????貨幣政策

????鑒于 GDP 快速增長、高通脹率和房價飆升，中國中央政府采取了控制經(jīng)濟過熱的政策，并采取了一系列貨幣措施，包括上調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率、嚴(yán)格對銀行貸款的限制、提高存款要求和限定貸款額與收入的比率。

????利率和存款準(zhǔn)備金率

????提升利率的目的在于增加投資者的財務(wù)負(fù)擔(dān)。2006 年 8 月以來，中國人民銀行 7 次提高基準(zhǔn)貸款利率，2008 年 8 月調(diào)至 7.47%（一年期基準(zhǔn)貸款利率）。同期內(nèi)，中國人民銀行還調(diào)整存款準(zhǔn)備金率 17 次，從 8% 上調(diào)至 17.5%。近期，為應(yīng)對當(dāng)前金融危機的負(fù)面影響，中國中央政府調(diào)降了各項貸款利率和銀行存款準(zhǔn)備金率，以此減輕投資者的流動性壓力和鼓勵消費。下文將作進一步介紹。

????加強對銀行貸款的限制

????2008 年 5 月中國人民銀行修改了其《信貸投向指引》，加強對外資房地產(chǎn)投資項目銀行貸款的限制。

????提高首付要求和貸款－收入比率

????為避免個人通過過度借貸進行房地產(chǎn)投資，2007 年 9 月發(fā)布了“關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知”（第 359 號文）。該文件要求商業(yè)銀行提高第二套住房和商業(yè)用房抵押貸款的最低首付款比例，分別從 30% 提高到 50%。同時，抵押貸款還款額不得超過申請人月收入的 50%。

????投資市場降溫的行政措施

????2006 至 2007 年間，除運用貨幣政策外，中國中央銀行還采取了一系列新措施，以此為房地產(chǎn)市場降溫。重要的行政措施概況如下：

????171 號文“關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見”（2006 年 7 月發(fā)布）

????根據(jù)該文，外國投資者投資于非自用房地產(chǎn)，需設(shè)立境內(nèi)實體。同時，注冊資本與投資總額的比例，對于投資總額超過 1,000 萬美元的外商投資企業(yè)而言，提高到至少 50%。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)必須在全部繳付注冊資本金后方可以辦理銀行貸款。另外，合營各方均不得訂立保證固定回報的條款。境外個人可以購買自用住房，但不得購買住房用于投資。該措施實施以后，投機活動，特別是個人投機活動減少。

????50 號文“關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知”（2007 年 5 月發(fā)布）

????對外商投資于高端房地產(chǎn)部門和并購活動實施嚴(yán)格的控制。同時重申了固定回報條款的規(guī)定。如果現(xiàn)有外商投資企業(yè)要擴展業(yè)務(wù)，從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營，須取得國家商務(wù)部的批準(zhǔn)，由其審核申請并審查地方商務(wù)部門的決定。另外，在批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)之前，投資者必須先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓 / 購買協(xié)議。此外，商務(wù)部的批準(zhǔn)是外商投資房地產(chǎn)企業(yè)取得外匯資格的一個前提條件。

????130 號文“關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知”（2007 年 7 月發(fā)布）

????根據(jù)該文，所有在 2007 年 6 月 1 日后設(shè)立的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得籌借外債，包括向股東和外國銀行借款。2007 年 6 月 1 日前獲批的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，未經(jīng)商務(wù)部門批準(zhǔn)，不得辦理外匯登記和相關(guān)資本賬戶結(jié)算。因此，外商投資企業(yè)或境外基金的股東只能直接以注冊資本（股權(quán)）投資。同時，還可以利用本地貸款滿足其現(xiàn)金需求。

????外商投資指導(dǎo)目錄（2007 年 12 月生效）

????該目錄由國家發(fā)改委發(fā)布，其內(nèi)容包括逐步取消優(yōu)惠政策，包括外國稅收抵免，以抑制外商投資于普通住房的開發(fā)和建設(shè)。另外，通過提高新進入和進一步擴張的門檻，它限制利用外資投資于房地產(chǎn)業(yè)的二手市場和中介服務(wù)部門。