“房住不炒”的大方向之下，旨在緩釋多年來以高周轉(zhuǎn)模式狂奔于沖規(guī)模競賽途中的房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨大涉房風險，從2020年下半年的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)開始，行業(yè)監(jiān)管部門和地方政府連續(xù)不斷從銷售端到資金端推出了諸如“涉房貸款集中度分級管理”、“地銷比不超過40%”、“強化預售資金監(jiān)管”、預售備案價的“限漲令”與“限跌令”等等，終于讓樓市在2021年下半年迅速轉(zhuǎn)淡并導致傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的消失，以及不少民營百強房企的排隊暴雷。

房企暴雷其實也是高杠桿和高負債房企出清市場的表現(xiàn)，就像每次經(jīng)濟危機都是過剩產(chǎn)能去化的過程一樣不必大驚小怪，除非你是利益中人或者重要的利益相關者。當然，政府因為有維持充分就業(yè)的責任與義務，總是希望能夠通過宏觀政策的逆調(diào)節(jié)來熨平周期和消除經(jīng)濟危機。不過，對于樓市大幅下行引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)的流動性持續(xù)緊張和民營房企排隊暴雷而焦慮不安的，除了出現(xiàn)流動性承壓的民營房企老板，還有貌似超脫卻難言輕松的被土地財政深深捆綁的地方政府。

因此，在中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)已演變?yōu)榉康禺a(chǎn)為表、土地財政為里，且地方財力與土地財政高度捆綁的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的流動性緊張通過土地財政焦慮傳導到了緊握地根與銀根的有形之手處。在從2021年下半年開始樓市失去了差不多40%的交易量、地市已然成為國央企、地方平臺公司唱主角的情況下，對土地財政的重要性和嚴峻形勢有著足夠認知的有形之手，終于醒悟維護房地產(chǎn)行業(yè)合理的流動性和民營房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展與良性循環(huán)，是暫時無法擺脫土地財政而又面臨滯漲壓力之下維護財政平穩(wěn)乃至經(jīng)濟穩(wěn)定運行的兩位一體的選擇。因此，也就引發(fā)了去年第四季度以來涉房金融政策的微調(diào)，乃至近期各種更加寬松政策的接連出臺。

不過，這里請允許我再普及一下土地財政與民營房企的內(nèi)在關系。土地財政在公共財政中的重要地位毋庸多言，而國央企與財政的“連襠褲”性質(zhì)讓其對土地財政的貢獻僅僅成為政府所掌握的財政資源的時空轉(zhuǎn)換而并不會產(chǎn)生增量，至于地方平臺公司的“帽子戲法”更是盡人皆知，這也就導致了土地財政的唯一和真正來源就是真正市場化運行的民營房地產(chǎn)企業(yè)。因此，維持房地產(chǎn)行業(yè)必要的流動性，保證民營房企必要的生存與發(fā)展空間，才是維持房地產(chǎn)行業(yè)活力與土地財政的不二法門。否則監(jiān)管部門和行業(yè)主管部門完全可以放任不管，讓這些出險的民營房企都自生自滅，讓房地產(chǎn)行業(yè)逐步變成國央企為主導力量的行業(yè)。而且即使如此的話，房地產(chǎn)行業(yè)也不會消失、市場也不會萎縮。

這也就是在銀保監(jiān)會、央行、交易商協(xié)會多次推出涉房金融微調(diào)政策之后，有形之手又親自下場指導房地產(chǎn)行業(yè)的多家央企通過并購項目資產(chǎn)的方式，為有中高風險的11家頭部民營房企提供流動性支持的真正原因。此次擬以項目并購方式提供流動性支持的民營房企包括綠地、融創(chuàng)中國、世茂集團、中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力和中南置地等，而涉及的央企則包括保利、華僑城、招商蛇口、華潤置地、大悅城地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、中海、金茂和綠發(fā)等9家。

之前監(jiān)管部門也曾就房企項目并購貸款推出新規(guī)，在鼓勵金融機構發(fā)放并購貸款的同時，允許將因為項目并購而增加的負債不計入“三道紅線”指標以內(nèi)。但是這項旨在鼓勵房地產(chǎn)項目并購以促進行業(yè)整合，推進行業(yè)健康發(fā)展的新規(guī)推出以后卻響應寥寥，以至于有形之手不得不親自下場要求上述9家央企付諸行動，并提出了11家予以支持的民營頭部企業(yè)名單。

之所以此項新規(guī)推出以后市場基本上沒有反應，這一方面與市場信心有關，另一方面也與市場心理有關。

就市場信心而言，長時間的從銷售端到資金端的雙向強力調(diào)控導致了樓市的大幅快速下降，而市場過冷在導致行業(yè)流動性吃緊以及不少房企排隊暴雷的同時，也讓行業(yè)信心大受影響。這也是2021年第三輪土地集中出讓試點在大幅放寬條件的情況下依然流拍率高企和溢價幅度大幅下降，以及民營房企基本不入場的主要原因。去年第四季度以來涉房金融政策的微調(diào)吹起了行業(yè)回暖的希望之風，但是行業(yè)的真正回暖還有賴于行業(yè)信心的恢復，以及行業(yè)信心向涉房金融領域的有效傳導，否則涉房金融政策“剃頭擔子一頭熱”是沒用的。而從目前樓市運行的情況來看，短期內(nèi)行業(yè)信心很難快速恢復，因此只有涉房金融的寬松和鼓勵項目并購的貸款新規(guī)，是很難促使房企開展項目并購的。

就市場心理而言，在房企出現(xiàn)流動性危機而非進入破產(chǎn)清算的情況下，所謂的項目并購就會出現(xiàn)“二手車市場”效應。出現(xiàn)流動性危機的房企當然希望通過出讓比較差的項目換取現(xiàn)金，并憑借相對優(yōu)質(zhì)的項目來實現(xiàn)翻盤，因此一般愿意“擺上貨架”的都是不太好的項目，對于優(yōu)質(zhì)項目房企不但有惜售心理，而且還會反而捂得更緊。這就導致項目并購市場出現(xiàn)了質(zhì)量差的項目多而好項目稀缺的“二手車市場”效應。這一效應之下，對于有并購意愿的房企而言，還不如等到這些出現(xiàn)流動性危機的房企徹底“躺平”后進入清算程序，再去低價挑選其中的優(yōu)質(zhì)項目呢，這就類似于“撿尸”了。也就是說，在“二手車市場”效應之下，對有并購意愿的房企而言，并購還真不如“撿尸”，自然此時也就缺乏下場的熱情了。

因此，在行業(yè)信心未恢復以及“二手車市場”效應之下，此次有形之手親自下場撮合9家央企房地產(chǎn)公司并購11家頭部民營房企的項目以幫助這些民營房企舒緩流動性壓力，其用心可謂良好，也堪稱用心良苦，其動機與出發(fā)點確實可嘉，但是也未免太理想化了，顯然犯了辦公室里出政策而不接地氣的傳統(tǒng)性錯誤。所以，如果有形之手采取強扭的方式來拉郎配，把搶救民營房企就是搶救土地財政，以為公共財政轉(zhuǎn)型贏得時間并提升到保證宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行的高度上，也許還真會促成一些項目的并購成交。而如果完全采取市場化的方式，則結果自然也就在預料之中了。

這幾年，市場上的民企但凡出現(xiàn)債務或者發(fā)展上的問題，最后接盤的基本上都是國企，很少有其他的民企入場。而地產(chǎn)這樣的重資產(chǎn)行業(yè)，如今的問題也已經(jīng)不僅僅是債務的問題，而是未來發(fā)展前景的問題。

由國資來接盤出現(xiàn)問題的房企，從公眾層面還是樂于見到這樣的交易的，因為國企全民所有的屬性，接盤后應該會保證交房和產(chǎn)品的質(zhì)量，與民企背負著“嗜血資本”的罵名不同，國企目前的形象還是比較正面的，住房不僅僅是產(chǎn)業(yè)，更是民生，在這方面，國企的確要靠譜很多。

但國資和國企也要做強做優(yōu)做大，也要注重經(jīng)濟效益，這些被并購的房企未來能否為國企的財務報告增色添彩，能否有助于國資保值增值，也是一個未可知的因素，從這個角度看，這樣的并購風險還是挺大的。畢竟，民企在市場上以效率見長，民企都搞不好的生意，國企入場倒也不一定能搞好。