????抵押利率下降惠及購(gòu)房者，盡管事態(tài)好轉(zhuǎn)，衰退仍不可避免。

????作者：Colin Barr

????華爾街樂(lè)見(jiàn)亨利?鮑爾森（Henry Paulson）打破抵押貸款市場(chǎng)僵局的計(jì)劃。但是要想使經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定，鮑爾森和其他決策人仍然有很長(zhǎng)的路要走。

????財(cái)政部長(zhǎng)亨利?鮑爾森計(jì)劃讓政府托管美國(guó)兩大抵押貸款融資公司房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）之后，金融市場(chǎng)在周一重新振作。但在周二卻出現(xiàn)了回落——部分由于有報(bào)道稱苦苦掙扎的經(jīng)紀(jì)公司雷曼兄弟（Lehman Brothers）沒(méi)能將股份出售給韓國(guó)投資人——這也提醒我們，僅僅減緩房產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)還不足以重振經(jīng)濟(jì)。

????值得一提的是，鮑爾森的計(jì)劃初見(jiàn)成效。雖然房利美和房地美的股票成為廉價(jià)股——史上第一次以每股低于一美元的價(jià)格交易，周一股市仍然大反彈。更重要的是市場(chǎng)針對(duì)房利美和房地美抵押支持證券業(yè)務(wù)的行動(dòng)。

????正如鮑爾森所料，在周一，抵押支持證券和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)庫(kù)券之間的利差急劇縮小，這一趨勢(shì)在周二基本得以持續(xù)。利差縮小會(huì)下調(diào)公司購(gòu)買或者擔(dān)保的抵押貸款利率——也就是所謂的聯(lián)邦擔(dān)保貸款，通常都是指不高于417000美元的貸款，在某些物價(jià)昂貴的地區(qū)可能達(dá)到729000美元。根據(jù)Bankrate.com的數(shù)據(jù)表明，擔(dān)保30年的固定抵押貸款利率在一周以前為6.26%，于周一下降到5.88%

????抵押貸款利率持續(xù)急劇下滑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息，這能讓那些陷入窘境的房主重新融資，也能讓融資變得更加容易。

????美林（Merrill Lynch）抵押支持證券戰(zhàn)略師阿奇瓦?迪克斯坦（Akiva Dickstein）說(shuō)道：“抵押貸款收緊得厲害，現(xiàn)在的問(wèn)題是是否還會(huì)進(jìn)一步從緊？”

????如果是這樣的話，想要買房的人也許會(huì)發(fā)現(xiàn)離買房夢(mèng)更近了些。房地產(chǎn)市場(chǎng)要消化的待售房屋會(huì)達(dá)到歷史高位，但這會(huì)吸引越來(lái)越多的買家涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而減緩了房?jī)r(jià)下跌。根據(jù)S&P/Case-Shiller 全美住房?jī)r(jià)格指數(shù)調(diào)查顯示：在過(guò)去一年之中，20個(gè)主要城區(qū)的房?jī)r(jià)下降了16%。

????還有一個(gè)好消息，抵押支持證券重振旗鼓之后，國(guó)庫(kù)券價(jià)格也隨之走高。美元匯率連續(xù)兩個(gè)月上漲。之前有人擔(dān)心對(duì)政府支持型企業(yè)（GSE）的接管可能會(huì)引發(fā)美元價(jià)值和國(guó)庫(kù)券暴跌， 因?yàn)楣馐欠坷篮头康孛烂?fù)債的規(guī)模——兩家公司總共擁有或是擔(dān)保超過(guò)5萬(wàn)億美元的抵押貸款——就已經(jīng)極大地增加了政府負(fù)債。

????但是摩根大通（J.P. Morgan）私人銀行全球外匯交易負(fù)責(zé)人瑞貝卡?帕特森（Rebecca Patterson）表示，貨幣交易商并不是很擔(dān)心5萬(wàn)億這個(gè)常被提起的數(shù)字，他們擔(dān)心的是政府接管的假定真實(shí)成本。財(cái)政部這項(xiàng)計(jì)劃的成本有可能高達(dá)數(shù)千億美元。主要是由于財(cái)政部決定給房利美和房地美無(wú)限的信貸額度購(gòu)買公司的優(yōu)先股，或者購(gòu)買抵押支持證券。這筆開(kāi)支數(shù)額龐大。如果這兩家公司的信用損失不失控，那最終會(huì)省下一大筆錢。

????在談到政府資產(chǎn)負(fù)債表上5萬(wàn)億的負(fù)債時(shí)，帕特森說(shuō)：“凈額并沒(méi)有那么龐大。”她還補(bǔ)充道，投資者的反應(yīng)普遍還是比較樂(lè)觀的，因?yàn)檫@個(gè)動(dòng)作“消除了又一個(gè)尾部風(fēng)險(xiǎn)?！币簿褪枪镜膫鶆?wù)拖欠，雖然這種情況不太可能出現(xiàn)，但一旦發(fā)生便代價(jià)高昂。

????盡管房利美和房地美接管案的早期反應(yīng)普遍比較正面，但是歷史告訴我們這種情況有可能改變。迪克斯坦指出，抵押貸款利差最初縮小是因?yàn)轷U爾森在七月決定要求國(guó)會(huì)授權(quán)他用納稅人的錢來(lái)支持這兩家公司。那個(gè)時(shí)候，鮑爾森曾一再表明他相信自己不會(huì)真正行使這個(gè)權(quán)力，并把他手上的這張打算支援兩公司的空白支票比喻成永遠(yuǎn)不會(huì)點(diǎn)燃的火箭炮，這段軼事已經(jīng)為世人熟知。

????這一令人既震驚又敬畏的舉動(dòng)獲得了初步成功，但是之后抵押利率再次攀高。迪克斯坦說(shuō)問(wèn)題在于政府支持型企業(yè)資金有限，在那時(shí)不能購(gòu)買抵押支持證券，而其他投資人也都在避險(xiǎn)。這進(jìn)一步提高了這些證券的價(jià)格，但是國(guó)庫(kù)券的價(jià)格卻在下降，從而拉開(kāi)利差。他說(shuō)：“這更像是一個(gè)供求交換。”

????迪克斯坦補(bǔ)充道他相信財(cái)政部決定購(gòu)買抵押支持證券（MBS）這一“前所未有”的舉動(dòng)切實(shí)增援了MBS市場(chǎng)。

????但是如果抵押貸款市場(chǎng)獲得支持，那么持續(xù)低迷超過(guò)一年的經(jīng)濟(jì)要想復(fù)蘇就希望渺茫。一方面，經(jīng)濟(jì)學(xué)家希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求疲軟，供大于求，買房成本和租房成本與收入比持平。

????另一方面，目前其他低迷走勢(shì)仍然看不到盡頭。銀行里充斥著呆賬，不愿意放貸，失業(yè)率還在上升。在過(guò)去八個(gè)月中，美國(guó)私營(yíng)部門每個(gè)月都在流失工作。但是紐約CMC Markets的貨幣戰(zhàn)略師阿什拉夫?萊蒂（Ashraf Laidi）指出， 1990-1991和2001-2002這兩段經(jīng)濟(jì)衰退期中，失業(yè)周期分別持續(xù)了11個(gè)月和15個(gè)月。

????再者，像雷曼兄弟和美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）這樣的大型金融公司去年和抵押貸款相關(guān)的損失達(dá)到了幾十億美元。就在這些公司思考如何才能填補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債表上的虧損時(shí)，他們所面對(duì)的卻是一個(gè)緊縮的信貸市場(chǎng)。

????壞消息接踵而至，一些觀察家表示，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)層必須想出一個(gè)更全面的解決方案，市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)定復(fù)蘇。

????“政府的行動(dòng)仍然旨在維持金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀，”美林的股權(quán)戰(zhàn)略師瑞奇?伯恩斯坦（Rich Bernstein）在周一的報(bào)告中寫道，“然而，目前還沒(méi)有解決信貸危機(jī)系統(tǒng)問(wèn)題的良方，就像貝爾斯登（Bear Stearns）的情況那樣，政府支持型企業(yè)被看作是一次性的問(wèn)題?！?/p>