(jìn)行類金融監(jiān)管，加強(qiáng)地產(chǎn)商資金流動(dòng)的監(jiān)管，控制資本消耗，嚴(yán)格設(shè)定凈負(fù)債水平。2021年實(shí)行的“三條紅線”監(jiān)管是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，地產(chǎn)商本質(zhì)上是融資商，應(yīng)該像銀行監(jiān)管一樣，嚴(yán)格資本充足率監(jiān)管，給所有的地產(chǎn)商套上資本無序擴(kuò)展的“韁繩”，每增加一個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目投資額，必須補(bǔ)充增加相應(yīng)的資本，也就是“有多少錢，就蓋多少房子”。每家地產(chǎn)商應(yīng)向監(jiān)管層定期報(bào)告流動(dòng)資金充足度和資本充足率情況。

恒大地產(chǎn)事件將是一個(gè)影響深遠(yuǎn)的標(biāo)志性事件，它發(fā)生在我們的城鎮(zhèn)化率還不足70%的情況下，怎么妥善處理這個(gè)問題，是一個(gè)比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。讓恒大直接破產(chǎn)清算，顯然不是一個(gè)最佳選項(xiàng)，因?yàn)樗鼱可媪颂嗳说摹俺鞘猩顗?mèng)想”。讓夢(mèng)想窒息，顯然不是普通民眾可以承受的，那也太賈躍亭了。

現(xiàn)房銷售是地產(chǎn)市場走向成熟的一個(gè)重要的標(biāo)志，也是地產(chǎn)企業(yè)能力的一種體現(xiàn)。福州下面一個(gè)縣里面一個(gè)項(xiàng)目的試水能不能成為整個(gè)地產(chǎn)市場的主流，現(xiàn)在判斷還為時(shí)尚早。

目前地產(chǎn)企業(yè)都處在水深火熱之中，銷售承壓，融資困難，在此時(shí)如果再實(shí)行“現(xiàn)房銷售”這樣的激進(jìn)政策，無疑會(huì)是壓倒房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。就如同業(yè)界判斷“房地產(chǎn)稅”短期不會(huì)出臺(tái)一樣，現(xiàn)在的時(shí)機(jī)需要的是政府和地產(chǎn)企業(yè)協(xié)力“保命”。

現(xiàn)房銷售在西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)是絕對(duì)主流，國內(nèi)也一定會(huì)通過市場的力量，慢慢地形成一現(xiàn)房銷售為主流的模式，屆時(shí)，只有資金雄厚，現(xiàn)房銷售的地產(chǎn)公司才能在買方市場的基本面下生存和發(fā)展。