行業(yè)基本面和市場供求關(guān)系的實質(zhì)性變化，以及“房住不炒”的行業(yè)定位調(diào)整，表明終結(jié)旨在聚集社會資源以加大財務(wù)杠桿來提升供給能力的商品房預(yù)售制度的條件已逐步成熟。但房地產(chǎn)行業(yè)流動性必須盡快恢復(fù)，而其前提是行業(yè)信心的恢復(fù)以及樓市的回暖，這也就自然讓具有“釜底抽薪“”降杠桿效應(yīng)的取消商品房預(yù)售制度，在當(dāng)下成為了正確而艱難的事情。這只能是一個長期和漸進(jìn)的過程，斷不可一蹴而就。
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全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫與全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明均在今年兩會期間圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案，提出可逐步提高商品房預(yù)售門檻，直至過渡為現(xiàn)房銷售以及由購房人按工程進(jìn)度付款、達(dá)到竣工交付條件后再支付購房尾款的建議。實際上，到目前為止已經(jīng)有多位人大代表和政協(xié)委員多年來連續(xù)提出商品房現(xiàn)房銷售以防止項目爛尾的相關(guān)建議了。
商品房預(yù)售制度是在中國內(nèi)地住房供給極度短缺、商品房市場剛剛興起而需要盡快大力增加市場供給以緩和極度失衡的市場供求矛盾情況下的產(chǎn)物。商品房預(yù)售制度的實施，讓承擔(dān)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的市場主體能夠更好地動員更多的社會資源來加快項目建設(shè)與開發(fā)進(jìn)度，更快更多地向市場提供急需的商品房，以解決過往國民住房保障由政府包辦所造成的長期歷史欠賬問題。商品房預(yù)售制度源于對香港“賣樓花”方式的學(xué)習(xí)，按揭貸款更是如此，再加上房地產(chǎn)開發(fā)貸款制度的實施，都極大地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也讓中國內(nèi)地地開發(fā)商由此形成的較高的財務(wù)杠桿，成為世界企業(yè)發(fā)展歷史上成長最快的企業(yè)現(xiàn)象之一。
商品房預(yù)售制度所支持的財務(wù)高杠桿的運用，在住房市場長期短缺和賣方市場而單邊上漲的行業(yè)基本面之下，確實推動了入市住房數(shù)量的飛速上升，并在市場競爭之下也推動了商品房質(zhì)量和國人居住環(huán)境的快速改善，成為中國內(nèi)地城市化和公共設(shè)施建設(shè)的重要推動力量。這在催生出世界最為龐大的開發(fā)商群體的同時，也孕育出支持中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的土地財政和房地產(chǎn)這一支持金融體系擴(kuò)張與發(fā)展的信用創(chuàng)造工具。不過，商品房預(yù)售制度在推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，在開發(fā)商為優(yōu)化自身發(fā)展條件而進(jìn)行的企業(yè)規(guī)模競賽和個人財富增長的野心推動下，也帶來了過度擴(kuò)張所引發(fā)的企業(yè)風(fēng)險以及涉房金融風(fēng)險的過度累積問題，一方面表現(xiàn)為項目爛尾所造成的交樓風(fēng)險，另一方面表現(xiàn)為資金鏈斷裂所造成的償債風(fēng)險，尤其是行業(yè)調(diào)控引發(fā)的流動性收縮之下更是如此。
經(jīng)過30多年的發(fā)展，目前中國內(nèi)地的住房絕對短缺問題已基本得以解決，我國人均住房面積已超越了世界平均值，住房市場也更多的表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性不足與改善性需求為主的基本特征，而土地財政和商品房預(yù)售制度所造就的高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)模式所蘊含與累積的涉房風(fēng)險，已經(jīng)到了不得不認(rèn)真對待和加以化解的時候了。這也是此輪以去杠桿、降負(fù)債為核心，以“房住不炒”為宗旨的行業(yè)調(diào)控被長期化的真正原因。行業(yè)基本面和市場供求關(guān)系的實質(zhì)性變化，以及“房住不炒”的行業(yè)定位調(diào)整，表明終結(jié)旨在聚集社會資源以加大財務(wù)杠桿來提升供給能力的商品房預(yù)售制度的條件已逐步成熟。在住房供求關(guān)系這一基本矛盾已得到根本性解決的情況下，商品房預(yù)售制度所帶來和推高的涉房風(fēng)險及土地財政弊端，都成為改變商品房預(yù)售制度的推動力量。
但是，盡管房企去杠桿和銷售未達(dá)預(yù)期而被迫縮表引發(fā)流動性危機并導(dǎo)致行業(yè)蕭條、金融風(fēng)險，這已經(jīng)讓政策層和監(jiān)管層難以接受，但更讓其難以接受的是行業(yè)預(yù)期下降所引發(fā)的土地財政在可預(yù)見時期內(nèi)難以找到替代財源這一不得不承認(rèn)的基本事實。這也使得掌握著行業(yè)調(diào)控大方向卻在行業(yè)不景氣之下轉(zhuǎn)移支付能力受限的中央政府，與財政收入壓力極大的地方政府之間產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的公約數(shù)，那就是必須盡快穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期和推動行業(yè)回暖，并史無前例地開始將房地產(chǎn)這一國民經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，希望行業(yè)能夠盡快進(jìn)入良性循環(huán)軌道。為此，行業(yè)流動性必須盡快恢復(fù)，而其前提是行業(yè)信心的恢復(fù)以及樓市的回暖，這也就自然讓具有“釜底抽薪“”降杠桿效應(yīng)的取消商品房預(yù)售制度，在當(dāng)下成為了正確而艱難的事情。
正因為取消商品房預(yù)售和實行現(xiàn)房銷售制度會推動房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步縮表和行業(yè)流動性的進(jìn)一步下降與惡化，不利于穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定房價與地價，從而推升涉房風(fēng)險與加大土地財政壓力，因此縱然在行業(yè)基本面已發(fā)生根本性變化的情況下，有利于防范交樓風(fēng)險和行業(yè)去杠桿、降負(fù)債和長期健康發(fā)展的商品房預(yù)售制度改革與逐步向現(xiàn)房銷售制度的轉(zhuǎn)變，也只能是一個長期和漸進(jìn)的過程，斷不可一蹴而就。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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