最近的樓市停貸潮愈演愈烈。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月14日，全國(guó)已有超過(guò)180個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主聯(lián)名集體斷供，涉及地區(qū)包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等多個(gè)省份。
從2021年下半年恒大爆雷引爆房地產(chǎn)危機(jī)以來(lái)，基本上已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)下了死亡證明書(shū)。盡管樓市不會(huì)像日本90年代初的泡沫破裂那樣刺激，但房地產(chǎn)泡沫難以為繼或者說(shuō)正在破裂中已經(jīng)是既成事實(shí)。即使行政政策抵得住一時(shí)的賣(mài)壓，但這只會(huì)加大堰塞湖決口時(shí)爆破的威力，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言并沒(méi)有太大的意義。
中國(guó)樓市是個(gè)看漲不看跌的市場(chǎng)，形成長(zhǎng)期上漲預(yù)期的原因也是來(lái)自政府行政政策對(duì)樓市的過(guò)度干預(yù)，根本原因是樓市與地方土地財(cái)政高度關(guān)聯(lián)。一旦樓市崩盤(pán)，地方財(cái)政破產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商倒閉、銀行壞賬飆升，還有全國(guó)無(wú)數(shù)的購(gòu)房者面臨巨額浮動(dòng)虧損甚至房子被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。如果樓市繼續(xù)高位躺平或者小幅下跌，就會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，這時(shí)開(kāi)發(fā)商無(wú)法降價(jià)回籠資金，可能面臨被團(tuán)滅的風(fēng)險(xiǎn)。所謂的有價(jià)無(wú)市，其實(shí)就是價(jià)格畸形的高，脫離基本面情況，賣(mài)的人多，底下卻無(wú)人接盤(pán)的尷尬，一是民眾預(yù)感到了房地產(chǎn)危機(jī)的嚴(yán)重，未必敢高位接盤(pán)，第二，20多年的房地產(chǎn)發(fā)展，該買(mǎi)房的基本都買(mǎi)了房了，剩下的可能是剛畢業(yè)結(jié)婚的年輕人是剛需購(gòu)房者，不過(guò)近些年結(jié)婚人口也在不斷下降，除去已經(jīng)有房的，真正剛需者已經(jīng)大幅減少。另外，隨著疫情持續(xù)和房地產(chǎn)行業(yè)掉頭向下，民眾普遍捂緊錢(qián)袋，更別說(shuō)還有多少炒房客和非標(biāo)資金敢在這時(shí)殺入樓市的了。
中國(guó)和日本經(jīng)濟(jì)從發(fā)跡到最終走向可能都會(huì)很像，起于投資，終于泡沫破滅，最終由于泡沫的刺破、老齡化危機(jī)、轉(zhuǎn)型失敗等等原因，步入長(zhǎng)期的停滯期。不同的是，中國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的掌控要比日本政府更強(qiáng)。未來(lái)，一個(gè)佛系、躺平和老齡化的中國(guó)社會(huì)雛形已經(jīng)初步展現(xiàn)，如果沒(méi)有改革的勇氣，一切都很難扭轉(zhuǎn)。

最近一周銀行股大跌，市場(chǎng)的解讀普遍是停貸潮恐引發(fā)大面積的資產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題，實(shí)際上這頂多只能算是一個(gè)引子。真正引起銀行股下跌的核心邏輯還是貸款利率大幅下行，銀行利差大幅縮小，銀行賴以生存的核心利潤(rùn)來(lái)源不足，且這種趨勢(shì)長(zhǎng)期看不可逆，從而引發(fā)銀行股的“戴維斯雙殺”。目前國(guó)有大行和股份制銀行的市盈率集中在3-4的區(qū)間，對(duì)利差依賴相對(duì)較小的招商銀行市盈率也只有6，如果按照去年和今年1季度的利潤(rùn)水平來(lái)估值，那銀行股無(wú)疑將迎來(lái)配置的黃金周。但市場(chǎng)給予的估值不足，核心邏輯無(wú)非是不看好銀行未來(lái)的盈利能力增長(zhǎng)，主要是以下幾點(diǎn)：一是利差收窄且趨勢(shì)不可逆；二是房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻還沒(méi)有到來(lái)，原有的巨量房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良還未消化（且將繼續(xù)大幅上漲），新的按揭（停供）不良逐步浮出水面（但這塊體量其實(shí)占比極小）；三是隨著注冊(cè)制的全面推行，金融脫媒趨勢(shì)加速，銀行從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出巨量資金無(wú)對(duì)應(yīng)體量的行業(yè)承接，銀行業(yè)的ToB端業(yè)務(wù)短期內(nèi)會(huì)利率內(nèi)卷嚴(yán)重，影響銀行盈利能力的提升（長(zhǎng)期依然沒(méi)問(wèn)題，畢竟中國(guó)以新能源為代表的制造業(yè)有望通過(guò)比較優(yōu)勢(shì)席卷全球，現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始，未來(lái)的吸納能力很強(qiáng)，但那是個(gè)長(zhǎng)期故事）；四是前期支撐招商銀行、平安銀行等高估值的零售業(yè)務(wù)增長(zhǎng)同樣遇到增長(zhǎng)瓶頸，主要體現(xiàn)在個(gè)人客戶數(shù)的增長(zhǎng)速度放緩，零售業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)進(jìn)到存量博弈和相互充分競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代（同互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)用戶數(shù)增長(zhǎng)放緩是一個(gè)邏輯）（城市化放緩，人口增長(zhǎng)放緩，能服務(wù)的客戶已經(jīng)服務(wù)到了，）。

那么如今的銀行股值得投資嗎？從投資安全性和收益確定性角度講，非常值得。當(dāng)前的市盈率只有3-4倍，若銀行將三分之一的利潤(rùn)用來(lái)分行（基本是這個(gè)水平），以當(dāng)前價(jià)格購(gòu)買(mǎi)銀行股，股息率在8-10%左右，假設(shè)銀行未來(lái)1年-3年盈利能力只有2021年的50%，那么股息率也能到4%-5%的水平，投資銀行股最差的結(jié)局就是當(dāng)持有一筆信用債，賺取利息。若股價(jià)繼續(xù)下跌，補(bǔ)倉(cāng)將大幅提升安全邊際并提升股息率。若你的資金量較大，且追求穩(wěn)健，并可以接受1年以上的投資期限，那當(dāng)前的銀行股是非常值得配置的?？上В蟛糠秩瞬辉敢饨邮芡顿Y收益的慢慢增長(zhǎng)，只想追逐本金的快速翻倍，這也是為什么大家熱衷于估值倍數(shù)奇高的科技股、醫(yī)藥股等（話說(shuō)當(dāng)前的醫(yī)藥應(yīng)該是2022年下半年確定性最強(qiáng)的賽道了）。

當(dāng)住房的喜劇，變成爛尾的悲劇，該如何收?qǐng)?，是目前?guó)內(nèi)眾多的爛尾樓相關(guān)方面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。是追究誰(shuí)之錯(cuò)，還是解決問(wèn)題？恐怕出了問(wèn)題，各方都在考慮該誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)是否可控。從農(nóng)行、建行布告來(lái)看，涉及“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)總體可控。但是其他家銀行呢？近期早已沸沸揚(yáng)揚(yáng)的城市和村鎮(zhèn)銀行呢？對(duì)于總的貸款額占比可能數(shù)額不大，但是絕對(duì)的數(shù)字可能也不小，對(duì)于某些區(qū)域來(lái)說(shuō)，可能問(wèn)題也會(huì)比較突出。

那么業(yè)主抱團(tuán)停貸結(jié)果會(huì)怎么樣？接下來(lái)將面臨什么問(wèn)題？房子爛尾或延期，業(yè)主停貸，想以此對(duì)銀行施加壓力，促進(jìn)爛尾樓盤(pán)的復(fù)工，因?yàn)闃I(yè)主要的是房，可是房子要不到了，業(yè)主不能一個(gè)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，要轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，首選是銀行，因?yàn)榉孔訜o(wú)期，可月供照付。

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定爛尾樓盤(pán)的業(yè)主還是有償還貸款的責(zé)任，銀行就抵押房產(chǎn)與業(yè)主簽訂了貸款合同，銀行已經(jīng)將貸款付給開(kāi)發(fā)商。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的合同，樓盤(pán)爛尾銀行是不承擔(dān)責(zé)任的。停貸的業(yè)主會(huì)面臨銀行的征信記錄和訴訟，停貸的業(yè)主面臨失信等風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)對(duì)于銀行來(lái)講，大規(guī)模停貸帶來(lái)的是不良貸款，銀行是容許一定的壞賬率，甚至可以把不良資產(chǎn)打包給資產(chǎn)管理公司，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。爛尾業(yè)主的停貸問(wèn)題不僅僅是一個(gè)法律問(wèn)題，而是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，是商品房預(yù)售制度帶來(lái)的問(wèn)題。事實(shí)是，一群傾其所有買(mǎi)房的普通人，拿不到房子的同時(shí)還要不斷的負(fù)擔(dān)貸款，讓業(yè)主面臨極度困境。

爛尾樓事情可能情況更為復(fù)雜，也不乏存在銀行違規(guī)、房企違規(guī)、監(jiān)管不力等。如果把鍋甩給了各家銀行，則開(kāi)啟了一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的先例，這對(duì)銀行影響也是巨大。爛尾事件，不是一方面的原因，最終如何解決，還是要相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，尋求解決之道，事以致此，需要各方都有個(gè)積極解決問(wèn)題的態(tài)度，畢竟房子問(wèn)題，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生千家萬(wàn)戶，不可小視。

在我此前的信托經(jīng)理職業(yè)生涯中，搞過(guò)3個(gè)河南省的地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)位于ZK市，一個(gè)位于ZM縣，還有一個(gè)位于ZZ航空港南港區(qū)。

ZK的項(xiàng)目是個(gè)溫州民企開(kāi)發(fā)的，本世紀(jì)初以招商引資的身份拿地八百畝，項(xiàng)目上的骨干本是派駐的溫州人，多年古典酒文化浸潤(rùn)下已與土著無(wú)異。我看項(xiàng)目的時(shí)候還是2017年，聽(tīng)項(xiàng)目總感慨，當(dāng)年同一批被招商引資的基本都進(jìn)去了，老板當(dāng)年那些資金投在哪里不行，非投這么一個(gè)鳥(niǎo)不拉X之地——啃了十多年還沒(méi)開(kāi)發(fā)完。

也看了城里的其他樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)正是恒大、碧桂園橫掃四五六線如卷席的年代，二者產(chǎn)品力在周?chē)欢焉鲜兰o(jì)職工家屬樓般的競(jìng)品襯托下，實(shí)屬摧枯拉朽，豪橫仿歐的售樓處、N柱擎天的噴泉水景就足以鶴立雞群。平心而論，那時(shí)候在一個(gè)普通的內(nèi)陸北方小城，能住進(jìn)恒大也確是消費(fèi)升級(jí)了。臨別之時(shí)，還慕名看了荷蘭建業(yè)的競(jìng)品，售樓處胡老板的題詞令我印象深刻，至今沒(méi)忘——“讓河南人民都住上好房子！”

ZM的項(xiàng)目是在2019年看的，ZZ、濟(jì)南、天津等北方重鎮(zhèn)的樓市景氣指數(shù)巔峰已過(guò)。在ZZ外圍，打折賣(mài)房已開(kāi)始不得不為，但更多的人還覺(jué)得這只是技術(shù)調(diào)整。道理很簡(jiǎn)單，河南省的人太多了，ZZ市的人也太多了，什么樣的樓盤(pán)總會(huì)有適合的客群；ZZ地處中原，已是國(guó)家級(jí)中心城市，米字型高鐵線路在此交匯，四通八達(dá)、天地廣闊！記得在項(xiàng)目旁的一個(gè)小學(xué)目睹了放學(xué)時(shí)刻，排隊(duì)的小朋友匯成長(zhǎng)龍、穿過(guò)紅綠燈十字路口，同行的領(lǐng)導(dǎo)都不禁掏出手機(jī)拍照。

這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商屬于港資穩(wěn)健派，收了地頭大鱷的土儲(chǔ)，其融資杠桿比內(nèi)地同行還是收斂很多，彼時(shí)出來(lái)做非標(biāo)也是種業(yè)務(wù)恩賜。所以借殼融資、毛地抵押也不是不能忍受。

航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)南區(qū)的項(xiàng)目是在2021年看的，系杭派精工的品牌房企收了當(dāng)?shù)胤科蟮耐羶?chǔ)。當(dāng)時(shí)感覺(jué)港南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施確實(shí)很棒，道路寬闊、綠化工整，但萬(wàn)事俱備只欠東風(fēng)——就缺人，打輛網(wǎng)約車(chē)再回機(jī)場(chǎng)都頗為捉急。在這樣一個(gè)人口大省的人口大市，人已不是可無(wú)限量無(wú)差別供應(yīng)的了。

審批會(huì)上領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，特大暴雨引發(fā)的水災(zāi)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有無(wú)影響。我信心滿滿，短期沖擊不改長(zhǎng)期向好。當(dāng)時(shí)有信心的可不只我一人，抵押物的并購(gòu)對(duì)價(jià)是6.65億元，知名外部評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)是9.42億元，風(fēng)控經(jīng)理表示看不下去了，窗口指導(dǎo)壓降到7.28億元……這項(xiàng)目之后，我差不多就開(kāi)始嘗試切割地產(chǎn)融資項(xiàng)目的工作了，直到這兩天看到“全國(guó)業(yè)主發(fā)布強(qiáng)制停貸項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表”……地產(chǎn)危機(jī)從同業(yè)群里小范圍的悲戚，已演變成家族群里都傳播的恐慌，韭菜再多，也架不住鐮刀這么不可持續(xù)發(fā)展啊。

從信托公司轉(zhuǎn)行到證券公司，個(gè)人感慨之一就是真別過(guò)度迷戀確定性，此時(shí)此刻依然有很多資金苦苦追求高息的“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”利率，以為可以一直穩(wěn)穩(wěn)地躺賺戰(zhàn)勝CPI、GDP增速的利得。但固收也好，權(quán)益也好，投的都是概率，安全都是相對(duì)的、動(dòng)態(tài)的、辯證的。

人們?cè)诟行陨峡偸且詾橛胁▌?dòng)才有概率，有概率才有風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上那些笨拙的信用資產(chǎn)雖然沒(méi)有公允價(jià)值的波動(dòng)呈現(xiàn)，但實(shí)際上也每時(shí)每刻都在承受著價(jià)值的拷問(wèn)，只不過(guò)在最終兌付之際，它才如同開(kāi)盲盒一樣告訴你究竟是0還是1。如果有一個(gè)統(tǒng)一交易市場(chǎng)賦予信托受益權(quán)以流動(dòng)性，讓集合資金信托份額從持有到期性資產(chǎn)變成交易性金融資產(chǎn)，我相信你也能看到估值波動(dòng)的上竄下跳、閃崩暴漲。

看不到≠不存在。去年此時(shí)，如果問(wèn)A股指數(shù)腰斬和地產(chǎn)金融泡沫破滅，這兩者在一年后哪個(gè)概率更大，你會(huì)怎么選？此時(shí)此刻，若再問(wèn)A股指數(shù)腰斬和城投剛兌信仰破滅，這兩者在一年后哪個(gè)概率更大，你又會(huì)怎么選？

市場(chǎng)上永遠(yuǎn)不乏賺取超額收益的機(jī)會(huì)，投資就是對(duì)贏面下注。但若想一勞永逸獲得“安全”且“豐厚”的永動(dòng)機(jī)式紅利，甚至迷信到“蒙眼狂奔”的地步，只能說(shuō)是生不逢時(shí)了。