近日，哈爾濱市發(fā)布了性質(zhì)明確的“救市”政策，引發(fā)行業(yè)對(duì)于其他城市和地方政府是否會(huì)跟進(jìn)以及調(diào)控是否會(huì)轉(zhuǎn)向的討論和猜測(cè)。根據(jù)有關(guān)媒體的報(bào)道，接受采訪的專家們普遍認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)情緒較市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)更為悲觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍總體維持平穩(wěn)和韌性，并沒有整體“救市”的必要性。展望四季度的調(diào)控政策，將繼續(xù)貫徹“房住不炒”，落實(shí)地方主體責(zé)任，保持政策端的持續(xù)性和微調(diào)可控，大概率沒有整體觸底反彈的可能性。

以引進(jìn)和借鑒香港房地產(chǎn)制度體系而建立起來(lái)的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，30年來(lái)以翻天覆地的城市面貌變化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成就證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)推動(dòng)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決居民住房保障的巨大作用，也培植和聚集了以土地財(cái)政為核心的世界第一大政府財(cái)力，同時(shí)也極大地推高了社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本與涉及房地產(chǎn)的金融、財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

而房地產(chǎn)所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，也大大加劇了財(cái)富差距與社會(huì)矛盾，催生了年輕人由理想棻張轉(zhuǎn)向過(guò)于物質(zhì)化的思潮，引發(fā)了奮斗能否繼續(xù)改變命運(yùn)的質(zhì)疑與挫敗感之下的集體“躺平”問題。這也正是近年來(lái)決策層堅(jiān)定推行“房住不炒”大戰(zhàn)略以及強(qiáng)力去杠桿、降風(fēng)險(xiǎn)與不再將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段的真正原因。

香港房地產(chǎn)制度體系對(duì)造成香港社會(huì)經(jīng)濟(jì)今天的困局“功不可沒”，而放棄香港模式也是避免中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)走入港式死胡同以及尋求社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力和實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的必然選擇。來(lái)自于市場(chǎng)化、發(fā)展于市場(chǎng)化而又事實(shí)上將地根、銀根盡在掌握的政府，也早以土地財(cái)政將自己緊密捆綁為房地產(chǎn)行業(yè)最大的利益中人。以政策干預(yù)為手段的行政性行業(yè)調(diào)控，也在事實(shí)上成為地方政府自肥與保衛(wèi)土地財(cái)政的外衣，而這一點(diǎn)也正是在行業(yè)調(diào)控中央地博弈的核心性分歧所在。

在房地產(chǎn)稅由于各種利益糾葛而長(zhǎng)期陷入“只聽樓梯響，不見人下來(lái)”、看不到落地預(yù)期與土地財(cái)政找不到替代，而社會(huì)治理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式無(wú)法迅速轉(zhuǎn)型的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控陷入了左右兩難的境地:放棄調(diào)控，則涉房風(fēng)險(xiǎn)會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行的黑天鵝與灰犀牛；長(zhǎng)期剛性強(qiáng)力調(diào)控則會(huì)引發(fā)行業(yè)的大面積“躺平”與國(guó)有資本取代市場(chǎng)化資本而導(dǎo)致計(jì)劃體制回歸對(duì)行業(yè)的制度性、不可逆的損壞。因此，在逆周期的財(cái)政貨幣政策搭配與中國(guó)特色的行政性調(diào)控中，降低涉房風(fēng)險(xiǎn)與保證不對(duì)行業(yè)造成永久性和不可逆的損害，就成為此輪行業(yè)調(diào)控在表層上看來(lái)需要把握好的最佳平衡點(diǎn)與基本公約數(shù)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，我當(dāng)然贊成賈康認(rèn)為的一味用非市場(chǎng)化手段管控房地產(chǎn)市場(chǎng)治標(biāo)不治本反而會(huì)加劇矛盾的看法，也同意他的一個(gè)地方轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)漲跌不應(yīng)成為判斷一個(gè)地方政府調(diào)控是否有力的背景板的主張。誠(chéng)然，由于樓市分化，單從房?jī)r(jià)漲跌情況是無(wú)法全面了解真實(shí)的市場(chǎng)成交價(jià)格和本應(yīng)形成的交易數(shù)量的。從根本上解決中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的問題，仍需從土地、住房、融資、稅收等基礎(chǔ)性制度建設(shè)上動(dòng)真格。

但是從短期來(lái)看，目前以恒大為代表的不少高負(fù)債頭部房企已出現(xiàn)了暴雷問題，而且暴雷現(xiàn)象還呈現(xiàn)出向其他企業(yè)蔓延和向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及相關(guān)機(jī)構(gòu)與群體延燒的狀況。在行業(yè)悲觀情緒以及資金端與銷售端強(qiáng)力調(diào)控雙重重壓下，流動(dòng)性壓力迫使大多數(shù)房企紛紛轉(zhuǎn)向保守投資和緊縮拿地開支，讓高度依賴土地財(cái)政的地方政府收入壓力驟增，加之疫情引發(fā)的增支減收因素，目前負(fù)債率超過(guò)100%的城市已達(dá)到70多座，而負(fù)債率超過(guò)500%的城市而由暴雷風(fēng)險(xiǎn)的也不在少數(shù)。這顯然依靠中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付是難以支持，從公共財(cái)政倫理的角度而言也未必公平與公正。

因此，面對(duì)連續(xù)暴雷的多家有影響力的房企及可能引發(fā)的問題、風(fēng)險(xiǎn)與矛盾，在“房住不炒”戰(zhàn)略堅(jiān)定不移繼續(xù)實(shí)施的情況下，不放松調(diào)控總基調(diào)，救市不救企的政策微調(diào)就成了測(cè)試與體現(xiàn)行業(yè)韌性的“試金石”，這也是銀保監(jiān)會(huì)與央行九月底官宣政策微調(diào)的精神所在。

只不過(guò)，面對(duì)第二批集中土地出讓中溢價(jià)率大幅下降和流拍頻現(xiàn)的市場(chǎng)狀況，縱然平均土儲(chǔ)已不足兩年開發(fā)周期卻呈現(xiàn)一片集體“躺平”的民營(yíng)房企，自然會(huì)讓負(fù)債高企但卻最懂土地財(cái)政，而且深知民營(yíng)房企的普遍出清也就意味著土地財(cái)政終結(jié)的地方政府焦慮無(wú)法按壓。這也就是哈爾濱率先出圈推出救市政策的真實(shí)原因，而這一救市舉措推出所承擔(dān)的壓力，也是不言而喻的。

所謂的行業(yè)韌性，實(shí)際上在很大程度上是一個(gè)偽命題。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力和對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)甚巨的土地財(cái)政，都源于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化與民營(yíng)化的推進(jìn)，而近幾輪行業(yè)調(diào)控已經(jīng)觸發(fā)了這一中國(guó)市場(chǎng)化程度最深的行業(yè)的國(guó)有化的返潮，而此輪調(diào)控不斷加碼的力度與長(zhǎng)期性又使得國(guó)央企的行業(yè)擠出效應(yīng)加快了民營(yíng)房企的市場(chǎng)出清速度。民營(yíng)房企的大面積出清，有讓內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)主要由政府與國(guó)有資本互相嗨玩之道場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

那時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還在，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求也不會(huì)消失，也就是說(shuō)所謂的“行業(yè)韌性”還在，可是政府與國(guó)企互嗨，“豬八戒啃豬蹄，忘了自個(gè)兒姓名”的格局，會(huì)給土地財(cái)政帶來(lái)什么樣的結(jié)果，不明白的人不需要明白，明白的人自然知道其后果的嚴(yán)重性，更何況財(cái)政與金融本身在中國(guó)內(nèi)地的特有環(huán)境之下本來(lái)就是一條連體褲呢?這才是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控所面對(duì)的底層邏輯。

脫離了經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)與基本國(guó)情、內(nèi)地邏輯的行業(yè)研究毫無(wú)意義。這一點(diǎn)，深諳房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在規(guī)律與邏輯的人懂，高度依賴土地財(cái)政的市長(zhǎng)與地方財(cái)政掌門人也懂，希望廟堂里的肉食者與象牙塔里的學(xué)究們不要不懂裝懂，或者懂卻裝作不懂。

在我看來(lái)，這次出現(xiàn)的“救市”之聲，其實(shí)很有哈爾濱的“地方特色”。據(jù)第七次人口普查顯示，哈爾濱流失了62.6萬(wàn)人，在全省人口流失的總量位居前三——嚴(yán)重的人口流失致使哈爾濱穩(wěn)定樓市的壓力擺上了臺(tái)面。對(duì)于哈爾濱來(lái)說(shuō)，新政的出臺(tái)，讓購(gòu)房者看到了希望，有信心買房，開發(fā)商更是松了一口氣，對(duì)于未來(lái)新房的拿地、開發(fā)也有了底氣。

但是，在上海、深圳、杭州等熱度剛剛散去的城市，雖然都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情形，但房?jī)r(jià)仍位于高位，從中介的業(yè)績(jī)也可以看出，基本面并未受太大影響。“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，有強(qiáng)勁的剛需托底，這些城市的樓市還遠(yuǎn)未到需要“急救”的程度。