????紐約市周邊房?jī)r(jià)的走勢(shì)，對(duì)于預(yù)測(cè)房市危機(jī)的嚴(yán)重程度大有幫助。

????作者：Colin Barr

????眼下各地房產(chǎn)市場(chǎng)大多持續(xù)下跌，相比之下，紐約的房市表現(xiàn)不俗。它能否保持這一形勢(shì)，對(duì)于確定經(jīng)濟(jì)還將持續(xù)低迷多久大有幫助。

????標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard & Poor）本周發(fā)布的數(shù)字表明，2008年上半年美國(guó)房?jī)r(jià)同比下降16%。今年6月，標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯席勒(S&P/Case-Shiller) 對(duì)美國(guó)20多個(gè)市區(qū)的最新調(diào)查表明，各地區(qū)的房?jī)r(jià)均低于一年前的水平。在房市泡沫較大的邁阿密、鳳凰城和拉斯維加斯，跌幅高達(dá)28%。

????而根據(jù)凱斯席勒提供的數(shù)據(jù)，紐約包括其附近的郊區(qū)房?jī)r(jià)跌幅僅為7%，大大低于華盛頓和洛杉磯等其它新興都市高達(dá)兩位數(shù)的跌幅，而與亞特蘭大和芝加哥的跌幅基本持平，而這兩個(gè)城市在繁榮時(shí)期房?jī)r(jià)漲得較少。今年六月，紐約的房?jī)r(jià)甚至比五月稍有上漲。

????固定收入戰(zhàn)略家蓋伊?勒巴斯（Guy LeBas）本周二在給Janney Montgomery Scott公司客戶的短信中寫道：“紐約地區(qū)持續(xù)向美國(guó)房?jī)r(jià)提供強(qiáng)大推動(dòng)力?！盝anney Montgomery Scott是一家位于費(fèi)城的經(jīng)紀(jì)公司。

????過去一年里，作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎的華爾街可謂多災(zāi)多難，而紐約就在此時(shí)登場(chǎng)。

????這一反彈可能使對(duì)房市看漲者歡欣鼓舞——只要他們不去看別的數(shù)字。事實(shí)是，按照多種衡量尺度，紐約地區(qū)的房?jī)r(jià)仍然過高，這表明可能即將出現(xiàn)比現(xiàn)在猛烈得多的下跌。

????紐約這樣相對(duì)健康的市場(chǎng)里的價(jià)格跌幅，可能在美國(guó)金融部門能否恢復(fù)中發(fā)揮重要作用，該部門擁有數(shù)千億美元以房產(chǎn)作抵押的資產(chǎn)。迄今為止，按揭貸款相關(guān)的損失主要集中在房市泡沫較大的幾個(gè)州：加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州、內(nèi)華達(dá)州以及亞利桑那州。

????但是假如紐約這種至今基本幸免于難的地區(qū)也出現(xiàn)房?jī)r(jià)急劇下降，放貸銀行可能面臨新一輪代價(jià)高昂的取消抵押房產(chǎn)贖回權(quán)，而它們名下的房產(chǎn)本來就已超過它們希望的規(guī)模。

????望房興嘆

????就在一周前，美國(guó)全國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB, National Association of Homebuilders）認(rèn)定紐約市區(qū)是美國(guó)最虛高的房產(chǎn)市場(chǎng)。

????紐約房?jī)r(jià)之高人盡皆知，但它此次被評(píng)為“最虛高房市”仍令人側(cè)目。這是美國(guó)全國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)公布該數(shù)據(jù)17年以來，這一“殊榮”首次由加利福尼亞州以外的市區(qū)獲得。

????NAHB表示，紐約地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)（median home price）為481,000美元，僅有11%的當(dāng)?shù)鼐用衲茇?fù)擔(dān)得起。而在美國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)，這一比例為55%。十年前，在房?jī)r(jià)可承受性方面，紐約排在中間位置，其居民中有66%的人能負(fù)擔(dān)得起中等房?jī)r(jià)。

????紐約市現(xiàn)在“榮登最虛高房市”寶座，反映了本世紀(jì)初房市泡沫和2006年以來泡沫破裂導(dǎo)致加州等地房?jī)r(jià)急劇下跌的影響。凱斯席勒提供的數(shù)字表明，自2000年以來，華盛頓、洛杉磯和紐約的房?jī)r(jià)分別飆升了97%、95%和94%。

????這些數(shù)字十分引人注目，因?yàn)榫烷L(zhǎng)期趨勢(shì)而言，房?jī)r(jià)應(yīng)根據(jù)收入的變化而變化。然而，在過去十年，收入僅緩慢增長(zhǎng)——這就意味著盡管房?jī)r(jià)近來有所下跌，但仍遠(yuǎn)高于這些市場(chǎng)中的長(zhǎng)期平均水平。根據(jù)NAHB提供的數(shù)據(jù)，紐約的家庭收入中位數(shù)（median household income）自2000年以來僅上漲了13%。?

????Northern Trust的經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿薩?班加洛爾（Asha Bangalore）指出，直到2000年以前，美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比率在之前二十年一直基本穩(wěn)定在340%，但到2005年，這一比率猛增到近470%。

????自那時(shí)起，收入持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)則開始回落。但由于目前消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)都在縮減開支，按揭貸款成本上升、借款難度增加，增加了價(jià)格的壓力。

????班加洛爾寫道：“房市調(diào)整尚未完成，還需多月才能穩(wěn)定。”考慮到待售房屋增多，而推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消費(fèi)支出放緩，班加洛爾稱希望房?jī)r(jià)明年觸底“看來恐怕是癡心妄想”。

????房屋市價(jià)與年租金比

????經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以衡量房?jī)r(jià)的另一個(gè)尺度是房?jī)r(jià)中位數(shù)與年租金成本的比率。華盛頓特區(qū)經(jīng)濟(jì)政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）的副主管迪恩?貝克（Dean Baker）表示，房屋市價(jià)與年租金比在繁榮時(shí)期大大超出了二十世紀(jì)中期的歷史水平，而現(xiàn)在該比率正慢慢回落至這一水平。

????根據(jù)這一尺度，紐約房?jī)r(jià)的下降空間發(fā)人深省。丹尼爾?阿爾波特（Daniel Alpert）是位于紐約的投資銀行威斯特伍德資本(Westwood Capital)的執(zhí)行董事，他本月早些時(shí)候在一篇報(bào)告中寫道，1988年至 2000年間，紐約平均的房?jī)r(jià)-租金比約為12。然而在2006年該地區(qū)房?jī)r(jià)漲至最高點(diǎn)時(shí)，紐約市的這一比率為19。

????直到最近，紐約的金融部門經(jīng)濟(jì)依然強(qiáng)勁，因此該市的房租價(jià)格也在上漲，不過阿爾波特表示，重新使房?jī)r(jià)與租金間達(dá)到平衡的比率將是13.5。他據(jù)此計(jì)算出紐約地區(qū)的房?jī)r(jià)要回復(fù)到歷史正常水平，需在目前的基礎(chǔ)上下降約18%。

????這個(gè)跌幅可能將嚴(yán)重?fù)p害該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)。按揭貸款相關(guān)的損失以及放緩的消費(fèi)支出已經(jīng)使得紐約的支柱企業(yè)——例如花旗（Citi）、美林（Merrill Lynch）以及美國(guó)運(yùn)通（American Express）等——減少了數(shù)千個(gè)職位。

????貝克表示，考慮到本世紀(jì)初房?jī)r(jià)劇增的幅度，他預(yù)期房?jī)r(jià)將進(jìn)一步全面下跌。但他指出一個(gè)帶有諷刺意味的利好消息，即近來的通貨膨脹。今年第二季度，通脹的漲速達(dá)到17年來的最高值。通貨膨脹率上升意味著實(shí)際房?jī)r(jià)下降，房?jī)r(jià)因而更貼近長(zhǎng)遠(yuǎn)的趨勢(shì)。