????如果要你掏出500萬(wàn)美元，購(gòu)買(mǎi)位于美國(guó)西雅圖近郊的一棟獨(dú)立別墅，除了對(duì)此項(xiàng)投資進(jìn)行精確的財(cái)務(wù)可行性計(jì)算、與你的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行諸多細(xì)節(jié)上的討論之外，簽合同之前還應(yīng)該做什么？至少，你應(yīng)該親自看一眼你打算購(gòu)買(mǎi)的這棟豪宅，畢竟“眼見(jiàn)為實(shí)”嘛！對(duì)此，西雅圖的資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人侯約瑟卻有不同的看法。他現(xiàn)在的工作方式相當(dāng)時(shí)髦：一個(gè)人跑到待售的豪宅里，拿著IPAD對(duì)準(zhǔn)各個(gè)房間進(jìn)行拍攝，同時(shí)加以解說(shuō)，然后將錄制好的視頻文件傳給遠(yuǎn)在中國(guó)的神秘客戶。錄制中，他對(duì)宅內(nèi)天空效果的吊頂以及宅外可以停泊游艇的私家碼頭進(jìn)行了重點(diǎn)拍攝和推介，據(jù)說(shuō)中國(guó)客戶看后相當(dāng)滿意，馬上簽署了購(gòu)房協(xié)議。

????也許，一棟500萬(wàn)美元的豪宅在超級(jí)富豪的眼里也只是毛毛雨，但對(duì)于很多投資者來(lái)說(shuō)，一個(gè)多月前被狂炒的“一美元買(mǎi)美國(guó)的一棟別墅”的消息才更令人激動(dòng)，那么，這樣的投資機(jī)會(huì)到底是天降“大餡餅”還是“陷阱”？

????從新聞圖片上看，“一美元房子”年久失修、破敗不堪，根本無(wú)法居住。購(gòu)買(mǎi)后，不管你打算自住還是用于出租，都必須進(jìn)行徹底翻修。在美國(guó)，工人的人力成本非常昂貴，對(duì)一棟舊宅進(jìn)行維修動(dòng)輒超過(guò)十萬(wàn)美元，而且必須在半年內(nèi)裝修完畢，否則屋主要坐牢90天，還要被處以罰款500美元；如果在原地推倒重建，也至少要花上20-30萬(wàn)美元。另外，購(gòu)房后的持有成本極高，按規(guī)定，購(gòu)房者必須一次性向政府繳納上千美元的房屋驗(yàn)收費(fèi)、房產(chǎn)交易稅，其后每年還須繳納房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、物業(yè)管理費(fèi)。一美元的房子售價(jià)雖低，但評(píng)估價(jià)可能高達(dá)20-30萬(wàn)美元，因高評(píng)估價(jià)產(chǎn)生的高房產(chǎn)稅等各種稅費(fèi)也會(huì)讓投資者叫苦不迭。在美國(guó)，不同的州和地區(qū)收取的房產(chǎn)稅略有不同，一般在1%-3%左右。以加州為例，根據(jù)最近的房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，加州的房產(chǎn)稅為1%-2%，房屋的平均中間價(jià)在30萬(wàn)美元左右，那么每年的房產(chǎn)稅在3000-6000美元之間。

????更要命的是，在美國(guó)，還有很多一元房是已租賃房，而不是空置房。按照美國(guó)法律規(guī)定，如果租住房?jī)?nèi)的租客沒(méi)有其他房產(chǎn)，即便租戶拒交房租，房主也不能將其趕走。所以你一旦購(gòu)買(mǎi)了這類(lèi)房產(chǎn)后，就像握了塊燙手的山芋，既不能搬進(jìn)去自住，又收不到房租?？磥?lái)，盡管美國(guó)的房?jī)r(jià)與中國(guó)相比要低很多，但要想在美國(guó)炒房，可沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

????僅憑文件和錄像就拍板買(mǎi)下豪宅的神秘投資人畢竟是鳳毛麟角，也鮮有投資人錯(cuò)把陷阱當(dāng)餡餅。近兩年來(lái)，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)成為投資美國(guó)樓市的主力軍。他們大多是以參加專門(mén)的美國(guó)購(gòu)房團(tuán)的形式，進(jìn)行實(shí)地考察，然后再簽約。他們往往喜歡傳統(tǒng)華人聚集區(qū)，譬如大紐約地區(qū)、洛杉磯和舊金山等地區(qū)及城市，近幾年，又?jǐn)U展到佛羅里達(dá)、西雅圖等地區(qū)。一般來(lái)說(shuō)，30-50萬(wàn)美元的公寓以及售價(jià)在80萬(wàn)美元以下的獨(dú)立別墅最受歡迎。

????把資產(chǎn)投向更安全、更自由的區(qū)域，是投資者去美國(guó)投資房產(chǎn)的典型心態(tài)，除此之外，新的購(gòu)房主力軍還有在美國(guó)居住的需求，他們或者是為了子女將來(lái)在美國(guó)讀高中、大學(xué)，或者是為了自己在美國(guó)經(jīng)商方便。

????如何在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)一處保值、增值的房產(chǎn)，中產(chǎn)階級(jí)投資者考慮得更為慎重。他們并不像超級(jí)富豪那樣用大筆現(xiàn)金全款付清房款，而是盡量利用美國(guó)的金融工具進(jìn)行貸款。美國(guó)的房地產(chǎn)管理政策允許外國(guó)人在美國(guó)自由購(gòu)房，并可向其提供50%貸款額。

????近兩年，去美國(guó)投資房產(chǎn)的中國(guó)投資者增長(zhǎng)迅猛。到底有多少中國(guó)投資者在美國(guó)購(gòu)房置業(yè)？確切的數(shù)據(jù)很難獲取，但從美國(guó)銀行的房貸數(shù)額統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們或許可以略窺一斑。以花旗銀行西雅圖分行私人銀行部的數(shù)據(jù)為例，去年該地區(qū)來(lái)自中國(guó)客戶的房貸數(shù)額增長(zhǎng)了30%。

????另外，在海外購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，繞不過(guò)去的風(fēng)險(xiǎn)就是匯率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，人民幣兌美元匯率急劇上升。當(dāng)投資者想把在美國(guó)投資房產(chǎn)所賺取的利潤(rùn)拿回中國(guó)時(shí)，很可能會(huì)因?yàn)槿嗣駧诺纳刀蟠罂s水。