????納稅人資金支撐起銀行部門，但喪失抵押贖回權(quán)這個難題沒有容易的解決辦法。

????作者：Colin Barr

????呼吁聯(lián)邦政府對房市問題做出全面反應(yīng)的呼聲越來越響。但要找到解決辦法仍然不易。

????聯(lián)邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corp.)董事長希拉?拜爾（Sheila Bair）本周四表示，美聯(lián)儲官員正考慮對一些不良按揭貸款提供支付擔(dān)保。她向參議院銀行委員會（Senate Banking Committee）表示，這一舉措將旨在通過敦促投資者和貸款銀行同意重組貸款，減少喪失抵押贖回權(quán)現(xiàn)象。

????毫無疑問，這一結(jié)果將幫助一些居民保住房子，然而值得注意的是，美國政府尚未提出任何提議探討其在金融部門的作為。美聯(lián)儲官員計劃斥資1250億美元投入包括花旗（Citi）、高盛（Goldman）和美國銀行（Bank of America）在內(nèi)的9家大型銀行，并承諾援助短期商業(yè)借貸和銀行貸款市場。

????迄今為止，政府對房主的援助僅限于一些適度的減少喪失抵押贖回權(quán)和按揭貸款再融資計劃。然而眼下每月新增數(shù)萬名失業(yè)者，房市——美國私人財富的最大來源——價值下降，正給經(jīng)濟(jì)造成更大的壓力。標(biāo)普/ Case-Shiller房屋價格指數(shù)（S&P/Case-Shiller）的數(shù)據(jù)表明，房價在去年下跌了17%。第3季度，申請喪失抵押贖回權(quán)的數(shù)量比1年前上漲了71%。

????缺失的一環(huán)

????密歇根大學(xué)（University of Michigan）法學(xué)教授邁克爾?巴爾（Michael Barr）表示，政府未能及早而果斷的處理房市危機(jī)，更加重了這一問題。

????巴爾表示：“政府在1年前就應(yīng)該有所行動。政府對此次危機(jī)的反應(yīng)中缺失了關(guān)鍵的一環(huán)，那就是為房主做點事情。”巴爾是美國進(jìn)步中心（Center for American Progress）的資深研究員。

????聯(lián)邦存款保險公司董事長拜爾本周四的評論稱，政府的首要任務(wù)是加速重組問題貸款。但貸款追索（loan workout）面臨諸多困難，而其中最大的困難就在于，可能有些借款人購買的房子自己根本就負(fù)擔(dān)不起，不論貸款的條件如何。

????除此之外，巴爾又列舉出一個困難，那就是要將按揭貸款從證券化信托移走，在稅收和會計上都較為復(fù)雜。許多貸款在被出售給投資者后都駐留在證券化信托。

????巴爾同美國進(jìn)步中心的同事已主張，政府以巴爾稱之為市場決定的折扣購買多種按揭貸款，隨后對其中的問題按揭貸款進(jìn)行再融資，以使房主保住自己的住房。

????巴爾在1月向參議院銀行委員會表示：“我們的方案不只計劃幫助那些面臨喪失抵押贖回權(quán)的人們，而是抑制喪失抵押贖回權(quán)對于房地產(chǎn)價值、消費信貸、開銷、信心、商業(yè)房地產(chǎn)市場以及信貸市場運作的嚴(yán)重消極影響?！?/p>

????這樣一個全面緊急援助計劃的花費，可能比迄今為止的努力高出數(shù)倍。

????盡管如此，考慮到此次危機(jī)的規(guī)模，以割裂的方式進(jìn)行按揭貸款重組可能不夠。位于佛蒙特州斯陀的Casey Research首席執(zhí)行官奧利維爾?加瑞特（Olivier Garret）表示，若經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，數(shù)以百萬計的房主最終將身陷泥潭，因為他們買房的那十年間房價本質(zhì)上翻了番，而收入?yún)s停滯不前。

????現(xiàn)在，房價正回歸它們同租金間的歷史性聯(lián)系，這將使得許多借款人——不論他們按信用評分是屬于次貸還是優(yōu)貸——負(fù)債超過他們房子的價值。

????加瑞特說道：“看看這個問題的范圍吧?！?/p>

????銀行是否將開始活動？

????紐約大學(xué)金融學(xué)教授斯蒂芬?菲格利夫斯基（Stephen Figlewski）看到了另一個問題，這就是有些貸款銀行和按揭貸款投資者可能仍不希望重組其貸款。同喪失抵押贖回權(quán)相比，合同變更被普遍認(rèn)為成本較低，特別是考慮到在目前供過于求的房市中，轉(zhuǎn)售斷供房的前景不佳。盡管如此，有些人可能寧愿頂住壓力，也不愿現(xiàn)在就接受損失。

????菲格利夫斯基表示：“激勵貸款銀行重組貸款沒問題，但不應(yīng)該強(qiáng)迫它們這樣做?！?/p>

????菲格利夫斯基表示，設(shè)計房市援助計劃不容易，在很大程度上是因為關(guān)于應(yīng)如何分擔(dān)房價下跌的重?fù)?dān)尚無共識。

????是否應(yīng)像今年早些時候通過的聯(lián)邦住房管理局（FHA）安全再融資計劃設(shè)想的那樣，由貸款銀行和投資者承擔(dān)大部分損失？抑或政府應(yīng)考慮一種方法，該方法將對所有按揭貸款支付提供擔(dān)保，然后讓納稅人承擔(dān)任何按揭貸款重組之損失？

????不論如何，貸款銀行和房主都將面臨更多的痛苦。即便在近年來的降價后，在很多地區(qū)，買一套房的花費仍大大高于一套條件相當(dāng)?shù)姆孔拥淖饨稹?/p>

????Casey Research的加瑞特表示：“底層價值（underlying value）不在那兒。對房市資產(chǎn)的重新定價勢在必行?！?/p>