????問：最近中國出了很多打壓房地產(chǎn)的政策，你對這些政策有什么看法？

????答：我第一個提出：“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長的鴉片”。

????從宏觀上來講，中國房地產(chǎn)出了問題，完全是因為它的整個經(jīng)營模式?jīng)]有學(xué)好，它學(xué)了香港和美國；即房產(chǎn)整體純商業(yè)化和市場主導(dǎo)，而矯枉過正完全摒棄過去百分之百公益性的模式，并且始終是以保護和維護投資商和土地擁有者利益的一種商業(yè)模式。這是從一個極端走到了另一個極端！這種模式最大的問題就是房產(chǎn)業(yè)的消費者，即購買者，淪落成最大的一個弱勢群體，他們的權(quán)益得不到任何保障。我的一個房產(chǎn)界的高管朋友曾坦率地對我告白：任何房產(chǎn)項目都因位置獨特而具有壟斷性！

????而這一土地擁有者和房產(chǎn)商捆綁且壟斷性地獲取暴利的模式，全然有別于新加坡、西歐尤其是德國和北歐；那些地方房地產(chǎn)的模式不是傾向于保護開發(fā)商的利益，而是著眼于保護用戶也就是購買者的利益。

????消費者保護在中國房地產(chǎn)模式中是最薄弱的一個環(huán)節(jié)，因此這也是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個核心問題，而現(xiàn)在出臺的政策部分仍然在限制消費者的權(quán)益。

????這類國家的政策雖然可能短期有效抑制需求甚至房價，但是長期來看，還是要靠普及廉價廉租房來滿足中國下一步城市化大眾安居的巨大需求。從已有廉價廉租房甚至是商品房建設(shè)成本明顯可以看出：中國的開發(fā)商對于社會的貢獻對比其過去所獲得的高回報，既不合情合理更談不上公平公正，已是中國社會整體道德血液匱乏、價值觀淪喪的源泉之一。鑒于現(xiàn)有房產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式附加值非常低，且既不利于上下游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益和技術(shù)創(chuàng)新，如節(jié)能環(huán)保預(yù)制件的產(chǎn)業(yè)化，也已成為眾多腐敗和嚴重影響社會和諧穩(wěn)定的因暴力拆遷導(dǎo)致的突發(fā)事件的主要源頭，因此完全應(yīng)該也能夠由政府來承擔主要責任。

????問：您覺得中國的房地產(chǎn)存在泡沫嗎？

????答：總體不存在。關(guān)于這一點，我們也確實分析過?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)最大的問題，就是政府沒有承擔提供廉價廉租房這一中國城市化進程所必需公共產(chǎn)品的責任。

????政府可以延續(xù)現(xiàn)有這種商業(yè)模式經(jīng)營房地產(chǎn)，但只能允許其占到總量的20％至30％甚至更低；主流還應(yīng)該是廉價廉租房，這部分應(yīng)該至少占到70％至80％，只有這樣中國政府才能盡到建立和諧社會的義務(wù)。政府應(yīng)該提供廉價的土地，保證老百姓的居住權(quán)，這一點中國政府在過去沒有做（好）；但我很高興地看到，政府在下一個五年計劃中已經(jīng)在考慮做，我想這是戰(zhàn)略層面上政府進行房地產(chǎn)調(diào)控時最應(yīng)該做的事情。

????最近兩年房地產(chǎn)“泡沫”橫生，主要是因為中國應(yīng)對金融危機所采取的貨幣發(fā)放過大，貨幣的供應(yīng)量大幅超出了經(jīng)濟發(fā)展整體的需要，導(dǎo)致通貨膨脹。中國經(jīng)濟在通貨膨脹中，貨幣貶值可以釋放的領(lǐng)域非常有限；而房地產(chǎn)因供給方強勢，正是中國釋放通貨膨脹壓力最無拘無束的地方，所以房地產(chǎn)漲價的幅度實際上就是人民幣貶值的最好風向標和量化表現(xiàn)。

????問：因此，這是不是意味著房價飛漲是因為中國的貨幣供應(yīng)過剩？

????答：中國貨幣的總量是由整體的發(fā)展模式?jīng)Q定的。中國政府要實現(xiàn)對經(jīng)濟的管控，所有由于出口和熱錢涌入換回來的外匯儲備，都要多印同樣數(shù)量的人民幣來收回。過去控制貨幣總量增長的話，有幾個不同的模式運營的比較好。比如國債，儲備金等。但去年廣義貨幣的供應(yīng)的增加是28％，為什么會有這么大的增加？答案很簡單：信貸擴張過頭！

????平均來講，假如說中國經(jīng)濟的增長GDP在10％左右，中國貨幣的供應(yīng)增加10％到20％，是沒問題的，不會有通貨膨脹。因為中國現(xiàn)金交易的比例大，不像發(fā)達國家；同時中國有很大一部分經(jīng)濟活動在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上反應(yīng)不出來，但需要增加貨幣量予以保障；另外，中國貨幣量在亞洲的需求和中國周邊國家的需求量較大，因此，總體來講，如果貨幣供應(yīng)增加量在10％到20％之間是不會通貨膨脹的。而印到20％以上就有問題了，而且問題很大。但去年貨幣發(fā)行之所以超出這個范圍，是因為去年的貸款很多，九萬億，這是異常情況下需要增加的貨幣發(fā)行量的需求。同時，現(xiàn)在全世界尤其是發(fā)達國家，都在爛印鈔票以應(yīng)付金融危機從而造成了全球通貨膨脹，再加上中國本土印鈔，物價肯定會往上漲。

????問：如果像您說的中國政府真的增加這么多保障房的供給，那會不會導(dǎo)致商品房價格的下降呢？

????答：不會。因為住房需求有不同層次，現(xiàn)在已經(jīng)建好的商品房，從中國整體的需求來講，最多也就占整體需求的10％到20％。而現(xiàn)在最大的問題在于很多真正好的地段，高價的房，它的硬件和所配有的服務(wù)、配套設(shè)施的含金量并不高；但是鑒于壟斷性商業(yè)模式的便利，非要賣高價而且能賣出天價，且價格會只漲不跌。共和國前三十年經(jīng)驗已證明：只管控價格而不有效增加供給，只會導(dǎo)致短缺和實際市場價格上漲！長遠來看，西方國家公共負債過度，發(fā)展中國家公共設(shè)施投資需求會（因效仿中國成功）越來越旺盛，導(dǎo)致各國央行一有可能和借口就增發(fā)貨幣；由此導(dǎo)致的貨幣相對實物的貶值和通貨膨脹的壓力，最終也首先會表現(xiàn)在不斷上漲的地產(chǎn)價格。

????問：您剛才所講到，現(xiàn)在的商品房已經(jīng)占到整體需求的10％至20％，那么是不是意味著，未來要建的住宅房產(chǎn)中90％以上都是廉價房了呢？

????答：對，如果中央尤其是地方政府在這個問題上盡責，而不是在繼續(xù)想伙同房產(chǎn)商一起收刮中國現(xiàn)有和未來中產(chǎn)階層（類似你我的白領(lǐng)）房奴的收入增量，并在實際操作中想從開發(fā)商哪里攫取越來越多盡可能大的份額！

????問：但這種情況在中國實現(xiàn)的希望是很渺茫的，如果廉價房在各個地方能夠占到50％那都是政府已經(jīng)做得非常好了。而我判斷政府根本就不會下決心來推動這么大的一個保障房的建設(shè)，因為實際上這對的它的利益損失是最大的。您怎么看？

????答：如果只考慮既得利益者群體的短期行為的話，您的判斷完全正確。海外媒體主流唱衰中國，其商界精英評估中國風險的依據(jù)之一，就是尤其在兩會期間備受關(guān)注的問題：人大和政協(xié)委員中為什么沒有普通老百姓，而都是“權(quán)貴”。目前中國整體經(jīng)濟相當部分就是權(quán)貴經(jīng)濟，而權(quán)貴經(jīng)濟導(dǎo)致的直接后果就是收入兩極分化，從而造成社會的動蕩和不安定；這一現(xiàn)狀和危機勢頭中國相當部分的政商界領(lǐng)袖現(xiàn)在已經(jīng)認識到了，且已開始尋求對策主動和被動地予以有效管控。

????中國社會的安定和可持續(xù)，也是所有既得利益者的最核心的“資本”；他們能向海外轉(zhuǎn)移再多的財富，也無法取代其立身之本即中國本土的繼續(xù)增長繁榮，根不用說戰(zhàn)略上實實在在去不斷提升他們的幸福感。這一點我在巴黎環(huán)顧近鄰遠眺中國感受極深，也非常希望國內(nèi)的既得利益精英們能同樣越來越明白。

????從短期來講，或許您看不到政府的決心，操作層面上的很多舉措還在讓您因做秀成分特大惋惜甚至泄氣；但從長遠來講，這問題戰(zhàn)略上至關(guān)重要，因為中國政府要維護現(xiàn)在的發(fā)展模式，大眾能安居是必要前提，民意民情順應(yīng)和社會穩(wěn)定是核心?！拔易鲋鳌币取氨蛔鲋鳌边€是要容易，社會成本更低且能更好維護既得利益。

????采訪人：周展宏

????采訪助理：譚艷雷

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注：本文章僅代表作者本人的觀點，不代表《財富》(中文版)及財富中文網(wǎng)立場。