????到了2012年年中，形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，促使美國(guó)財(cái)政部極大地改變了針對(duì)兩房的規(guī)定。對(duì)兩房的救助原本用于阻止它們成為私人企業(yè)。蓋特納經(jīng)常抨擊兩房的“利潤(rùn)私有化和虧損社會(huì)化”。為此，受監(jiān)護(hù)的兩房被禁止償還任何優(yōu)先股。但在2008年至2011年期間虧損了2,530億美元之后，兩房的利潤(rùn)突然暴漲。（房利美一季度的587億美元利潤(rùn)大部分實(shí)際上是將過去的稅損轉(zhuǎn)變成凈利潤(rùn)的紙面利得，其額度可令房利美在今后幾年不用交稅。不過，2012年，房利美必須把這些數(shù)以十億計(jì)美元的紙面利得上交給美國(guó)財(cái)政部，它也擁有足夠流動(dòng)性，可以這么做。）奧巴馬政府擔(dān)心，隨著兩房的資本越發(fā)充裕，要求將它再度私有化的政治壓力將會(huì)增加。此外，政府還擔(dān)心，兩房的高額股息也許會(huì)讓它們?cè)谖磥砝酶嗟恼Y金。

????因此，在2012年8月，美國(guó)財(cái)政部決定放棄房利美和房地美的10%股息。從2013年1月1日起，它們被要求只根據(jù)自身盈利來向優(yōu)先股支付股息。而他們將留持最低數(shù)量的資本金，實(shí)際上，到2018年，資本將降至零。由于資本金要求拉低了銀行盈利，所以不留持資本將降低兩房的成本，進(jìn)一步提高它們的盈利能力。這一監(jiān)管上的改變將在可預(yù)見的未來有效地確保兩房維持現(xiàn)狀。自2009年以來，它們一直在為違約率極低的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，未來數(shù)年有望獲取豐厚的盈利。

????救助兩房的目的本來是引導(dǎo)建設(shè)一個(gè)由私人資本主導(dǎo)的住房金融新體系?？蓛煞繛槭裁幢葟那案?，市場(chǎng)占有率翻番，達(dá)到80%？房利美和房地美主要依靠?jī)纱鬆I(yíng)收來源。第一是被它們當(dāng)作投資而持有的住房抵押貸款的“差價(jià)收益”，指兩房為企業(yè)貸款支付的極低利率與它們持有的主要由它們自己擔(dān)保的房貸債券收益之差。傳統(tǒng)上，這塊業(yè)務(wù)的盈利占兩房總盈利的三分之二。按照限制兩房影響力的方針，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求它們每年將其投資組合縮減15%。

????兩房營(yíng)業(yè)收入的第二大來源是它們向擁有由其保險(xiǎn)的貸款的房主收取“擔(dān)保費(fèi)”，又稱“g費(fèi)”。擔(dān)保費(fèi)按月支付，計(jì)入房主的月供。美國(guó)財(cái)政部始終有效地保證，由兩房保險(xiǎn)的證券的持有者可以足額拿到利息和本金。對(duì)于住房抵押貸款證券的持有者來說，這種擔(dān)保消除了所有信用風(fēng)險(xiǎn)，因而非常有吸引力。如果擔(dān)保費(fèi)的金額過低——通?？偸沁^低，直到今天也是如此——銀行的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為了集資，就不得不在它們的住房抵押貸款支持證券上支付比兩房高得多的費(fèi)率。

????在2008年樓市內(nèi)爆后，將貸款打包成證券的銀行不是消失就是撤退，謹(jǐn)慎的投資者對(duì)即便最安全的證券也是退避三舍，私人融資最大的來源——證券化——基本上灰飛煙滅。但是，唯一完全安全的品種——兩房的住房抵押貸款支持證券——比從前任何時(shí)候更受歡迎，即便收益極低。因此，發(fā)放住房貸款的銀行和券商幾乎把它們的所有此類業(yè)務(wù)都交給了兩房。銀行不再持有它們發(fā)放的貸款，也不再自己將貸款證券化，幾乎賣掉了一切。兩房的最大利潤(rùn)來源由投資組合轉(zhuǎn)移到了擔(dān)保費(fèi)上。在2012年，房利美為8,280億美元有擔(dān)保費(fèi)的單一家庭新房貸款提供了擔(dān)保，在住房再融資火爆時(shí)期大獲其利。公司的擔(dān)保額較2011年增長(zhǎng)47%，超過了它在2006年市場(chǎng)高峰時(shí)期的擔(dān)?？傤~。

????可是為什么，在樓市崩盤5年之后，私人資本仍然基本缺席住房融資領(lǐng)域？有兩重原因。首先，兩房刻意對(duì)一切理性經(jīng)營(yíng)的私人放貸機(jī)構(gòu)壓價(jià)——同樣的情況也在當(dāng)初助長(zhǎng)了信用危機(jī)。問題在于兩房銷售住房抵押貸款支持證券的利率與私人放貸機(jī)構(gòu)為房貸融資所需支付的利率之間的差距。這是聯(lián)邦政府的政策對(duì)私人放貸機(jī)構(gòu)的危險(xiǎn)歧視。聯(lián)邦政府大量買入兩房證券，結(jié)果造成基準(zhǔn)國(guó)庫(kù)券與兩房債券之間原本很小的差價(jià)變得微乎其微。而且，聯(lián)邦政府也不打算購(gòu)買私人機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款支持證券。

????部分是因?yàn)槁?lián)邦政府的買入，兩房能夠以將近2.8%的收益率銷售它們想賣的所有債券。這2.8%是兩房證券支持的房貸利率第一部分。發(fā)放機(jī)構(gòu)——做所有書面工作和信用核查的銀行或券商——還要添加0.25%的“服務(wù)”費(fèi)，即發(fā)送報(bào)表和處理與稅收、保險(xiǎn)相關(guān)的證書的成本。在此基礎(chǔ)費(fèi)率之上的是第二部分：擔(dān)保費(fèi)，多年來一直是25個(gè)基點(diǎn)。但在2011年，國(guó)會(huì)和聯(lián)邦住房金融局決定大幅提高擔(dān)保費(fèi)。理由既簡(jiǎn)單又合理：如果兩房的擔(dān)保費(fèi)提高到一定水平，做到真正根據(jù)其房貸的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)來定價(jià)，它們?cè)谧》康盅嘿J款上的利率就會(huì)上漲，私人資本就將回流。2011年年末，國(guó)會(huì)將擔(dān)保費(fèi)提高了10個(gè)基點(diǎn)，以彌補(bǔ)延長(zhǎng)工資稅假期而減少的稅收。后來?yè)?dān)保費(fèi)再次提高至目前的54個(gè)基點(diǎn)的平均水平。人們普遍認(rèn)為，聯(lián)邦住房金融局在今年將把擔(dān)保費(fèi)提高到0.7%以上。

????因此，讓我們以70個(gè)基點(diǎn)的擔(dān)保費(fèi)來計(jì)算一個(gè)由兩房支持的住房抵押貸款的近似利率。首先是2.8%的抵押房貸支持證券，加上0.25%的服務(wù)費(fèi)和0.7%的擔(dān)保費(fèi)，得出的利率是3.75%。私人放貸機(jī)構(gòu)無法接近這個(gè)水平。如果美國(guó)銀行或富國(guó)銀行（Wells Fargo）想將自己的住房抵押貸款證券化，它們將不得不大幅提高利率。加利福尼亞州的一家金融機(jī)構(gòu)天際線金融公司（Skyline Financial）的首席執(zhí)行官比爾·達(dá)拉斯（Bill Dallas）指出，銀行和其他放貸機(jī)構(gòu)要想與兩房競(jìng)爭(zhēng)，必須支付至少比國(guó)債高出200個(gè)基點(diǎn)的費(fèi)用，即遠(yuǎn)高于4%的利率。達(dá)拉斯說：“沒人能接近他們提供的信用擔(dān)保，所以我們必須大幅提高收費(fèi)，這讓私人住房抵押貸款沒有競(jìng)爭(zhēng)力?！睂?duì)此，最簡(jiǎn)單的應(yīng)對(duì)方法是把每一筆貸款都交給兩房。天際線金融公司每年承銷30億至40億美元住房貸款。

????限制私人資本的第二個(gè)力量是誤入歧途的管制。根據(jù)將于2014年生效的多德⌒弗蘭克改革法案，放貸機(jī)構(gòu)必須堅(jiān)持嚴(yán)格的承銷標(biāo)準(zhǔn)。如果不達(dá)標(biāo)，借貸方可以合法地拒絕支付費(fèi)用甚至起訴放貸方故意提供注定還不上的貸款。但這項(xiàng)法律制造了一個(gè)對(duì)兩房極為有利的特例：如果放貸機(jī)構(gòu)不持有貸款或?qū)⑵渥C券化，而是賣給了兩房，它就受到“支付能力”條款的有效保護(hù)。多德⌒弗蘭克法案還規(guī)定，銀行要持有固定比例的貸款或是他們自己證券化并計(jì)入本銀行賬目的住房抵押貸款支持證券，強(qiáng)化了它們留持資本金的需要。美國(guó)財(cái)政部前官員、曾參與設(shè)計(jì)拯救兩房的杰布·梅森（Jeb Mason）說：“由于管制上存在不確定性，銀行不愿意重建大型證券化平臺(tái)，為重返市場(chǎng)做準(zhǔn)備?！?/p>

????不是所有的跡象都讓人泄氣。摩根大通（J.P. Morgan Chase）、瑞信（Credit Suisse）、Redwood Trust近年來的一些證券化行動(dòng)表明，特優(yōu)質(zhì)貸款的證券化市場(chǎng)正在緩慢復(fù)蘇。為了讓私人融資重新完全發(fā)揮作用，國(guó)會(huì)需要在兩點(diǎn)上采取堅(jiān)決行動(dòng)。第一點(diǎn)是它要大幅提高擔(dān)保費(fèi)；第二點(diǎn)爭(zhēng)議較大，就是國(guó)會(huì)必須制定關(guān)閉兩房的時(shí)間表。這不意味著政府要退出住房抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。聯(lián)邦住房金融局代理局長(zhǎng)愛德華·德馬科（Edward DeMarco）已經(jīng)提議，以一個(gè)提供有限擔(dān)保的機(jī)構(gòu)來取代兩房，同時(shí)將大部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到私人放貸機(jī)構(gòu)。參議員鮑伯·科克（Bob Corker，田納西州共和黨人）也提出了包含類似條款的法案。

????只是金融微調(diào)顯然不夠。私人放貸機(jī)構(gòu)需要知道，兩房的巨大優(yōu)勢(shì)將成為過去，政客再也無法恢復(fù)它。倘若如愿以償，私人資本就必須來填補(bǔ)一個(gè)巨大的缺口，所以兩房的退出時(shí)間至少需要5年以上。但對(duì)兩房的處置必須在法律上不可逆轉(zhuǎn)。這是讓蓋特納的后兩房愿景成為現(xiàn)實(shí)的唯一方法。（財(cái)富中文網(wǎng)）

????譯者：天逸