在岌岌可危的處境下，許家印保持著博弈高手的精明判斷力。他明白，無論怎么賣資產(chǎn)，也不可能還掉大部分債務(wù)，而賣光資產(chǎn)的恒大，在政府和金融機(jī)構(gòu)眼里，就變得一錢不值，沒有拯救的意義，所以快賣不如慢賣，慢賣不如不賣。這就是梟雄和普通人的根本區(qū)別。

許家印這番表態(tài)
我們可以這樣想象一下
有個人，有房有車有金腰帶，欠你錢
然后你去要債
它告訴你，“錢我今年努力給你還上。具體怎么還，我還不知道，但是我肯定不會賣房賣車”
大概就是這個意思

2月6日，恒大集團(tuán)舉行了2022年“保交樓”新年開工動員大會。恒大董事局主席許家印在談到企業(yè)對外合作問題時，提出了五個方面的基本原則和條件：必須有現(xiàn)金回到保交樓監(jiān)管專戶；絕不允許賤賣公司資產(chǎn)；公司權(quán)益必須得到保障；要保證合作項(xiàng)目的正常開發(fā)建設(shè)；杜絕項(xiàng)目合作的漏洞。

許家印提出的五個基本原則涉及內(nèi)容較多，有資金問題、資產(chǎn)處置問題、項(xiàng)目合作問題、企業(yè)管理問題，但目標(biāo)只有一個，保住這塊招牌，不讓恒大倒下。其中有一條原則，最為受人關(guān)注——絕不允許賤賣資產(chǎn)。

許家印應(yīng)該想清楚的是，按照目前的市場環(huán)境和金融監(jiān)管要求，要想不動企業(yè)奶酪而走出困境，完全不可能。

可以對比的是2017年時的萬達(dá)。如果王健林沒有含淚出售資產(chǎn)，將本當(dāng)作寶貝、志在超越迪士尼的文旅項(xiàng)目和酒店等資產(chǎn)“割肉”處置，第一個倒下的頭部房企，當(dāng)屬萬達(dá)，頭一個倒下的地產(chǎn)首富，則屬王健林。而今天的萬達(dá)，在頭部房企中屬于安全性并無大患的那一個。

轉(zhuǎn)讓和出售資產(chǎn)，確實(shí)心有不甘。但是，資金鏈命懸一線的風(fēng)險，則又讓許家印并無過多選擇余地。如果不通過出售資產(chǎn)獲得相當(dāng)一部分資金，恒大接下來的“保交房”很難推進(jìn)。

而從許家印提出的五條基本原則和條件來看，雖然有很多諸如“必須”、“不能”、“保證”、“杜絕”、“絕不”、“一定”之類的用詞，顯示出恒大在對外合作方面，“心氣兒”仍然很高，要求也是不低的。但又不能不說，所有的原則和條件，都是建立在“售”或者“賣”基礎(chǔ)上的，是需要用資產(chǎn)變現(xiàn)來化解資金鏈緊張矛盾。因?yàn)?，許家印在這次會議的開頭，就明確表示恒大自去年9月開始，就幾乎沒有資金流入。只出不進(jìn)的惡性狀態(tài)，對于一家巨額負(fù)債的企業(yè)來說，無疑是致命的。如果不能通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充足夠的資金，企業(yè)隨時有可能停擺。

對恒大來說，不管許家印的五條原則多么硬實(shí)，“賣資產(chǎn)”都是擺脫困境唯一的出路。關(guān)鍵就在于，如何出售資產(chǎn)，以什么樣的價格出售資產(chǎn)，將資產(chǎn)出售給誰。也就是說，“賣可以，但不能賤賣”是許家印應(yīng)該給恒大設(shè)置的一條底線。如果沒有底線地賤賣資產(chǎn)，最后的結(jié)果，恒大仍然會消失，會出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象。

這是一道兩難題。一方面，辛辛苦苦積累起來的資產(chǎn)，以極低的價格出售，擱誰都不會接受。另一方面，如果不降價、不放低姿態(tài)，誰來購買、誰來合作？因?yàn)椋蠹叶贾?，恒大太需要錢，現(xiàn)在不壓價，何時壓？在地產(chǎn)界，許家印還能找到不講利益只講情誼的伙伴嗎？跳出地產(chǎn)界，同樣是企業(yè)順境時一眾人把酒言歡，走下坡路時紛紛避之不及、作壁上觀。

市場不相信眼淚，放在今天的恒大和許家印身上，最合適不過。當(dāng)然，如果恒大能夠挺過這一關(guān)，許家印今后的步子一定會邁小一些，走得更穩(wěn)當(dāng)一些。

許家印在“保交樓”會議上談到的另外兩點(diǎn)也值得關(guān)注，一是對外合作、出售資產(chǎn)獲得的資金，不能全部用于還債，要通過復(fù)工復(fù)產(chǎn)、正常施工、恢復(fù)銷售、恢復(fù)經(jīng)營后才能最終還清債務(wù)；二是恒大的合作方必須有后續(xù)資金投入。從這兩點(diǎn)來看，許老板的“求生欲”還是很強(qiáng)的。他，拒絕躺平。

如果說恒大正處于懸崖邊，從許家印在恒大動員會上的講話來看，他的雄心沒有出現(xiàn)明顯減弱的現(xiàn)象。但愿他內(nèi)心的不甘心，變成激發(fā)斗志的力量，他能奮力懸崖勒馬。不妨拭目以待。

許家印近日在恒大保交樓會議上說，恒大今年的保交樓任務(wù)約7000萬平方米、60萬套的交付目標(biāo)，意味著需保證交付面積的50%要在今年內(nèi)完成。而恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金有500多億元，銷售未回款為800億元。另外許家印還再次提及“任何時候都不能賤賣公司資產(chǎn)，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務(wù)，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)”。

這應(yīng)該說是代表了恒大保交付和以資產(chǎn)處置來償還債務(wù)的主觀態(tài)度。但是只要稍微算算帳就可以發(fā)現(xiàn)，前者是個很艱難，而且?guī)в休^大不確定性的問題，而后者則只能說是明顯的一廂情愿而已。

從許家印透露的情況來看，2022年需要保交付的面積7000萬平方米，大約占需要保交付面積的50%，那么這也就意味著恒大目前已預(yù)售而未交付的總面積大約還有14000平方米。以恒大目前的預(yù)售監(jiān)管資金500多億、銷售未回款為800多億計算，恒大未來可用于保交付的可預(yù)期建設(shè)資金共約1300多億元，這也就意味著恒大未來可用于保交付的資金平均每平方米不到1000元。至于恒大已經(jīng)預(yù)售的每個項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度如何、還需要多少后續(xù)資金尚不清楚，但是很顯然每平方米的可用資金低于1000元是很難完成建設(shè)安裝、裝修、綠化以及配套設(shè)施建設(shè)并達(dá)到入住條件的。

恒大之所以預(yù)售出去了14000萬平方米房子而只剩下了約1300億元的可用資金，連完成土建都成問題，說明恒大之前已將不少資金投入了買地、多元化產(chǎn)業(yè)投資以及管理費(fèi)用中消耗掉了。以這么少的可用資金來承擔(dān)這么大的、顯然不可能完成的建設(shè)與交付任務(wù)，那么后續(xù)缺口資金只能是股東追加資金、預(yù)售新房源籌集資金以及變現(xiàn)部分資產(chǎn)來換取現(xiàn)金以保交付了。而從目前的情況來看，這幾種籌資方式都存在著較大的困難。

第一、就股東追加資金而言，即使恒大最大的股東、實(shí)際控制人許家印將個人名下可變現(xiàn)的資產(chǎn)全部變現(xiàn)來投入保交樓，顯然沒有千億級的資金量也是不夠的，而許家印個人能不能拿出千億級別的資金也是顯而易見的。其他股東并非實(shí)際控制人，況且作為投資人，這些投資機(jī)構(gòu)或者個人肯定都在自身與恒大之間進(jìn)行了風(fēng)險隔離，無論在法律層面還是在道義層面都沒有追加資金的責(zé)任與義務(wù)，也無法強(qiáng)制其追加。即使這些股東的承諾出資并未完全到位而負(fù)有對于自身承諾的出資額進(jìn)行差額補(bǔ)足的義務(wù)，這對于龐大的保交樓所需資金而言也是杯水車薪而已。

第二、預(yù)售新房源實(shí)際上也基本上不可行。目前恒大的市場信用已經(jīng)歸零，依靠向產(chǎn)業(yè)鏈上下游賒賬和開展新房源預(yù)售來籌資的通常做法顯然已經(jīng)行不通了。在保交樓這一帶有政治性任務(wù)目標(biāo)之下，動員上下游企業(yè)墊資建設(shè)肯定也是需要以未來能夠清償由此造成的債務(wù)為前提的，而恒大未來的清償能力目前能夠看到的也就是這1300多億的資金了，也就說在產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)新增融資是沒有可能性的。在恒大不能解決已預(yù)售的14000萬平米房子的大部分交付任務(wù)以前，恒大如果要開展新的可售房源的預(yù)售自然又會造成未來需要交付房源建設(shè)資金的“懸空”，因此基本上也是不會有新的買房者再去買恒大那些顯然無法落實(shí)建設(shè)資金的期房的。

第三、變現(xiàn)部分資產(chǎn)回現(xiàn)來保交樓，顯然也是個不靠譜的事情。恒大之前已將部分容易變現(xiàn)的資產(chǎn)賣掉了，而目前尚未變現(xiàn)的資產(chǎn)應(yīng)該都是流動性較差的資產(chǎn)，在目前的市況下即使賤賣也很難售出。而如果賤賣這些資產(chǎn)的話，恒大馬上就會出現(xiàn)資不抵債而被債權(quán)人申請清算掉，保交付也就成了一句空話，在目前的政商環(huán)境下顯然是不具備可操作性的。況且之前恒大的不少資產(chǎn)都已設(shè)定了抵押、質(zhì)押等優(yōu)先權(quán)，即使要變現(xiàn)的話，也會被首先用于歸還具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，而這些資產(chǎn)的變現(xiàn)所得資金能不能覆蓋這些具有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)本身還是個問題，更不要期望有多少資金能夠用于保交樓的建設(shè)了。

再者，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個地域性很強(qiáng)且屬于強(qiáng)政府關(guān)系的行業(yè)，在房企作為地方政府的“座上賓”與成為“麻煩制造者”之間，待遇可謂是云壤之別，這一點(diǎn)尤其以海南省?？谑泻唾僦菔姓目焖佟白兡槨睘榇?。?？谑姓猿谖撮_發(fā)為名收回恒大位于?？诘?塊土地以及儋州市以違建為名要求拆掉已經(jīng)建成的39棟海花島上的樓房，這不過是地方政府最擅長的對出現(xiàn)困難的房企雪上加霜的戲碼。而破鼓萬人捶效應(yīng)，又會讓其成為對于抱著強(qiáng)烈的各人自掃門前雪心態(tài)的其他地方政府的最好示范。

從目前的報道來看，安徽蕪湖、四川成都也都已經(jīng)發(fā)生了無償收回恒大逾期未開發(fā)地塊的案例，自然也就保不準(zhǔn)后邊還會有有更多的地方政府以各種理由進(jìn)行仿效。這種能夠讓恒大資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)直接消失的事情，看起來要比恒大賤賣自身資產(chǎn)更為嚴(yán)重。而目前也并未看到?？谑?、儋州市、蕪湖市和成都市政府的此類行為被叫?；蛘呤艿教幜P，這也就意味著恒大資產(chǎn)被直接“消失”甚至還要搭上費(fèi)用的事情在未來也并非不可能，這自然會讓恒大可用于保交付的資源愈加變少了。

由此看來，恒大下一步的保交樓問題，確實(shí)是一個難度和挑戰(zhàn)性都相當(dāng)大的事情，因?yàn)槲覀兊纳鐣再|(zhì)決定了這不是僅僅憑借一句“純屬市場化行為”而就能夠輕松化解的問題。而這一挑戰(zhàn)，顯然也不再僅僅是對許家印與恒大、乃至買了恒大預(yù)售房而未收房的100多萬買房人的挑戰(zhàn)。

這是典型的流動性問題，根本不是資不抵債問題，市面上的人對這個都沒有基本認(rèn)識，怎么去評論恒大的狀況？還是所謂的國際資本最實(shí)際，露出真面目，知道恒大都是好資產(chǎn)，想去分杯羹，哪能給這些橡樹資本之流得逞？恒大將資產(chǎn)正常運(yùn)作起來，恢復(fù)正常經(jīng)營，是唯一正確的道路，是唯一確保各方利益的道路，相關(guān)各方也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識清楚，合力推動，才能確保每個人的利益。恒大事件不但體量龐大，更關(guān)乎人們對中國經(jīng)濟(jì)的信心和預(yù)期，政府應(yīng)當(dāng)深刻認(rèn)識清楚此次事件的究竟前因后果，不要被外國媒體和所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家忽悠了，要全力支持恒大恢復(fù)正常運(yùn)營，就是對穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)和市場信心的重大支持。

《讓子彈飛》里有一句臺詞很經(jīng)典“你給我翻譯翻譯，什么叫驚喜！”

許老板告訴你這就叫“驚喜”?，F(xiàn)在，恒大明確表示恒大目前預(yù)售監(jiān)管資金500多億 ，不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務(wù)。說白了就是既然企業(yè)信譽(yù)已經(jīng)掃地，干脆一不做二不休了。仿佛在說：雖然我欠你們錢，但是休想讓我賣房子還債，沒想到吧。

和同樣是top10的房企比比，世茂和融創(chuàng)為了債務(wù)風(fēng)險，已經(jīng)瘋狂出售多處項(xiàng)目。寒冬之中必然要緊衣縮食，該賣就賣，活著才有翻盤的可能。而且央行、銀保監(jiān)聯(lián)合發(fā)文，鼓勵國資背景房企合理接受不良資產(chǎn)項(xiàng)目，怎么會有賤賣一說呢？

不過，許老板還是有清楚的認(rèn)知的，目前恒大的資產(chǎn)按市場正常價值出售能不能抵消債務(wù)都是一個未知數(shù)?！霸僮屪訌楋w一會兒”，這次許老板的表態(tài)會有傳導(dǎo)效應(yīng)，就看接下來市場和買了恒大期房的老百姓如何反應(yīng)了。