以退為進，萬達商業(yè)渴望以輕資產物業(yè)管理服務概念被重估

3月24日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(下稱萬達商業(yè))對外發(fā)布通告，稱萬達商業(yè)將撤回A股IPO申請，謀求輕資產重組后盡快在國內外上市。

不愧是流量之王，萬達這一突然主動撤回A股申請的消息，引發(fā)了行業(yè)輿論的高度關注和猜測。作為長期關注和研究萬達的業(yè)內人士，我認為萬達的這一舉措，實際上是希望進行業(yè)務與資產重組以轉換賽道，旨在謀求以輕資產物業(yè)管理服務概念來重新上市的理性選擇與綜合考慮。

萬達重新上市的問題來自于2016年在港股的私有化退市。因為港股與A股的估值差異，以及萬達在港股市場價值被嚴重低估，萬達決定棄港股而重新回歸A股上市。但是在萬達借助私募資本助力實現(xiàn)港股退市并提交回A申請后，國內行業(yè)環(huán)境的變化，讓房地產概念股和涉房企業(yè)在A股市場很難再融資和IPO，即使資本市場上通常的買殼、借殼等方式也難以實施。

時移勢易，就在萬達為在A股重新上市而不斷調整業(yè)務模式，并成功轉型為一家輕資產的商用物業(yè)管理公司的六年中，物業(yè)服務類輕資產管理概念成為風口。2020年3月，成立不滿一年的貝殼找房登陸紐交所，引發(fā)內地市場對輕資產管理平臺市場價值的重新審視，而之前不太重視物業(yè)板塊分拆上市的恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬科等頭部房企，要么整理物業(yè)管理資產包叩開了資本市場大門，要么正在奔向資本市場的途中。


就這一板塊代表性企業(yè)的估值水平來看，3月22日收市時，華潤萬象生活市盈率為107倍，恒大物業(yè)市盈率51倍，碧桂園服務市盈率86倍，這三家龍頭物業(yè)股的平均市盈率達到了80倍左右。據(jù)克而瑞證券研報表明，港股物管板塊的平均市盈率在35倍左右，遠遠超出各自的開發(fā)商母公司。

以恒大物業(yè)為例，恒大物業(yè)2020年上半年凈利潤僅為9億，不久前發(fā)售時在香港獲10.71倍認購，國際發(fā)售獲3.10倍認購，上市首日市值高達956億港元，可謂盛況空前。而近期恒大物業(yè)對亞太酒店、碧桂園服務對藍光嘉寶、龍湖物業(yè)對于億達服務的并購，更是引發(fā)了業(yè)內強烈關注。

物業(yè)板塊以其良好的現(xiàn)金流、較強的抗周期性、較高的ROE水平以及較高的成長性與增值服務賦予的想象空間，讓資本市場對于優(yōu)質物業(yè)服務股的追逐自不待言。而華潤萬象生活為什么有那么高的估值？恒大物業(yè)為什么要收購亞太酒店？龍湖物業(yè)為什么要并購億達服務？

這里面其實隱藏著一個不為業(yè)外人士所關注的細節(jié)問題，就是有別于住宅類物業(yè)管理費的政府指導定價方式，非住宅的商辦物業(yè)管理費定價和收取方式更加市場化，因而除了具備以住宅業(yè)務為主的普通物業(yè)股的那些優(yōu)勢之外，非住宅業(yè)務物業(yè)股的成長空間和成長性會更強。這也就從一個角度回答了華潤萬象生活何以獲得如此之高的估值，以及恒大為何要并購以商用物業(yè)管理為主的亞太酒店、龍湖為何要并購以園區(qū)物業(yè)管理為主的億達服務的原因了，只因為華潤萬象服務以商業(yè)零售物業(yè)管理為主，恒大服務與龍湖物業(yè)希望獲得更多的具有高成長性的非住宅類物管業(yè)務。

由此來看，就不難理解萬達此時通過業(yè)務重整，轉換賽道，將原來的商業(yè)管理概念調整為輕資產模式的物業(yè)管理服務概念來重新沖擊上市的睿智與高明之處了：業(yè)務重整之后的萬達商業(yè)，不僅僅屬于資本市場正在追捧的物業(yè)管理股和輕資產概念股，還是物業(yè)股中具備更強成長性的商用物業(yè)管理股，這簡直就是物業(yè)股中的“戰(zhàn)斗機”，不獲得一個相對較高的估值，是不符合基本的市場邏輯的。

就目前的基本面來看，截至2020年三季度末萬達商業(yè)管理了336個萬達廣場，可租面積3329萬平方米。截至去年底，萬達商業(yè)持有已開業(yè)368座萬達廣場的管理經(jīng)營業(yè)務。無論資產規(guī)模，還是管理商業(yè)物業(yè)面積，萬達商業(yè)都是全球領先的商業(yè)物業(yè)管理公司。

主營業(yè)務增速方面，近3年來萬達集團基本保持著每年新開業(yè)50座。按照每座萬達廣場10萬平方米的可租面積計算，萬達商業(yè)管理物業(yè)面積每年增幅穩(wěn)定在500萬平方米左右。

而且按照萬達目前的輕資產模式，主營業(yè)務的增速主要取決于市場需求而不受萬達自身的資金面約束，在目前的市場狀態(tài)下輕資產模式賦予了萬達更強的增長能力和更大的可持續(xù)增長性，懷疑萬達成長性的各位，可以歇歇了。

公司現(xiàn)金流方面，受益于萬達集團的輕資產轉型，萬達商業(yè)2021年起也不再新增重資產萬達廣場。作為獨立上市主體，萬達商業(yè)在剔除負債風險前提下，憑借著租金分成和管理費等收入，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤，會為投資者帶來更多的價值。

也就是說，隨著萬達向輕資產模式的深度轉型和徹底轉型，萬達的ROE有持續(xù)走高之勢，對未來萬達的股價的成長性形成了強力支撐。還懷疑萬達成長性的各位，也可以一邊歇著，一邊旁觀正在發(fā)生和將要發(fā)生的事實了。

在無形資產方面，萬達商業(yè)豐富的大型商業(yè)購物中心管理經(jīng)驗和強大的品牌價值體系，連續(xù)多年99.4%的出租率和99.9%租金收繳率，不僅在商業(yè)地產領域樹立了標桿，也成為其輕資產模式得以開疆拓土的保障。萬達商業(yè)作為商業(yè)一哥的地位，這一方面應該是無人質疑的吧？

另外，萬達商業(yè)數(shù)字資產方面還具備極強的溢價空間。2019年，全國萬達廣場的總客流量是42.7億人次，而這一巨大的客流量隨著萬達商業(yè)在管規(guī)模的快速增長而繼續(xù)增長也是不言而喻的。事實上，客流量是具有變現(xiàn)價值和變現(xiàn)潛力的，這部分軟資產也將為萬達商業(yè)的價值帶來巨大的提升可能，并賦予了萬達商業(yè)未來市場價值重要的想象空間。

讓我們來展望一下萬達商業(yè)重新上市的未來。

2020年全年，剔除因減免超過40億租金和物業(yè)費的影響，萬達商業(yè)凈利潤水平在146億左右。有網(wǎng)友參照華潤萬象生活、碧桂園服務市盈率平均水平80倍，給出了萬達商業(yè)超萬億市值的估值。即使保守一些計算，按照物業(yè)板塊平均35倍的市盈率計算，那么萬達商業(yè)的市值將超過5000億；如果按照50倍市盈率計算，萬達商業(yè)的市值將超過7300億。而這都是遠遠高于那些頭部房企的。

萬達為回A股上市而盤桓六年，并為了符合上市要求而不斷進行業(yè)務調整和重組。萬達為上市而付出的漫長等待與所作的工作，為今天萬達以輕資產的物業(yè)管理概念重新上市打下了堅實的基礎。

金麟豈是池中物，一遇風云便化龍。萬達商業(yè)重組之后重新登陸資本市場，已是未來可期。

萬達商管，也就是萬達商業(yè)、是萬達集團旗下最核心的業(yè)務之一，其上市之路頗為坎坷。2014年萬達商業(yè)登陸港交所后，并不受香港資本市場的青睞，股價并不是很理想，在港上市的600多天中，萬達商業(yè)的股價有半數(shù)時間低于發(fā)行價。

這就導致了后來萬達商業(yè)的退市，并啟動A股上市計劃。而后又是引入戰(zhàn)投，又是更名為萬達商管，并放棄了房地產開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，這也為其后來繼續(xù)沖擊港交所奠定了基礎。如今的萬達商管跟之前的萬達商業(yè)已經(jīng)不太一樣了，不知道這次香港資本市場對其觀感如何。